Neinor Homes es la compañía cotizada líder en el mercado de promoción residencial en España con uno de los mayores bancos de suelo finalista de calidad para la promoción de vivienda de obra nueva, repartidos entre Centro, Este, Norte, Andalucía Oriental, Andalucía Occidental y Levante. Con más de 1.700 millones de euros de activos, la compañía completa su actividad de promoción con otras líneas de negocio como servicios dedicados al alquiler residencial con una plataforma líder de rental. En 2021 absorbió Quabit, reforzando su presencia en el mercado residencial y creando un marco sólido y estable con un gran potencial inversor. Desde su estreno en el parqué, Neinor ha entregado 10.000 viviendas, +500M€ de EBITDA y un Beneficio neto +350M€ que sostiene su liderazgo en el sector. Se trata además de la promotora más sostenible del mundo.
SUS CUENTAS
El pasado ejercicio 2022, la promotora inmobiliaria obtuvo un beneficio neto ajustado de 100,9 millones de euros, un 7,7% menos que un año atrás, con unos ingresos totales de 765,1 millones, frente a los 916 millones de 2021, cuando Neinor aceleró las entregas de vivienda tras la absorción de la promotora Quabit. Por el lado de los márgenes, el margen bruto del 25,6% a cierre de 2022; vs 26,7% en 2021.
Por su parte, a nivel EBITDA, Neinor cumplía con las previsiones, cerrando 2022 con un EBITDA de 146,3 millones de euros. Buenas cifras del negocio de BTR, finalizando el año con una ocupación del 97% y un crecimiento de rentas del 15% frente a 2021.
ENTREGAS DE VIVIENDAS
Del total de viviendas entregadas durante 2022, aproximadamente un 92% corresponde a producto build-to-sell (BTS) y un 8% al producto build-to-rent (BTR).
En lo que va de 2023, Neinor ha vendido con éxito 4 promociones de BTR que representan un total de 598 unidades por más de 150 millones de euros, tanto a inversores institucionales como a family offices (Hacienda Homes, Lyra, Sky Homes y Europa Homes), que representan el 25% de la cartera total de BTR de Neinor. Al cierre del pasado año, Neinor contaba ya con un 65% del objetivo de entregas pre-vendido y, no espera ajustes en los precios de la obra nueva.
Por otra parte, y ya iniciado 2023, Neinor firmaba con Axa IM Alts una joint-venture para hacerse con una parcela situada en Madrid con permisos urbanísticos para construir aproximadamente 250 viviendas en dos edificios de 17 plantas. Neinor tendrá una participación del 10% en esta JV y actuará como socio gestor de la promoción. La estrategia de coinversión desempeña un papel clave en su plan de negocio con el objetivo de optimizar el balance, al tiempo que impulsa un crecimiento eficiente de capital. Entre 2023 y 2027 Neinor espera invertir unos 1.000 millones de euros en nuevas adquisiciones de terrenos, de los cuales, la mitad vendrán de nuevos socios.
SOLVENCIA Y LIQUIDEZ
Por el lado del balance, Neinor ha moderado su endeudamiento, con un LTV al cierre de 2022 en el 19% (vs 20% en 2021) y DFN neta ajustada a cierre de 2022 de 324,3 (vs de 377 millones a cierre de 2021). Neinor mantiene una excelente gestión de caja (228 millones de euros de saldo de caja al cierre de 2022) con el uso de derivados de tipos de interés que cubren totalmente el riesgo de tipo de los préstamos promotor hasta 2026 para escenarios con Euribor superior al 2% y, por tanto, sin riesgo de tipos de interés hasta 2026. También ha eliminado el riesgo de refinanciación hasta esa misma fecha tras completar con éxito la OPA voluntaria de recompra de su Bono Verde. Neinor decidió incrementar su oferta hasta 130 millones de euros, versus los 100 millones inicialmente previstos. La oferta se cerró a un precio medio de 94.58% lo que representa una Yield-to-Maturity del 6.2%. Considerando las recompras ejecutadas a mercado por valor nominal de 27 millones de euros, Neinor alcanza a recomprar un total de 157 millones de euros, 52% del total de la emisión, cuyo objetivo es cancelar deuda. Conjuntamente, estas operaciones van a generar un ahorro financiero potencial de 38 millones de euros entre las plusvalías implícitas por el descuento y reducción de gastos de interés hasta 2026.
NUEVO PLAN ESTRATÉGICO
Empezando por la retribución al accionista, el nuevo Plan Estratégico de Neinor incluye una remuneración al accionista de 600 millones de euros en los próximos cinco años, (incluyendo dividendo y amortización de autocartera) y supone 7,5€/acción frente a una cotización actual en torno a los 8€/título. El importe total de 600 millones de euros se repartirá: 125 millones en 2023, de 200 millones en 2024, de 125 millones en 2025 y de 70 millones de dividendo recurrente tanto para 2026 como para 2027.
Al mismo tiempo que se plantea el plan de remuneración al accionista más atractivo de España, Neinor no dejará de apostar por el crecimiento. Tal y como hemos indicado anteriormente, su plan de inversiones abarca más de 1.000 millones en adquisiciones de suelos y de forma complementaria a la inversión directa ha lanzado una nueva línea de negocio de co-inversión tanto para la vivienda en venta, como en alquiler o dirigida al segmento de la tercera edad a fin de crecer optimizando su balance y mejorando los retornos.
PREVISIONES
En la cuenta de resultados y para 2023, Neinor se ha marcado como objetivo lograr un beneficio neto de 90 millones, -11% vs 2022, y un EBITDA de 140 millones, -4% vs un año antes. Asimismo, contempla ingresos superiores a los 600 millones, la entrega de unas 2.500 viviendas y adquisiciones de suelo del entorno de 100-150 millones.
Para 2024-2025, estima una reducción del beneficio neto hasta los 60 millones, del EBITDA hasta los 100 millones y de la entrega de viviendas hasta las 2.000 unidades. Los ingresos crecerán según sus estimaciones hasta superar los 700 millones y compras de entre 100-300 millones.
Para 2026 en adelante, Neinor calcula un beneficio de 70 millones, un EBITDA de 100 millones, unos ingresos de más de 700 millones, la entrega de más de 2.000 viviendas y compras de suelo por 150-300 millones.
Cotización histórica de Neino Homes
VALORACIÓN FUNDAMENTAL
Desde el punto de vista sectorial, la escasez de oferta seguirá sosteniendo precios, unido además a un menor apalancamiento tanto desde el punto de vista promotor, como de comprador, que han reforzado balances y favorece también la sostenibilidad de precios. De hecho, en España, los precios de viviendas están en torno a niveles de 2007 frente a otros países en Europa que ya han superado largamente esos niveles.
También la deriva demográfica agranda el gap entre una oferta escasa y una demanda creciente. Neinor precisamente se está posicionando de forma muy acertada en el negocio de las residencias.
El duro ajuste en política monetaria lo está absorbiendo el mercado inmobiliario de forma tranquila con una tendencia a la nueva firma de hipotecas estable en España (+6%), frente a la caída en UK (-15%) y Alemania (-27%), desde el inicio de la guerra de Ucrania. La economía española se mantiene más robusta y con previsión de crecimiento en torno al +2,3% del PIB, frente al 1,2% para EEUU, +0,6% para Alemania y +0,3% UK para 2023. La inflación de costes en 2021/22 del +11% y +12%, frente a un 2023 mucho más tranquilo.
En cuanto a Neinor, quinto año cumpliendo su Plan de negocio, se ha reducido el tamaño de la compañía, ha reducido inversiones en nuevo suelo y liberado flujo con lo que ha dado un fuerte impulso a la retribución al accionista sin mermar su capacidad de crecimiento gracias a su nueva estrategia de coinversiones. Ha saneado el balance con refinanciación de deuda y venta de portfolio de alquiler. El apalancamiento en niveles muy cómodos, LTV en torno al 20%.
En una valoración por múltiplos, con un GAV de 1.706 millones de euros al cierre de 2022 y NAV de 1.242 millones, el mercado paga un P/NAV de tan solo 0,55v NAV, un descuento excesivo para la calidad de los activos y del negocio de Neinor. Esto, unido además a una rentabilidad sobre dividendo imbatible en el mercado, del 17,3% a precios actuales y bajo el dividendo anunciado por la compañía a pagar en 2023 y que será una rentabilidad del 20% anual en los próximos 3 años. En este sentido, Neinor repartirá a sus accionistas el 66% de su capitalización y será el mayor dividendo del mercado español.
En base a nuestra valoración fundamental, para una inversión con horizonte temporal de largo plazo, la recomendación es positiva para Neinor Homes.
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