El fuerte encarecimiento de la vivienda en España no se está traduciendo en un aumento de la construcción de obra nueva, una anomalía económica que agrava la crisis de acceso a la vivienda y amenaza con cronificarla, según un nuevo informe del Centro Ruth Richardson, de la Universidad de las Hespérides, que concluye que construir vivienda tiene una rentabilidad neta negativa tras descontar el coste financiero.
Desde 2020, los precios de compraventa han aumentado más de un 40% y los alquileres más de un 30%, muy por encima de la inflación. Sin embargo, la actividad constructora permanece estancada en niveles históricamente bajos y la inversión en vivienda se sitúa en apenas el 5,6% del PIB, menos de la mitad del máximo alcanzado antes de la crisis financiera.
La clave de esta desconexión entre precios y oferta es clara: construir vivienda en España no es rentable. Una vez descontado el coste de financiación, la rentabilidad neta del sector es negativa, lo que convierte a la construcción en una de las actividades económicas menos atractivas del país. De hecho, la construcción se sitúa en el percentil 13 de rentabilidad entre las 78 ramas de actividad que recoge el Banco de España.
El informe, que firman Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, identifica la regulación como uno de los principales frenos estructurales a la construcción, tanto en el ámbito del suelo como en el propio diseño del producto “vivienda”. En particular, el endurecimiento progresivo de los estándares técnicos y energéticos ha disparado los costes de edificación. El coste de ejecución material ha pasado de unos 635 €/m² en 2005 a más de 1.320 €/m² en la actualidad. Una vez descontada la inflación, los mayores saltos en los costes coinciden con hitos regulatorios determinantes, como la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y, sobre todo, la imposición de exigentes estándares de eficiencia energética a partir de 2020.
Estas exigencias han mejorado de forma notable la eficiencia energética de la vivienda nueva, pero también han encarecido el producto, transformándolo en un bien de “calidad premium” que no se ajusta a la demanda mayoritaria de jóvenes y personas de ingresos medios. Al imponer estos estándares de forma universal, la regulación ha reducido drásticamente la viabilidad de promociones en el segmento de precio medio y bajo, incluida la vivienda protegida, donde los márgenes quedan comprimidos hasta hacer inviables muchos proyectos.
A este sobrecoste regulatorio se suman la escasez artificial de suelo edificable, la lentitud administrativa —con plazos de hasta 15 años desde la planificación hasta la entrega de viviendas—, la inseguridad jurídica derivada de un urbanismo obsoleto y la falta de mano de obra cualificada. El resultado es un bloqueo estructural de la oferta que impide que el mercado responda a las señales de precios.
El informe concluye que la crisis de vivienda en España no es un fallo del mercado, sino el resultado de un marco regulatorio que penaliza la producción de vivienda. Mientras construir siga siendo una actividad de rentabilidad nula o negativa, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en mayor exclusión residencial. Resolver el problema exige una revisión profunda de la regulación urbanística y de edificación, una simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes que se imponen al producto vivienda.
