¿Invertir en vivienda? Alerta por la mayor subida del euríbor desde 2008

El panorama de 2022 en los mercados inmobiliarios europeos se irá complicando. Después de un ejercicio, el pasado, boyante, que dejó atrás las secuelas del Covid-19 de forma fulgurante, los activos patrimoniales ligados a la vivienda mantienen una inercia de cierta intensidad, aunque las decisiones de adquisición revelan una actitud cada vez más precavida.

Actualizado a: 02-06-2022, 09:28:04

Ignacio J. Domingo. Redacción de Estrategias de Inversión

Un sondeo de PwC anticipa que más de la mitad de los inversores -el 52%- considera que el sector crecerá este año; sin embargo, las tres cuartas partes de sus 844 directivos de firmas inmobiliarias consultadas -el 76%- muestran su preocupación por los nubarrones económico-financieros y geopolíticos que dominan el ciclo de negocios. España demuestra que su radiografía es un calco de la europea. Con ventas récords de viviendas de segunda mano -más que durante la burbuja que antecedió a la crisis de 2008- un encarecimiento de las hipotecas por la revalorización del Euribor y el inicio, entre junio y septiembre, de las subidas de tipos en el Banco Central Europeo (BCE) que empieza a anticipar una cierta restricción de las inversiones inmobiliarias; en especial, de las clases menos pudientes.

En la encuesta de PwC se alerta de que el negocio residencial pasará, como el industrial, a una fase defensiva por los efectos geoestratégicos derivados de la guerra de Ucrania y aspectos de regulación política doméstica. De igualo modo que los inversores también pasarán revista a los cuellos de botella logísticos y comerciales heredados del pasado otoño-invierno y a la evolución de proyectos relacionados con la sostenibilidad, la movilidad y la digitalización urbanas; es decir, a los avances en los objetivos multidisciplinares de las 'smart cities'. Todo ello configurará el clima de mayor o menor “entusiasmo” de las distintas alternativas en la industria inmobiliaria europea por lo que -explican- el sentimiento de 'wait and see' se propagará paulatinamente por el sector. A la espera de comprobar las condiciones prestamistas en el recorrido del año y avaluar la prima de activos ante la esperada contracción de la demanda. De ahí que los expertos de la firma global de servicios profesionales estimen que la localización de los activos será crucial en los mercados regionales y continental europeo.

“Había luz al final del túnel” antes de la guerra de Ucrania y, con posterioridad, esta luminosidad se ha hecho más tenue. “Es uno de los momentos más interesantes de análisis, con un ciclo que, por primera vez en décadas, expone una diversidad enorme de componentes que afectan a los mercados inmobiliarios”, concluyen en PwC. Al igual que sus colegas de Morgan Stanley, que se hacen eco de la conveniencia y la habilidad para diversificar capital entre regiones y segmentos para tomar ventajas y diferir el crecimiento a la estela de las decisiones monetarias y del efecto que se genere en el clima de los negocios inmobiliarios en Europa. Las perspectivas de cada uno de los mercados locales y regionales, la presencia activa en los mismos, el nivel de conocimiento y la gestión mutante de los activos son los factores que generarán los retornos de beneficios en 2022, matizan.

A estos componentes se une otra amenaza. En este caso, resaltada desde Deutsche Bank. Para su estratega jefe, Maximilian Uleer, en la zona del euro se podría estar gestando una especie de crisis del euro 2.0 por la escalada de endeudamiento, que podría retornar este año, entre todos los socios de la moneda europea, a niveles de 2011 si el BCE decide elevar de manera drástica y demasiado rápida los tipos de interés. Tensiones que se han presenciado ya en los mercados de bonos, con diferenciales de prima de riesgo entre las emisiones soberanas italianas respecto del bund alemán. Y con ello, precipitar a los negocios inmobiliarios a otra crisis sectorial. “La presión de la deuda no ha dejado todavía sin margen de maniobra a la autoridad monetaria, sino que, más bien, la ha limitado su libertad de actuación, pero Fráncfort aún puede aplicar unas subidas de tipos graduales para eludir otra turbulencia de deuda 2.0 y controlar un aterrizaje suave sobre los negocios inmobiliarios de sus socios”, explica Uleer.

Una línea que parece querer seguir el BCE, donde el debate sobre el encarecimiento del dinero ha dejado de existir y empieza a forjarse un consenso en que la primera subida se determinará en alguna de sus reuniones de junio. Así se adivina de las palabras de François Villeroy de Galhau, gobernador del Banco de Francia y, por tanto, miembro del comité ejecutivo del BCE, para quien resulta “tan razonable” que los tipos abandonen su geolocalización próxima a cero y entren en territorio positivo como que “no progresen demasiado” este año, en el que los analistas auguran tres subidas de un cuarto de punto. Aunque Christine Lagarde las retrasa hasta septiembre.

El sector atraviesa el punto culminante del año

España despliega a la perfección en mar de dudas en el que se ha sumergido la actividad sectorial en todo el mundo. Porque a los riesgos de un frenazo inmobiliario desde el estallido de la guerra en Ucrania y la aceleración de los tipos de interés -las dos señales que esconden la incertidumbre geopolítica y de duración de la inflación detrás- suceden señales de que el dinamismo continúa en el mercado doméstico. Engel & Völkers, en un reciente informe atisba un aminoramiento de la actividad en el actual trimestre, pero sin evidencias de ello. Aunque las dan por hechas, dado el alargamiento del conflicto bélico, las posibilidades de que Europa deje de comprar energía de Rusia y las escasas perspectivas de una contención drástica de los precios que, unido a la subida de tipos de interés, puede retraer la demanda residencial. Los expertos de la firma inmobiliaria consideran, en cualquier caso, que el ejercicio terminará en tasas de dinamismo ante el repunte gradual y moderado de dinero por parte del BCE.

Desde Engel & Völkers también conceden trascendencia al ahorro acumulado de las familias y de trabajadores que, a título individual, van a destinar sus recursos a la compra de vivienda, así como a la inversión internacional, que seguirá ocupando su espacio y que se convertirá en uno de los motores del sector, tal y como apuntó su CEO para España y Portugal, Juan-Galo Macià.

De momento, pues, la industria inmobiliaria respira efervescencia. Con un final de trimestre, el primero, en el que ya se apreciaban los daños colaterales de la contienda militar decretada por Rusia, en el que las ventas de viviendas de segunda mano superaban las ratios de operaciones registrados en 2007, todavía en plena burbuja. El pasado fue el mejor marzo de los últimos 15 ejercicios y registró el mayor volumen de transferencias durante al menos 12 meses, con más de 50.000 viviendas de segunda mano vendidas en, al menos, cinco meses desde el verano y con 482.066 viviendas usadas cambiando de propietario en términos anuales. En 2007, este registro alcanzó los 448.918 inmuebles, según datos del INE.

Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista, cree que el factor que determina la demanda es el tipo de oferta. Porque, a su juicio, lo que predomina en la actualidad son las escasas promociones de obra nueva, por lo que se acude también por este motivo a la adquisición de usadas. La guerra de Ucrania, además, contribuye a reducir los suministros y la fluidez de entrega de material de construcción por los problemas de abastecimiento de materias primas y la crisis logística global.

Hasta abril, y según Inviertis, el interés inversor en el mercado inmobiliario se disparó un 400% desde noviembre. En un contexto sombrío que ha reforzado el estatus de la vivienda como valor refugio en España. El inversor particular supone cerca del 80% de las inversiones inmobiliarias, con perfiles que se corresponden con propietarios que necesitan vender un piso en alquiler o pequeños y medianos inversores que se refugian en la inversión inmobiliaria. Para su directora ejecutiva, Rebeca Pérez, no pocos inversores “están retirando sus activos bursátiles para poder diversificar sus portfolios en la industria inmobiliaria para conservar su patrimonio, una situación que se ha acentuado desde la invasión militar rusa en Ucrania”. Es decir, deciden convertir una cartera de riesgo en otra más conservadora, arguye. Es parte de la explicación de que el conflicto armado dejará un impacto limitado en España, aunque con daños colaterales, la etiqueta que se encargan de colocar inmediatamente después de la del vigor sectorial los mismos expertos.

En el servicio de estudios de BBVA creen en esta tesis. Un reciente informe de la entidad apunta a una reducción de las operaciones del 1,3% en 2022, aunque el precio de las casas subirá un 5% y constata que 2022 empezó como terminó el pasado año: a pleno rendimiento. En 2021, las compraventas de viviendas aumentaron más de un 38%. Es verdad que con el viento a favor de un dato comparativo respecto a un año, 2020, aún bajo los duros efectos recesivos de la Gran Pandemia. Pero esa dinámica se mantuvo casi inalterada en enero y febrero, con una subida del 26,2%. Sin embargo, la previsión de BBVA es que en 2022 las operaciones retrocederán. Sin que se llegue, ni mucho menos, a ningún tipo de parálisis general o a un retroceso de los precios. Al contrario. En BBVA prevén que este ejercicio haya alrededor de 670.000 operaciones por una demanda aún intensa debido a la propensión al ahorro y al retorno a la movilidad. Y sin que el escenario crediticio se deteriore en demasía por las subidas moderadas que esperan desde el BCE. Como tampoco que los depósitos o los bonos ofrezcan aparentemente más rentabilidad final que la del sector inmobiliario.

Sobre las hipotecas, el estudio admite que los años de intereses en negativo han acabado, por lo que augura un euríbor a 12 meses a la conclusión de 2022 en el 0,5%, un punto más que hace un año, cota que se elevará al 1,5% a lo largo de 2023. Parámetros -enfatizan- moderados y muy dentro de la horquilla de prudencia para seguir concediendo préstamos hipotecarios. Aun así, la escasez de la oferta y la inflación harán que los precios suban este año un 5%. Menor que la inflación media prevista (del 7%) que en ningún supuesto impedirá una mejora desde el punto de vista de la accesibilidad a la vivienda ya que el esfuerzo hipotecario (el porcentaje de ingresos para pagar el préstamo, una vez descontado que se tienen unos ahorros equivalentes al 20% del valor de la casa para que el banco lo conceda) bajará al 25,8%, frente al 26,2% de 2021. Aun así, en el banco creen que, en 2023, este indicador revertirá su tendencia y crecerá; hasta el 27%. Entre otras razones, por el impulso que cobrará con las subidas de tipos.

En los dos primeros meses de este año se firmaron en España más de 72.700 hipotecas, un 21% más que en el mismo periodo del año anterior, apunta el INE en una radiografía que deja otra lectura más preocupante: la firma de nuevas hipotecas no se está produciendo en todos los hogares por igual y se está concentrando entre aquellos que tienen un mayor nivel de renta. Y que constata el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, en el que se enfatiza las diferencias que todavía existen en el mercado hipotecario en la capacidad de ahorro de hogares en función de sus ingresos anuales. El supervisor, además, incide en que el peso de la deuda respecto a los activos de los hogares se ha ido reduciendo, aunque recuerda que “seguirá siendo muy superior al valor de sus activos”, lo que señala la vulnerabilidad que puede surgir en este segmento frente a “perturbaciones adversas”.

Otro análisis, de Caixabank, estima que los hogares destinarán más del 36,6% de su renta a pagar la hipoteca en 2023 por la esperada -y descontada- subida de tipos del BCE. Los mercados creen que la escalada a positivo del euríbor del pasado abril se mantendrá en los próximos meses, “si bien los aumentos serán graduales”, pese a que “se parte de niveles muy bajos y anómalos, en territorio negativo”.

Para sus expertos, “un encarecimiento del dinero restará algo de dinamismo a la demanda residencial al elevarse el esfuerzo hipotecario para adquirir una vivienda”, pero sin hacer retroceder a la actividad de forma considerable. Este mayor gasto en las escalas hipotecarias será de alrededor de 3,2 puntos porcentuales en los dos próximos años, ya que al término de 2021 era del 33,4%. El esfuerzo hipotecario teórico mide el porcentaje de renta que el hogar mediano debe destinar para pagar el importe de las cuotas hipotecarias en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor de la vivienda. “Se trata de un aumento considerable, aunque la ratio todavía se encuentra lejos de los niveles alcanzados durante la crisis inmobiliaria”, destacan en la sala de máquinas de Caixabank, cuando en el cénit del boom inmobiliario alcanzó una media del 54,6%.

En la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), David Cuervo, su director general, cree que, “en el caso español, partimos de un déficit de demanda de vivienda, resultado de años en los que de manera persistente la creación de hogares ha estado por encima de la producción y de una gran demanda embalsada durante la crisis que comenzó en 2008”, lo que, “unido a las altas tasas de ahorro provocadas por la pandemia y la mejora en el mercado de trabajo están provocando que nuestro sector se haya visto afectado durante la pandemia en menor medida que otros”. Además, se está produciendo una atracción de la inversión fruto de los tipos de interés reales negativos.

En su opinión, “se está produciendo, en efecto, una normalización monetaria desde niveles nunca vistos, que nos debería llevar, si las expectativas de inflación se mantienen, a subidas de tipos hasta niveles más altos, pero aun así históricamente bajos, lo que no debería provocar una caída importante en la demanda a no ser que el mercado laboral comenzara a resentirse, lo que sí podría llevar a una restricción en las hipotecas”. En la actualidad, más que restricciones, lo esperable es volver a niveles de concesión de hipotecas previos a la pandemia, es decir, en el entorno de 370.000 contratos para unas 500.000 transacciones.

Para Cuervo, “y hasta el momento, no estamos visualizando una contracción de la demanda y sí de la oferta, debido a la incertidumbre causada por la subida de costes en la construcción y los problemas en la cadena de suministros, lo que nos llevará, si persisten en el tiempo, a cifras de inicio de obra en 2022 un 10-15% por debajo de 2021.