El euribor cerró el mes de enero con un mínimo histórico del -0,505 % y se prevé que la situación continúe instalada en esa zona una buena temporada, dada la política de tipos de interés bajos del Banco Central Europeo. Aunque lo cierto es que la incertidumbre produce mucho daño en el mercado inmobiliario, y en la economía en general, el BCE alude constantemente a la excepcionalidad de las condiciones financieras a las que considera favorables en este momento.
Los participantes de la última tertulia de Estrategias de Inversión sobre el mercado de la vivienda invitan a la reflexión a todos los oyentes y lectores en torno a un tema que despierta el interés de la mayoría de los españoles: el panorama hipotecario. "La hipoteca como crédito se ha visto afectada por la pandemia desde un punto de vista organizativo y está por ver si le va a afectar la morosidad", explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.
Además, según un artículo publicado por Idealista, los precios de la vivienda se están moviendo a la baja. "Nos encontramos en una situación donde los tipos de interés, tanto el Euribor, en el corto plazo, como los tipos, a 30 años, continúan batiendo mínimos históricos. Esto, unido a la mayor competencia entre los bancos, está beneficiando a los consumidores", comenta Juan Villén, director de Idealista Hipotecas.
Estadísticamente, nunca se habían visto tipos fijos ni variables tan bajos... "hay clientes que pagan cero euros de intereses en sus variables por las hipotecas", añade. En este sentido, cabe destacar que en Dinamarca ya se comercializan préstamos hipotecarios a tipo fijo con interés al 0%. Lo ideal, y es viable, sería extrapolar esto a España pero "no es rentable, ya que la banca española, cuando concede un préstamo hipotecario, lo hace para su propio balance", explica Santos González. Además, "eso es posible solo desde el mercado de la refinanciación, algo muy específico del mercado danés. Cuando el riesgo se asume con fondos propios, el hacer créditos al 0% es absurdo", puntualiza.
En cuanto a las subrogaciones de hipoteca, han aumentado un 150% en comparación con el año pasado. Esto ha sido posible gracias a que el mercado hipotecario español goza de una profunda y extraordinaria competitividad, según matiza Santos González.
Por otro lado, es difícil responder a la pregunta de cuál es el mejor tipo de hipoteca. Desde Idealista normalmente recomiendan hipotecas a tipo variable en aquellas ocasiones en las que se disponga de un plan B en el caso de que suban los tipos de interés y, en consecuencia, la cuota a pagar.
En cuanto a moratoria, que debería ser la última aprobada por el Gobierno. José Luis Martínez Campuzano, portavoz y responsable de comunicación de la AEB, destaca que existen dos tipos: la oficial y la sectorial. La última, decidida por los bancos, es aquella que ha representado en peticiones casi el triple de la oficial, ya que sus condiciones eran más flexibles y por tanto estaba abierta a un volumen de población mayor. "Representa un 10% sobre el saldo vivo. Es un porcentaje más bajo que el de Europa, por lo que los datos apuntan a que, a medida que han ido venciendo la moratoria, los clientes han ido normalizando su situación de préstamos", explica el portavoz de la AEB.
Juan Villén destaca que, al contrario de lo que ocurrió en la anterior recesión, las moratorias no están afectando en la predisposición de los bancos a conceder préstamos.
En este sentido, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española puntualiza que en la crisis de 2008, la actividad inmobiliaria y construcción en los balances de las entidades financieras de entonces representaban 500.000 millones de euros, lo que suponía el 50% del PIB. Ahora, las cantidades oscilan en torno a los 110.000 millones. "La incertidumbre en el mercado promotor, en gran medida, ha desaparecido y la promoción inmobiliaria está redimensionada de otra manera", señala.
Como conclusiones de la tertulia se pueden extraer varios puntos. En primer lugar, la fortaleza y la liquidez de los bancos existente antes de la crisis ha permitido actuar de manera contundente para aminorar el impacto del Covid en el mercado de la vivienda. Además, la alteración en este sector ha sido algo coyuntural y operativo, es decir, ha afectado a la estructura y al funcionamiento del mercado inmobiliario. A la hora de elegir un tipo de hipoteca -fijo, variable, mixto- no hay una opción más acertada que otra, teniendo en cuenta que en 30 años el mercado varía; lo importante es tener claras las expectativas, anticiparse y hacer un análisis realista del nivel de ahorros que se va a tener después de pagar esa cuota y si se tiene la capacidad de afrontarla suponiendo que se da un aumento en los tipos de interés.
