La figura de la SOCIMI irrumpió hace un año en la bolsa española. Nacieron a imagen y semejanza de los exitosos REITs estadounidenses y se han configurado como una apuesta por la recuperación del sector inmobiliario nacional que ha hecho suelo. Los gestores internacionales ya han manifestado su interés por las SOCIMIs pero, ¿son apropiadas para el inversor particular?
 
El febrero del año pasado Lar abría el Mercado Continuo para las SOCIMIs españolas, cuando las anteriores habían salido a cotizar al Mercado Alternativo. A día de hoy Lar cotiza prácticamente al precio de salida (10 euros). En cambio,Axia y Merlin, que también partieron su andadura bursátil desde los 10 euros, se revalorizan en torno a un 20%. No han corrido tanta suerte las SOCIMIs del MAB, que arrastran pérdidas en lo que va de año.

EVOLUCIÓN LAR, AXIA Y MERLIN vs IBEX 35:

socimis versus ibex

Fuente: Yahoo Finance

No obstante, aunque esta breve experiencia en bolsa sea tibia, parece que las SOCIMI han venido para quedarse y revolucionar el mercado inmobiliario español, pues varios bancos, como Sabadell o Santander están interesados en sacar las suyas a cotizar. Así, transmiten a este vehículo ciertos inmuebles y los bancos aligeran sus propios balances del pesado ladrillo. Es casi un hecho la SOCIMI Banco Santander, URO Property, comenzará a cotizar en el MAB en breve. Saldrá con una cartera de 1.000 alquiladas al Santander. Además, dentro de su accionariado están presentes, aunque en menor medida, otras financieras: Santander tiene el 24%, Atisha Holdign el 21,7%, Caixabank y Phoenix Life un 14% cada una y BNP Paribas un 8,81%.

Junto a los bancos, también Quabit ha hecho manifiesto su interés por sacar a cotizar este año su SOCIMI, Bulwin Investments. En un primer momento, Quabit había proyectado lanzar su SOCIMI mediante una oferta pública de suscripción de acciones de entre 400 y 500 millones de euros, lo que podría incluso triplicar la capitalización de la matriz.

Además, el momento para sacar a bolsa estos activos es el idóneo para las compañías, pues el mercado inmobiliario español comienza a crecer, especialmente en las zonas Premium, donde suelen centrar su cartera las SOCIMIs cotizadas.

Por otro lado, el interés que muestran los inversores internacionales por estas compañías va in creciendo. Muestra de ello son las palabras de Damien Marichal, gestor del fondo Petercam Real Estate Europe, que comenta que “hasta ahora no habíamos invertido en las SOCIMIs españolas porque estábamos convencidos que en el momento de su salida a bolsa, como tenían que invertir su dinero en efectivo, supondría un lastre para su rentabilidad. Ahora, con la visión de un año de trayectoria y después de su bajo rendimiento en comparación con el índice EPRA, las cosas son diferentes, especialmente teniendo en cuenta que hay signos tangibles de una recuperación en el sector inmobiliario español que debería llevar a buen crecimiento de los alquileres”. Basándose en esta evaluación, Marichal ha incorporado recientemente en cartera a la SOCIMI Merlin Properties.

PARTICIPACIONES DE INVERSORES EXTRANJEROS EN SOCIMIs ESPAÑOLAS:
extranjeros en socimi

Fuente: BME

También los gestores españoles apuestan por esta SOCIMI. Por ejemplo, el reputado gestor de bolsa española José Ramón Iturriaga, de Abante Asesores, que añadió Merlin a su cartera en enero, confiando en el valor de la compañía gracias a que la mejora del ciclo económico le beneficia.

Pero, ¿qué hay del inversor?, ¿es el momento idóneo para invertir en SOCIMIs?
John Danes, director de análisis del mercado inmobiliario europeo continental en Abedeen, comenta que “el mercado inmobiliario español se encuentra ahora infravalorado y en términos agregados representa el mejor valor que hemos visto en los últimos 15 años en comparación tanto con su valor fundamental como con el resto del mercado de la eurozona”. Bajo esta máxima, la inversión en él supone un reclamo más que atractivo, pero hay que saber elegir bien el vehículo: SOCIMI, inmobiliaria tradicional o directamente comprar activos inmobiliarios.

Víctor Alvargonzález, director de inversiones de Tressis SV, considera que “las SOCIMIs son una opción para el inversor tradicional si tienen una cartera de activos de calidad o, si son de baja calidad, que tocan la órbita del banco malo, al menos que hayan sido adquiridos a muy bajo precio”. En cambio, desaconseja apostar por “las SOCIMI que cuentan con dinero para comprar, pero no tienen los activos aun”.

Partiendo de la idea de que las SOCIMIs atractivas para el minorista son las que tienen carteras de calidad, hay que tener en cuenta reparten dividendos, pues tienen la obligación de repartir el 80% de sus beneficios en concepto de remuneración al accionista. Al respecto, Pablo Ortiz, experto en el sector constructor e inmobiliario, comenta que “son una atractiva opción para los inversores que buscan rentabilidad por dividendo y más en estos momentos del ciclo inmobiliario con rentas prime recuperándose y rentabilidades en torno al 6%”.

El dividendo, además, se conforma como otro atractivo pues, como explica Víctor Perio, de Beka Finance, “tienen una base de alquileres bastante fijas, lo que les aporta beneficios recurrentes para pagar dividendos”.