La crisis de precios y el encarecimiento de las hipotecan en medio de este escenario inflacionista han marcado buena parte del ejercicio. Tanto es así que se ha vuelto a traer a la actualidad el concepto de ‘burbuja inmobiliaria’, pero… ¿Cuánto de verdad hay en estas palabras? ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? ¿Cuándo bajarán los precios de los inmuebles? Estas y otras muchas son las preguntas que se hacen aquellos que planean adquirir un inmueble, ya sea de nueva construcción o de segunda mano, una tendencia que se ha disparado este 2022, con un récord histórico en las operaciones de segunda mano.

David Martínez, CEO de Aedas Homes, asegura que la actual situación “no tiene nada que ver con la de 2008. Desde la óptica de la oferta, entre 1999 y 2008 se fabricaron en España más de tres millones de viviendas y en los últimos 10 años apenas 500.000. Además, España hoy en día cuenta con una demanda real y no especulativa a la que el sector debe dar respuesta y no puede hacerlo por la capacidad limitada de producir vivienda” y añade que el sector inmobiliario en España, “desde el punto de vista estructural, es solvente y está sano. Además, está conformado por compañías promotoras con un elevado de gobierno corporativo y económico. Hablamos de una industria envidiable a nivel europeo.”

Por su parte, desde Inversa Prime, primer vehículo de inversión inmobiliaria dedicado al mercado residencial de las personas mayores, refuerzan esta idea de que la situación de precios al alza en el mercado inmobiliario en la actualidad “poco tiene que ver con la de 2008” y aseguran que en el mercado español inmobiliario aún no ha alcanzado los precios registrados en el ciclo pasado a nivel nacional, “en este contexto, una inflación elevada que inevitablemente conducirá a un reposicionamiento en precios”, sentencian.

Daniel Cuervo Iglesias, director general de ASPRIMA (Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid), se mantiene en la misma postura y niega los paralelismos entre una y otra situación, “estamos en una situación totalmente opuesta como sector a la crisis de 2008” y expone los siguientes motivos:

  • Deuda: las compañías promotoras no están con un endeudamiento excesivo, más bien, cuentan con ratios de deuda históricamente bajos. Lo mismo ocurre con las familias, ya no cuentan con financiación del 100% de la compra y se exige tener unos ahorros del 30% para afrontar la compra de una vivienda nueva. Por otra parte, las entidades financieras han cambiado mucho su política de concesión de deuda tanto a las compañías como a las familias y esto supone que únicamente está accediendo a la compra de una vivienda las personas solventes con capacidad de pago y de ahorro.
  • Producción de viviendas nuevas: se están produciendo unas 90.000 viviendas nuevas al año mientras que el INE nos indica que hay una necesidad de hogares nuevos al año superior a 158.000 viviendas. Lo cual nos permite afirmar que estamos infraproduciendo viviendas. Se estima que necesitamos 4 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes y las cifras son de 2 en la actualidad. En este sentido, si lo comparamos con el 2008 es totalmente lo contrario que ocurría puesto que se llegó a producir 860.000 viviendas en un año, lo que derivó en una sobreproducción de oferta de vivienda nueva generando un stock importante sin vender.
  • Tasa de esfuerzo: el ratio de esfuerzo que tienen que hacer las familias respecto a sus ingresos actualmente es 7,4 años y en el año 2008 estaba por encima de 11 años. Otro dato muy diferente entre un periodo y otro.
  • Precios: a nivel general en España estamos en un 20% por debajo de los precios máximos de vivienda. Es cierto que en determinadas ciudades los precios han alcanzado los máximos pero entendemos que viene producido por la escasez de oferta y la fuerte demanda que está presente en determinadas zonas o barrios.

Asimismo, Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, niega que la situación actual sea comparable a la vivida con anterioridad, “hoy, las entidades financieras mantienen estrictos protocolos en la concesión de hipotecas y la ratio actual de hipotecas sobre transacciones de vivienda continúa siendo inferior a 1, cuando en los años 2007-2008 ésta superaba el 1,5.”

“Además, en lo que a la obra nueva se refiere, se trata de un producto que en la actualidad se construye prácticamente bajo demanda y esto evidencia una clara necesidad de vivienda nueva. Este escenario es contrario al vivido hace quince años, momento en el que el volumen de oferta de obra nueva llegó a ser entre 7 y 8 veces mayor que el actual”, explica Villanueva.

Desde Silicius SOCIMI, inmobiliaria cotizada para el mercado de BME Growth, aseguran que “todos los indicadores (endeudamiento, visados de obra nueva, nuevas familias creadas, tasa de paro, tasa de ahorro, etc.) que en la pasada crisis indicaban una crisis, ahora mismo están muy alejados de esos niveles de 2008 y partimos de una situación más robusta y saneada” y declaran que ninguno de estos indicadores “marca visibilidad sobre burbuja inmobiliaria.”