En el primer semestre del año Silicius incrementó un 8% sus rentas brutas en términos comparables por la firma de nuevos contratos de alquiler. ¿Estamos en un buen momento para el alquiler? En este sentido, ¿cómo evoluciona la oferta respecto a la demanda?

En efecto, durante los seis primeros meses del año hemos aumentado las rentas brutas un 8% en términos comparables, hasta alcanzar los 14,8 millones de euros. Hemos logrado estos buenos resultados gracias a la intensa actividad comercial que hemos llevado a cabo, con la firma de 33 nuevos contratos del alquiler; y también gracias a los escalados de renta de contratos en vigor y a la actualización de las mismas al IPC.

Con perspectiva, el éxito de nuestro modelo radica en que hemos creado una cartera diversificada, con activos bien posicionados en ubicaciones estratégicas, y en que estamos impulsando un plan comercial que está funcionando muy bien. El periodo medio de los contratos de alquiler ha crecido hasta los 6,8 años debido a los periodos de obligado cumplimiento de los nuevos contratos de arrendamiento. Este modelo de gestión, en suma, nos permite compensar en cada momento los ingresos que obtenemos en los segmentos que mejor están funcionando con los que quizá están en un momento de menor actividad.

A la hora de hablar de si estamos en un buen momento para el alquiler, o incluso analizar la evolución de la oferta con respecto a la demanda, creo que lo más sensato es explicar que el mercado inmobiliario es heterogéneo. Hay segmentos como el hotelero, el residencial o el comercial que están funcionando muy bien a nivel generación de rentas. En cambio, hay otros como pueda ser oficinas, donde la oferta puede incluso a llegar a superar a la demanda en determinadas zonas, que tienen el reto de adaptarse a las nuevas dinámicas de trabajo presencial combinado con teletrabajo para ser más atractivas dentro del mercado.

¿Cómo ha sido la evolución de la cartera de activos de Silicius este 2023 y cómo se sitúa actualmente?

Al cierre del primer semestre, la compañía contaba con una cartera formada por 39 activos que, en su base de valor — determinado por el indicador Great Asset Value (GAV)—, se distribuyen de la siguiente manera: 33% hoteles, 24% centros comerciales, 17% oficinas, 16% oficinas, 9% residencial y 1% logístico. Del conjunto de todos ellos, el 45% de los activos se ubican en Madrid.

El valor de la cartera se sitúa en 662,6 millones de euros. En términos comparables, este valor ha disminuido un 1,7% con respecto al año anterior, motivado por la subida de las Exit Yields y tasas de rentabilidad por la subida de tipos de interés.

La cartera de activos se ha reducido entre enero y junio tras la venta de tres inmuebles, por un importe de 39,1 millones de euros, y el compromiso de venta de otro. Estas transacciones se han cerrado por importes que superan en un 5,5% la última valoración RICS de los inmuebles. Gracias a estas operaciones hemos logrado amortizar la deuda hipotecaria asociada a los mismos y reducir el ratio LTV hasta el 37,6%.

¿En qué consiste y cuál es el objetivo del plan de rotación de activos que está acometiendo Silicius este 2023?

En SILICIUS hemos iniciado durante el primer semestre de 2023 la ejecución de un plan estratégico de rotación de activos y generación de valor al accionista, que se basa en la venta de activos por encima de valoración y amortización de endeudamiento de mayor coste financiero. Las operaciones que comentaba en la anterior respuesta, de hecho, se sitúan dentro de esta línea de gestión que estamos llevando a cabo.

La subida de tipos y la inflación continúan, ¿cómo está afectando al negocio de Silicius?

Pese a tener una menor cartera de activos con respecto al año pasado, hemos logrado mantener los ingresos por rentas gracias al plan que hemos puesto para optimizar la cartera, la firma de nuevos contratos, el escalado de los mismos y su indexación al IPC.

Dicho esto, es cierto que la subida de tipos de interés impulsada por el BCE y la evolución de la inflación están repercutiendo en la actividad de todas las SOCIMIS y en el comportamiento del mercado inmobiliario en general.

En términos de valoración de SILICIUS, por ejemplo, se ha producido un ajuste en términos comparables de un 1,60%, debido a la subida de las tasas de rentabilidad del valorador externo, que sumado a los cerca de 40 millones de euros de ventas del periodo han provocado un ajuste contable de signo negativo. Y en términos de nuevas operaciones, por ejemplo, la subida de tipos ha provocado que la actividad se haya ralentizado en cierta medida.

Con todas estas irregularidades que vive el mercado se oyen rumores de una posible burbuja inmobiliaria. Desde la experiencia de Silicius en el sector inmobiliario, ¿creen que la situación que atravesamos es similar a la vivida en 2008?

La situación actual del mercado, que en España está influenciada por la presión inflacionista, la subida de tipos de interés y cierta inestabilidad política tras las últimas elecciones generales, no es equiparable a la de 2008 por varios motivos.

A nivel sectorial, la crisis de 2008, la de 2012 o la propia pandemia nos ha permitido a las empresas y a los directivos extraer muchos aprendizajes, profesionalizar la toma de decisiones y optimizar la gestión de nuestros activos. Hoy, en general, somos más maduros y experimentados que en la época previa a la crisis financiera.

Además, desde un punto de vista regulatorio, nuestra actividad se desarrolla en un mercado más transparente, que está supervisado por protocolos y normativas más estrictas, donde las propias entidades financieras mantienen una línea más prudente en cuanto a la concesión de créditos.

¿Qué previsiones tienen para el mercado inmobiliario de cara al 2024?

La subida de tipos del BCE ha provocado un encarecimiento en la financiación, frenando la inversión inmobiliaria con carácter general. Y es que al encarecerse la financiación, los potenciales compradores intentan cerrar las operaciones buscando un menor precio de los activos, y mayor rentabilidad, algo que muchos vendedores no están dispuestos a asumir.

Gran parte de los inversores están adoptando una postura de wait to see, se muestran prudentes en sus operaciones y aguardan a ver cómo evoluciona todo. En el mercado sigue habiendo liquidez. Y de cara a 2024, vemos que si la política de subida de tipos de interés termina, incluso se moderan los mismos, se infundirá confianza entre los propietarios y los inversores, lo que se podría traducir en acercar sus posturas a efectos de precios y búsqueda de rentabilidad.