El mercado inmobiliario español, que quedó rezagado respecto al del norte de Europa en los primeros compases del ciclo,se ha recuperado rápidamente en los últimos años. Roberto Scholtes, director de inversiones de UBS en España sigue creyendo que España es uno de los mercados más atractivos en el viejo continente, aunque sólo en los mercados principales.

Debido a que la escasez de nueva oferta en el mercado puede tirar de las rentas, la entidad suiza UBS muestra un interés especial por el sector terciario (oficinas, hoteles vacacionales, logística urbana, centros comerciales de primer nivel, naves industriales, locales comerciales prime y locales comerciales en ubicaciones secundarias).

A pesar de que la presión de los inversores está manteniendo las rentabilidades en mínimos históricos (en oficinas está cerca de un 3,5%, los locales comerciales de las calles principales en torno a un 3% y los centros comerciales de primer nivel en un 4,5%), “España uno de los mercados más atractivos de Europa, en esta fase madura del ciclo”, afirma el director de inversiones de la firma, Roberto Scholtes.

Dado que no hay mucho margen para reducir más las rentabilidades exigidas, la entidad cree que el potencial de crecimiento de las rentas se convierte en un factor muy relevante en el segmento comercial. Lo limitado de la nueva oferta, junto a una mayor tasa de ocupación, podría hacer que las rentas continúen subiendo en los próximos años, en las ubicaciones prime. Todo lo anterior deparará un notable aumento del valor de capital en las oficinas de los centros financieros. “En retail somos cautelosos tanto en los de las calles principales -debido a que las perspectivas de aumentos de alquiler son limitadas tras una fuerte expansión del ciclo-, como en las ubicaciones secundarias, que encaran diversos retos estructurales”, explica Scholtes.

Las perspectivas del terciario contrastan con las del segmento residencial, que sigue atascado en una situación de sobreoferta en muchos lugares y con el factor demográfico en contra. Mientras que los bancos continúan dando salida a sus enormes carteras inmobiliarias, compuestas en su mayoría por viviendas y suelos en ubicaciones secundarias, UBS solo prevé que se recuperen los precios y la actividad allí donde ya se ha absorbido la oferta y/o existe una demanda robusta desde el extranjero: Barcelona, Madrid y unas pocas ciudades más, así como Baleares, País Vasco y zonas costeras prime. Asimismo, los precios de la vivienda también estarán contenidos por el estancamiento de los salarios reales y el alto porcentaje de contratos temporales del mercado laboral.

En un plano general, UBS percibe una polarización entre los activos prime y los ubicados en localizaciones secundarias. No solo la localización y calidad, sino el fuerte impulso del turismo extranjero se ha convertido en un factor distintivo en los segmentos residencial y comercial, así como en el negocio hotelero. Los mercados de las principales ciudades y los destinos de costa más populares son sanos, mientras que en el resto del país continúan deprimidos. Los especialistas de UBS recomiendan a los inversores centrarse en segmentos y localizaciones con mayor potencial para incrementar sus rentas, aunque la entidad suiza avisa de que las rentabilidades se mantendrán estables hasta que los tipos empiecen a subir.

El aumento de la oferta y las tasas de interés extenderán el repunte más allá de 2019

El cambio en la política monetaria y el aumento de las tasas de interés de referencia en la zona euro, van a facilitar, según UBS, que las rentabilidades españolas a largo plazo aumenten moderadamente en los próximos trimestres.

Sin embargo, “prevemos una meseta en los precios para el año 2020 a medida que las demandas de oferta y las tasas de hipoteca se repliegan. Se espera que, a medida que el crecimiento económico y el empleo se desaceleran gradualmente, empiece a introducirse en el mercado una tendencia de edificios de oficina reformados.

Excepto un fuerte aumento en las tasas de interés o la caída de la economía, no se espera un descenso severo en el mercado de oficinas que se acerca cada vez más al equilibrio con el resto de Europa.