"Es decir, la subida del coste de financiación ha compensado la bajada del metro cuadrado y por tanto, el precio de la vivienda", añadió el responsable del informe, quien destacó que si se toma el Euribor actual y el nivel mínimo al que se llegó en 2003 (1,93%) con un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, se observa que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46% en los últimos años.Por zonas, la correspondiente a distritos como Salamanca y Retiro, la denominada en el estudio como Prime, es la que acusa un menos descenso en el precio medio del metro cuadrado, ya que se trata de la zona con menor oferta disponible y que está dirigida a un perfil de comprador menos afectado por la desaceleración económica que atraviesa el país en este momento.Por otro lado, destaca el "importante descenso" del precio medio del metro cuadrado en las zonas de Carabanchel, Villaverde, Vicálvaro o Villa de Vallecas. "Son las zonas menos exclusivas y dirigidas a un perfil de comprador con menos posibilidades económicas y sus promotores han tenido que realizar los mayores ajustes en los precios para no dejar fuera del mercado a la posible demanda de su producto", explicó García-Mateo.Por distritos, destaca el incremento del precio de un 10,5% en Centro, debido a la baja oferta disponible y a la calidad de los nuevos productos salidos al mercado. Chamartín, por su parte, presenta un importantes descenso en el precio por metro cuadrado del 29,4% debido a la puesta en marcha del proyecto Castellana 200, que supone el 30% de la oferta inicial del distrito con precios por metro cuadrado "claramente por debajo de la media", indicó.Además, el distrito Salamanca presenta una superficie media de las viviendas de 129 metros cuadrados, una cifra muy por encima de la media en la capital que se sitúa en torno a los 82 metros cuadrados. La razón de esta mayor superficie es la especial condición de esta zona como distrito más exclusivo de la ciudad. "La demanda es más inelástica y puede afrontar la compra de viviendas de mayor tamaño", apuntó.Por su parte, las bajas de los distritos de Usera, Villa de Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán, Puente de Vallecas, Latina, Barajas y Haraganzuela son ajustes en unos precios "excesivamente altos como consecuencia de las subidas en años anteriores", indicó el responsable del informe. "Los nuevos proyectos que están surgiendo en estas zonas presentan precios más competitivos y el producto en stock (viviendas que no se han comercializado) de proyectos de años anteriores está ajustando los precios a las posibilidades de la demanda del mercado", sugirió.Bajada menos pronunciada en los pisos de la corona En cuanto al precio de los pisos en el extrarradio de la capital, el analista de mercado Pelayo Barroso señaló que a pesar de que se ha producido un descenso medio de un 1%, ha habido municipios como San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, que vuelve a ser la localidad madrileña más cara con un precio medio de 5.209 euros por metro cuadrado, que han experimentado un incremento.En Fuenlabrada y Mejorada del Campo ha ocurrido el efecto contrario, pues son los municipios en los que más ha bajado el precio del metro cuadrado con respecto al año pasado. En concreto, un 12 y un 9%, respectivamente.Así, en la zona sur, con localidades como Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles, se ha producido un descenso medio en el metro cuadrado del 10,3% frente a lo ocurrido en la zona de la A-1 con Algete o Alcobendas, donde la superficie ha aumentado un 4%.Respecto a las viviendas unifamiliares en la corona metropolitana, el estudio refleja una diferente evolución en el precio medio del metro cuadrado, que ha registrado de media un incremento del 10,2% en los últimos 12 meses hasta situarse en 2.834 euros de media. En este sentido, Barroso destacó el incremento del 336% experimentado en la zona de la A-1, que interpretó "como consecuencia de la incorporación de una nueva promoción en el municipio de Alcobendas, El Encinar, con un precio muy superior a los inmuebles en comercialización en la misma zona en 2007".Sin embargo, en las zonas de la A-2 (Torrejón de Ardoz, Coslada, Paracuellos) y la A-3 (Rivas Vaciamadrid y Arganda del Rey), se observan descensos en los precios. "En estas zonas, la oferta encontrada este año coincide mayoritariamente con la del año pasado y se ha buscado por parte de los promotores dinamizar las ventas mediante descensos en los precios", indicó."En el caso de la zona sur y de la A-6 se observan subidas del 4% y del 10% respectivamente como consecuencia del importante volumen de nueva oferta que se ha incorporado en estas zonas y que han optado por política de precios elevados", añadió Barroso.
Más bajadas como previsión para 2009 El estudio también contempla las previsiones para el próximo año y apunta a un ajuste de precios generalizado siempre que el Euribor se mantenga en tasas cercanas al 5%. En concreto, en Madrid capital dicho ajuste podría situarse en el descenso de entre el 8 y el 10% respecto a este año.En cuanto a la oferta disponible, este año ha aumentado un 15,7% en Madrid capital hasta alcanzar un total de 20.710 viviendas nuevas mientras que en la zona del extrarradio se han construido 19.960 viviendas nuevas, lo que suponen un incremento del 19% en pisos y del 35,4% en chalets. En lo referente a la demanda, se ha venido en Madrid capital un 53% menos que en los últimos tres años, debido al notable incremento del coste de la financiación. Estos dos factores han provocado en Madrid un incremento del 21% del stock disponible, hasta alcanzar el 30% del total de la oferta inicial de viviendas. Además, el stock en la corona ha alcanzado el 36% en el caso d los pisos y el 40% si se habla de viviendas unifamiliares, lo que supone un incremento del 35% respecto al 2007.Respecto a plazos de comercialización, el incremento ha sido también generalizado. Mientras que en 2007, el plazo medio de compra de una promoción media era de 24,5 meses, en 2008 se necesitan cerca de 2 años y medio. En la corona, estos plazos se sitúan en 30,2 meses en pisos y en 32,4 meses en el caso de los chalets. De cara al próximo año, los plazos de comercialización podrían superar los 40 meses de media.Ante esta situación, según el estudio, los promotores están probando nuevas formas de comercialización. Además de las rebajas sobre el precio o del regalo del trastero o garaje, se están empezando a ver opciones más complejas como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa.
