El lastre vino del parón en las ventas de segunda mano y de la incertidumbre por los cambios en la Ley Hipotecaria. Las empresas del sector pasan revista a las perspectivas del negocio en 2020.
Las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano en España cayeron un 4,2% en 2019, hasta totalizar 408.241 intercambios de inmuebles. Sigue siendo, con creces, el motor del dinamismo en el sector, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero, después de un lustro de fuertes subidas, ha paralizado un mercado que, en cualquier caso, poco se parece al del inicio de la crisis. Entre otras explicaciones, por la irrupción del inversor foráneo, cuyo peso ha aumentado en un 80% respecto a 2007 con 103.727 propietarios, lejos de los 57.674 del año que precedió al tsunami financiero. Aunque también por la irrupción de las socimis, firmas que han encontrado un revulsivo en el mercado y que, para BNP Paribas Real Estate, han sido claves en la inversión en activos inmobiliarios, que movilizaron el pasado ejercicio 12.725 millones de euros. Por el contrario, las operaciones sobre viviendas nuevas se incrementaron un 1,2% el año pasado, hasta sumar 92.844, con lo que acumulan tres años consecutivos de avances; aunque en el pasado ejercicio, el crecimiento más moderado en ese periodo. Aun así, ocho de cada diez compraventas de viviendas fueron de segunda mano y tan sólo el 18,5% de los compradores se decanta por los pisos a estrenar.
El mercado inmobiliario español, pues, está lejos de la debacle que protagonizó en los peores episodios de la crisis, cuando las transacciones, entre 2008 y 2009, se desplomaron un 25,1% y un 28,8%, respectivamente. Sin olvidar 2011 y 2012, con caídas todavía de dobles dígitos (menos 11,5% y -18,1%). El pasado ejercicio deja, sin embargo, un aviso a navegantes. Once autonomías sufrieron descensos en las ventas. Con Canarias (-14%), Baleares (-10,9%) y Navarra (-9,7%) con los datos más alarmantes. Seguidas de Madrid (-7,5%), Asturias (-6,4%), Comunidad Valenciana (-4,9%), País Vasco (-3,3%), Cantabria (-3,3%), Cataluña (-2,4%), Andalucía (-1,1%) y Aragón, donde cayó tres décimas. En el lado opuesto, regiones que han experimentado los descensos más sostenidos de precios, como Castilla-La Mancha, Extremadura y La Rioja, fueron las que tiraron al alza del intercambio de inmuebles, con un 7,5%, un 5,7% y un 3,1% respectivamente.
La vivienda, pues, se ha enfriado. Los vendedores han recortado hasta un 36% sus expectativas de precio. La demanda de vivienda en Madrid y Barcelona ha empezado el ajuste, según la base de datos de Fotocasa.com. Aunque desde Solvia se incide en que la confianza de los inversores continúa fuerte y a prueba de incertidumbres políticas y económicas, y destaca la influencia que tiene el capital extranjero en el mercado, que se ha mantenido por encima del 12% sobre el total desde 2013. Británicos, alemanes y franceses fueron los que más operaciones formalizaron a lo largo de 2019. Mientras fondos de inversión como el de Warren Buffet, Berkshire Hathaway, ha desembarcado en España -en octubre cerró una alianza con Larvia- donde dice no creer ni que haya una burbuja inmobiliaria ni que se vayan a producir tensiones regulatorias de fondo. Pese a lo cual, Salvia atisba cautela, sin descartar el final del ciclo alcista. “Ante una mayor oferta y una demanda más racional, los promotores se enfrentan a un nuevo futuro en el que tendrán que esforzarse por posicionarse y reducir sus costes de producción, buscando nuevas vías de eficiencia en sus procesos de construcción industrializada, como ya sucede en otros países de la UE”. En España, el pasado ejercicio, hubo una inversión de 4.600 millones de euros en oficinas, el activo más intenso de las compraventas, y 2.000 millones más destinados al alquiler, entre las que se incluyen las promociones llave en mano de Metrovacesa y Aedas Home. Mientras Bank of America señala entre sus expectativas una “fuerte apuesta” por las socimis españolas para 2020, ya que espera que el crecimiento duplique al de sus homólogas británicas con un coste de capital similar. Estima que el mercado de oficinas será uno de los más fuertes a nivel europeo.
Desde Axesor se habla claramente de un “cambio de tendencia”. En noviembre pasado -alertan en esta firma de rating española- “las operaciones cayeron un 8,2%”. En ese mes, se cerraron 38.680 transacciones. “Nuestra previsión es que a lo largo de 2020 la compraventa de vivienda registre caídas interanuales casi todos los meses”. Dando paso, además, a otro viraje, en este caso del número de hipotecas, que pasarán a registrar descensos en el transcurso del primer semestre.
Un contexto que, además, puede experimentar cambios substanciales. El Gobierno español ha mostrado su intención de intervenir en el mercado de la vivienda. Con medidas dirigidas a frenar los precios del alquiler y de las compraventas en las grandes ciudades. Será antes del verano y se incluirán mecanismos de control de precios de los alquileres, tal y como anunció la semana pasada el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos. Aunque las baterías de medidas están aún sin concretar, el referente del Ejecutivo es la regulación en Berlín. La capital alemana acaba de poner en marcha su ley para congelar los alquileres. Norma inédita y controvertida no sólo en la gran locomotora europea, sino en el conjunto del mercado interior. La nueva norma berlinesa limita el precio de apartamento hasta un máximo de 400 euros al mes. Bajo el argumento de que “la política tiene la responsabilidad de que las personas puedan permitirse un techo sobre sus cabezas", tal y como aseguró la responsable de Desarrollo urbano de Berlín, Katrin Lompscher. Este topo de alquiler, que fija el máximo en los 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro), afecta a los contratos de arriendo de 1,5 millones de viviendas en la capital alemana -donde el 85% vive en régimen de alquiler- en los próximos cinco años.
Por tanto, un apartamento de 40 metros cuadrados no alcanzará los 400 euros al mes. A partir de 2022 los propietarios podrán incrementar los precios en un 1,3 % anual para incorporar la inflación. Además, todos los nuevos contratos -salvo algunas excepciones- deberán ceñirse a la nueva ley, los infractores pueden ser castigados con multas de hasta 500.000 euros y los damnificados podrán acudir a los tribunales para que se les aplique la congelación (en ocasiones, hasta con efectos retroactivos). Aunque la congelación tendrá aún que superar varios escollos judiciales. Porque desde las filas conservadores y liberales de la ciudad-estado han anunciado que acudirán al Tribunal Constitucional para tumbar esta ley, alegando que es una intromisión en la propiedad privada y que las competencias sobre alquiler pertenecen al estado federal; ni siquiera a los länders. El tripartito de izquierdas que gobierna Berlín se muestra, sin embargo, confiado. “Estamos tranquilos pese a que la ley deba aún ser revisada en los tribunales”, dice Lompscher. Pese al rechazo de los agentes del mercado. Al igual que en España, donde tanto las socimis -sociedades de inversión que operan en el sector- como los fondos de capital, portales y agencias inmobiliarias han expresado sus reticencias a cualquier normativa que imponga límites de rentas y se aleje de los criterios de libre equilibrio entre oferta y demanda del mercado.
Los alquileres en la capital germana han duplicado su precio en la última década por el creciente atractivo de Berlín, la caída de los tipos de interés, la buena situación económica en Alemania y la escasa flexibilidad del sector de la construcción para atender a la demanda y la especulación. Sin embargo, y con independencia del grado de intervencionismo -o, incluso, de nacionalización del sector- el mercado inmobiliario ha dejado de ser homogéneo. Es decir, ha perdido el poder de traslación de los precios al conjunto de un territorio nacional. Las presiones inflacionistas en la vivienda han pasado a ser un fenómeno casi genuino de las grandes ciudades, donde se ha instalado un alto estilo de vida que requiere no sólo unos ingresos substanciales para adquirir o alquilar un alojamiento, sino para afrontar los costes de estancia de sus residentes. Algunas de ellas, además, han disparado sus servicios. El Global Wealth and Lifestyle Report 2020 de la firma de inversión Julius Baer, señala a diez urbes asiáticas, doce europeas y seis americanas entre las 28 con mayor exigencia de ingresos personales. Tras analizar parámetros, además del coste de la vivienda, de compra de coches, gastronomía, vuelos, gastos educativos y bienes o servicios de consumo privado como la compra de ropa de diseño o la matriculación en gimnasios. Hong-Kong Shanghai, Tokio, Nueva York y Singapur encabezan la clasificación. Seguidas, en un segundo top-five, por Los Ángeles, Londres, Taipéi, Zúrich y Mónaco. Y Bangkok, París, Miami, Viena y Sídney entre el puesto décimo y decimoquinto. “Los niveles de vida han saltado en las capitales de todo el mundo”, Nicolas de Skowronski, responsable de gestión de patrimonios del banco suizo, para quien el coste de acceso a una vivienda es el mayor de los desembolsos en crecimiento de tarifas en este tipo de latitudes. París, que ha impuesto estos topes en 80 barrios metropolitanos y el Estado de California, con cotas de subidas interanuales del 5%, son otros ejemplos de medidas regulatorias restrictivas que el Ejecutivo español tiene en su punto de mira legislativo.
En EEUU, el panorama también es inflacionista. “El precio de la vivienda subió un 6,6% en el último trimestre de 2019, muy por encima de los repuntes salariales medios”, explica Lawrence Yun, economista jefe de la National Association of Realtors (NAR). Estos agentes inmobiliarios -de bienes raíces, según su término en EEUU- inciden en que en EEUU grupos sociales entre los que destacan los millennials, están empezando a dirigir sus esfuerzos de compra o alquiler de vivienda a ciudades que ofrecen mejores costes por metro cuadrado, más espacio residencial, servicios tan confortables como el de las grandes capitales y unas infraestructuras de transporte que han ganado en movilidad. “Hay un mercado latente que abandona cualquier intento de establecerse en ciudades como San José (California) o el área metropolitana de Boston, donde el precio de una vivienda llega a ser un 303% superior al de su equivalente en otras localidades limítrofes. La NAR pone como botón de muestra Lake Wylie, un área residencial de Charlotte, en Carolina del Norte, que ha triplicado su población desde 2000 por la llegada de nuevos residentes que han decidido afrontar costes de vivienda en época de bajos tipos de interés.
Las firmas de inversión inmobiliaria que operan en España pasan revista a este cambiante escenario del sector. Tanto a sus condicionantes estacionales o coyunturales, como a los de mayor calado y de dimensión más estructural. Estas son sus opiniones.
Metrovacesa. En España, la demanda apunta a una cierta ralentización del mercado en línea con la desaceleración de la economía, pero los fundamentales del mercado inmobiliario siguen siendo bastante sólidos, con crecimiento en el número de hogares, hipotecas con tipos de interés más bajos que nunca, y con creación de empleo, aclaran desde esta inmobiliaria. Uno de los principales retos a los que se enfrenta el sector es la heterogeneidad geográfica, con zonas de crecimiento moderado y otras donde no habrá apenas crecimiento. Desde Metrovacesa, “consideramos que el sector inmobiliario necesita un entorno de estabilidad jurídica y legal para poder impulsar sus planes de negocio y mantener el atractivo inversor”. No obstante -matizan- “es necesario que se implementen medidas que impulsen la creación de suelo promovible en zonas donde la demanda está insatisfecha; medidas para agilizar los plazos de concesión de licencias, permisos, entre otras, o planes para incentivar la oferta y ayudas a la compra o alquiler de vivienda para los segmentos de población que no pueden acceder a la misma. En relación a los precios de la vivienda, “esperamos una moderación de los ritmos de crecimiento”. Nuestra previsión -auguran- es que esa subida “esté por debajo del 3% para el año 2020”. Una evolución “bastante natural después del rebote posterior a la crisis”.
Grupo Lar. “El mercado inmobiliario se ha profesionalizado y segmentado de forma significativa en los últimos años; han aparecido o se han consolidado especialistas en cada uno de los distintos segmentos inmobiliarios nacionales”, explica Hernán san Pedro, director de Relaciones con Inversores y de Comunicación Corporativa de Lar España. “En el ámbito inmobiliario de la actividad comercial y terciario, nos hemos consolidado diferentes agentes, como es el caso de Lar España en el segmento de retail”. A pesar de que el área de negocio de centros comerciales está supuestamente influenciado por el auge del e-commerce, su evolución presente y futura depende sobre todo del grado de adaptación a las nuevas necesidades en cada uno de los mercados de retail y a las nuevas exigencias de retailers y clientes finales”. En realidad -asegura San Pedro- lejos de ser competidores, el e-commerce y las tiendas físicas de un centro comercial se necesitan mutuamente cada vez más.
En ese sentido, España es probablemente uno de los mercados nacionales con mayor capacidad de crecimiento en retail, sobre todo en el segmento de centros comerciales dominantes en su área de influencia. No todos los centros y parques comerciales son comparables. En un mercado como el español, los vectores localización, tamaño, calidad y gestión son elementos que nos ayudan a realizar una necesaria segmentación. Desde nuestro punto de vista, sólo un 25% de los centros y parques comerciales españoles pueden ser considerados como de muy alta calidad. Solo ellos tienen el mejor mix de inquilinos, tienen más de 40.000 m², una ocupación superior al 90% y más de 4 millones de visitas al año.
En general, tenemos claro que para conseguir el éxito en este mundo ultra-competitivo el posicionamiento de cada activo debe ser excelente en términos de ubicación y dominio del área de influencia, de oferta mixta comercial y experiencial, de adaptación a las nuevas tecnologías y conocimiento del cliente, de conectividad y omni-canalidad y, por último, aunque no menos importante, de accesibilidad y sostenibilidad. “Casi ocho de cada diez búsquedas de artículos a través del móvil se acaban comprando durante las 24 horas siguientes en una tienda física” Para esos clientes, la visita a la tienda representa un aliciente clave en su experiencia de compra, incide el directivo de Lar España. De igual forma que, para las grandes marcas, recibir esa misma visita, supone un aspecto decisivo en su modelo relacional. En su opinión, “es entonces cuando esperan diferenciarse de sus competidores e interactuar con sus clientes”; es decir, “cuando pueden aumentar su notoriedad y percepción, y donde esperan saber ganarse su lealtad”. Sólo los activos dominantes, adaptados a este nuevo mundo y bien gestionados, son capaces de garantizar a los operadores la cantidad y calidad de tráfico necesario.
ADVERO. Desde esta socimi ven “de manera natural” que las grandes capitales sean las primeras en atraer la inversión nacional y extranjera, un parámetro que presiona los precios al alza y, consecuentemente, “empuja a parte de la población a desplazarse hacia zonas periféricas, lo que afecta la demanda en dichas zonas. “Cuanto más relevantes son dichos flujos inversores, mayor es el efecto sobre otras zonas de los mercados nacionales”, explican en la firma. Para los directivos de Advero, “el crecimiento económico, basado en una nueva economía muy urbana, concentrada mayoritariamente en las grandes ciudades, parece estar motivando la creación de ciudades-estado desde el punto de vista inmobiliario. En ellas, las zonas catalogadas como prime ya no se restringen a unos barrios centrales, sino que la presión inversora acaba afectando a la totalidad de la ciudad, en mayor o menor medida.
Respecto al mercado español, consideran que, “en líneas generales, toda actividad regulatoria sobre el mercado normalmente genera un efecto artificial, contrario al que se pretende”. Sería deseable -dicen- que toda intervención en el mercado inmobiliario se centrara en impulsar un equilibrio óptimo entre oferta y demanda, para que el mercado se regule de manera natural. “A pesar que en las grandes ciudades españolas pueda parecer que los precios han tocado techo, la recuperación económica continuará, pero creemos que iremos viendo un trasvase paulatino de la demanda de compra hacia el alquiler, por cambios socio-culturales resultantes de la crisis financiera, que priman la flexibilidad de la vivienda de alquiler”.
MERLIN Properties. En esta firma especializada en operaciones de uso profesional y comercial creen que “España lleva varios años disfrutando un contexto de creación de empleo, consumo y actividad industrial, en los niveles más altos de Europa, indicadores, todos ellos, que han sustentado alzas importantes en los mercados de oficinas, centros comerciales y logística”, sus tres focos de negocio. Para 2020 -dicen- “pensamos que estos indicadores seguirán en territorio de crecimiento, aunque a tasas menores que las alcanzadas en los últimos años. Va a ser, en definitiva, “un ejercicio en el que el ciclo inmobiliario (en cada una sus tres áreas de actuación empresarial) continuará recorriendo la segunda parte de la fase alcista, más centrada en el crecimiento de rentas, debido a un desequilibrio temporal entre oferta y demanda”
En el caso del mercado de oficinas, actualmente el prime de los Center Business District (CBD) está a plena ocupación por lo que la demanda crecerá hacia nuevas áreas de negocio de Madrid y Barcelona. En centros comerciales, el reto no está en los fundamentales -que en centros de calidad como los nuestros son muy buenos-, sino en el mercado inversor, “pues el sector está sufriendo las consecuencias de la sobreoferta existente en los mercados anglosajones”. En logística, con un mercado en plena transformación por la penetración del e-commerce, “las dinámicas son muy buenas, con los grandes operadores demandando producto idóneo para el comercio online y extendiendo su huella a ubicaciones más periféricas de la Península Ibérica”.
