El real estate es uno de los protagonistas principales del foro Medcap 2017 y Estrategias de inversión tiene la oportunidad de tomar el pulso al sector con Juan Gómez Vega, director general de relación con inversores de Neinor Homes, que este año ha protagonizado la mayor salida a Bolsa en la historia de una promotora residencial en Europa.

La compañía cuenta con 28 años de historia a sus espaldas, pero ¿cómo valora sus primeros meses como cotizada?

La salida a Bolsa era uno de los hitos que estaban planteados desde el momento en el que se gesta el proyecto de Neinor Homes. Era muy importante para una compañía que quiere ser modelo de transparencia y de institucionalización del sector. Somos a primera promotora que llega al parqué después de 10 años. La primera que lo ha hecho según lo previsto, es verdad que hay que tener una serie de factores para llegar a la Bolsa, la suerte es uno de ellos, pero uno menor. Lo más importante es tener una buena historia, un buen equipo gestor y, después, comunicarlo bien.

Nosotros creemos que lo hemos hecho bien y los primeros meses están siendo como esperábamos.

¿Cuáles consideraría las principales ventajas? ¿E inconvenientes?

Ventaja grande: el acceso al mercado de capitales. Instantáneamente se abre un mundo delante de ti, no sólo a nivel local, como internacional. En lo que es financiación, la salida a Bolsa, como hicimos OPS y OPV, conseguimos 100 millones de euros, que se han destinado a la compra de suelo finalista y a la reducción de deuda.

Y, aunque no lo calificaría como desventaja, si es verdad que hay más responsabilidad. Primero, por la transparencia, nosotros ya éramos transparentes con nuestro accionista principal, pero ahora tenemos a la CNMV, los inversores, los analistas… todos mirándote con lupa y tenemos que cumplir. Segundo, por la disciplina que te impone el mercado, a veces demasiada, pero que te califica cada día. Tercero, cumplir con lo que se prometió en la salida a Bolsa.

¿Cómo avanzan en el cumplimiento de sus objetivos financieros?

Tuvimos un primer trimestre muy sólido, y estamos on track para tener un segundo trimestre muy bueno. Pero, a nivel de resultados palpables y tangibles, cumplimos con los objetivos de compra de suelo (51,6 millones de euros en siete adquisiciones), las pre-ventas fueron más rápidas de lo esperado (estamos casi en los 500 millones de euros). Esto da mucha visibilidad en los ingresos de 2018 y 2019.

Tenemos 60 promociones en distintas fases de producción y, lo más importante, tenemos 30 grúas, es un número muy grande, pues cuando tengamos ‘velocidad de crucero’ habrá 90. Además, clave para los accionistas, de esta treintena, nuestros márgenes reportados son del 22%, por encima del objetivo que nos habíamos marcado del 20%.

Durante toda esta fase de ramp up, donde hay mucho de fe del inversor hacia Neinor, es importante la aportación de los negocios complementarios: legacy y services, que continúan dando el capital para alimentar el crecimiento de la actividad promotora.

¿Y en la cuestión del reparto de dividendos?

En la fase de crecimiento no vamos a repartir dividendo, porque se va a reinvertir en el negocio, pero se planea, a partir de 2020, un pay out de hasta el 70% del beneficio neto. Es posible que en 2019, evaluando cómo vamos se decida adelantar el inicio de pago de dividendos.

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Ante las buenas perspectivas macro de la economía española, ¿prevén una mayor recuperación de los precios y del sector de la inicialmente esperada?

Sí y no. En Madrid y en Barcelona hay incremento de precios de entre el 5% y el 10% y, a veces, no anual, sino en los últimos tres meses. Nosotros como compañía capturamos un 4,5% de inflación de precios en el primer trimestre, pero, a pesar de ello, no creemos que la apreciación del año sea del 18%, porque hay límites.

Tampoco es deseable para el promotor que suban demasiado los precios, porque recalienta todo, porque la vivienda deja de nuevo de ser asequible, porque los precios del suelo suben de forma desproporcionada…

Seguiremos viendo subidas. En nuestro plan de negocio estimamos incrementos del 3,8% por año. Pero, creemos que una vez el mercado se recupere a niveles de entre 100.000 y 150.000 viviendas al año los precios ya no tendrán demasiada presión alcista, porque habrá suficientes players, seremos cuatro o cinco compañías grandes, y después los promotores de toda la vida, pero ya no habrá la presión que hay hoy, porque no hay producto.

Por otro lado, tenemos que tener en cuenta el tema de la entrada de suelo que a día de hoy no es finalista a finalista, y eso está mucho en mano de las autoridades. Hay mucho suelo que le falta un poco para pasar a finalista, en nuestros cálculos, hay un millón de unidades en zonas con demanda comercial, pero que no se pueden desarrollar porque no son finalistas, y eso depende mucho de que madure el mercado, las normas también, y eso quitará presión una vez sea finalista.

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¿En qué regiones y/o mercados tienen puesta la lupa actualmente?

Mantenemos nuestro credo inicial, con cuatro zonas muy marcadas: Madrid y Barcelona,  sus primeras coronas urbanas; Bilbao y San Sebastián; Costa del Sol (Málaga, Estepona, más Córdoba por motivos históricos, porque tenemos un gran banco de suelo allí).

Y, desde Barcelona se ven Baleares. Recientemente anunciamos la apertura de Valencia, para cubrir Levante, y a estos lugares nos ceñimos porque es donde hay demanda inmediata, que podamos construir mañana si lo deseamos.

¿Cómo ven la consolidación del sector? ¿Vigilan alguna oportunidad en concreto o se mantienen al margen por ahora?

Creemos que va a haber consolidación. El mercado español de promotoras va a ir a un modelo anglosajón, eso conlleva que habrá otras empresas que intentarán salir a Bolsa en los próximos meses, y también oportunidades de que adquisiciones.

Nosotros, en nuestro plan de negocio, no nos planteamos comprar compañías. Si llega, la oportunidad y nos tocan a la puerta, la evaluaremos, y si creemos que es bueno para nuestros accionistas, se lo presentaremos. Nuestro objetivo es crecimiento orgánico.

¿Qué deberes cree que tiene pendiente el real estate?

Nosotros llegamos con el rol de ser transformadores, de incrementar la transparencia. Eso es lo primero que falta. Que el sector se siga institucionalizando, que sea limpio, transparente.

También la transformación del suelo, e incluye al Gobierno. Es muy importante que se vaya a un modelo anglosajón donde hay una visibilidad clara de cómo se va de un suelo urbanizable a un suelo urbano. Hoy hay una incertidumbre muy grande. Con lo cual tú tienes grandes bolsas de suelo no finalista que no se pueden poner en carga.

Además, se debe crecer y madurar y ser capaz de pasar una crisis sin quiebras masivas.

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Y, en lo que respecta a las pequeñas y medianas empresas en general, ¿cuáles considera que son los retos más importantes?

De nuevo, la transparencia. En el mercado privado uno no tiene que dar explicaciones, como cotizada tienes que hacerlo todos los días. Y tenemos que estar cómodos con eso, porque es bienvenido. La transparencia hace que después haya más liquidez, que haya capital para crecer y ganar dinero, pero también para generar empleo y que nuestros accionistas ganen dinero.

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