Félix Abánades, presidente de Quabit Inmobiliaria, explica el nuevo Plan Estratégico 2017-2021 de la compañía y las vías por las que están captando financiación para cumplirlo, como la ampliación de capital que acaba de lanzar al mercado esta semana.

En su nuevo Plan Estratégico 2017-2021 Quabit contemplan invertir 455 millones para adquirir suelos urbanos y vender más de 4.000 viviendas. ¿Con qué activos cuentan en cartera y cuáles son nueva inversión?
Nuestra cartera de activos está principalmente formada por suelos, de ellos, un 40% son suelos urbanos para poder construir y, dentro de las 4.000 viviendas que pretendemos entregar hasta 2021 casi 450 corresponden a cartera de suelos que la compañía tiene en la actualidad y, además, hay una parte de suelos que son terciarios, industriales y logísticos que pretendemos vender para generar caja.
Luego hay otro 40-50% de suelo urbanizable sobre el que vamos a trabajar para tenerlo preparado para finales del periodo para poder empezar a construir.
 
¿Cómo financiarán este plan estratégico?
Una parte del plan estratégico se financiará con la puesta en desarrollo de algunos activos, algunos de ellos ya están en el mercado, con 305 viviendas en este momento en comercialización y más del 60% vendidas y arrancando obras en cinco promociones en diversos puntos de la geografía española. Es un plan que tiene mucha consistencia, pues más del 50% de la caja que genera durante el periodo 2017-2021 viene de los activos procedentes de la compañía, 145 millones de euros.
Además, quiero destacar el acuerdo que firmamos con Avenue Capital por una línea de crédito de 60 millones de euros que se destinará a comprar suelos finalistas para empezar a promover: Ellos financian el 70% y nosotros aportamos el 30%. Esto nos da una capacidad de financiación muy importante que nos posibilitará comprar suelo por unos 150 millones de euros este año para desarrollar unas 2.000 viviendas, que sumadas a las que ya tenemos, aporta mucha visibilidad del plan.
 
La línea de crédito firmada con Avenue Capital por valor de 60 millones –que se podría elevar a 85 millones-tiene un interés del 16%. ¿No es muy elevado?
No hay apenas financiación bancaria para adquirir suelo, por lo que el interés del 16% que hemos firmado con Avenue Capital está en línea con los que se están firmando en el sector con otros fondos. En este caso, el crédito tiene una particularidad que mejora sustancialmente las condiciones; en primer lugar permite refinanciar el suelo, ya que por cada suelo en el que vayamos a invertir se crea un vehículo que va a desarrollar la promoción y Avenue se queda como garantía las acciones pignoradas de ese vehículo. Así el suelo queda libre de cargas y, una vez arrancamos la promoción, podemos acudir a créditos de financiación bancaria, con dos consecuencias: las entidades bancarias ya nos están financiando en torno a un 40-50% del valor de adquisición del suelo, por lo que, de entrada, estamos rebajando el coste medio casi a la mitad, y nos da una capacidad de inversión muchísimo mayor.

Avenue Capital tiene la opción de capitalizar el 6% de Quabit. ¿En qué escenario se llevaría a cabo esta opción y a partir de cuándo?
Dentro del acuerdo se contempla una opción por la que ellos pueden suscribir acciones y ampliar capital en la compañía hasta el 6% a unos determinados precios por tramos de años a partir de la primera disposición, que será el mes que viene. Además, está condicionado el porcentaje que pueden capitalizar, con el porcentaje que está dispuesto. Con esta opción, Avenue lo que está diciendo es que Quabit tiene una capacidad muy interesante de revalorizarse gracias al dinero que está prestando y quiere ser partícipe del valor que puede generar.

Esta semana han comenzado la ampliación de capital de 38 millones de euros, lanzada a un precio de 1,85 euros. ¿Nos podría explicar en qué consiste esta novedosa ampliación de capital en 3 rondas?
Los accionistas tienen derecho preferente de suscripción, o bien porque ya sean accionistas, o porque adquieren derechos en el mercado en el periodo de cotización entre este lunes y el día 20. Estos accionistas, en primera ronda pueden suscribir la parte que les corresponde y, en segunda ronda, pueden pedir lo que quieran, incluso más de lo que les correspondería –las suscripciones adicionales tienen que ser pedidas expresamente en el banco -, y, en este caso, para dar valor a los derechos, en la segunda ronda vamos a asignar proporcionalmente a lo que hayan suscrito en primera ronda. Si se piden más, se pasa a la tercera ronda, junto con el tramo institucional, y ahí es la compañía la que decide a quién reparte. Es la primera vez que los accionistas minoritarios pueden ir a tercera ronda. Los institucionales pueden entrar antes de la tercera ronda si compran los derechos en el mercado y creemos que algunos ya lo están haciendo por puede ser que no haya tercera ronda si se cubre la ampliación en las dos primeras rondas.
 

¿Habrá nuevos accionistas significativos con una participación superior al 3%?, ¿algunos accionistas institucionales les han mostrado su deseo de acudir a la ampliación?
Es cierto que para los fondos extranjeros los tickets son elevados y podrían superar el 3%. Lo que no sé es si nosotros podremos garantizarles esas suscripciones porque ahora no dominamos los derechos de suscripción y porque yo –Grupo Rayet- como accionista principal, voy a acudir en gran parte a lo que nos corresponde y no sabemos el hueco que va a quedar en tercera ronda. Luego tenemos inversores institucionales españoles, que tienen casi un 10% de la compañía, y que creemos que van a acudir casi todos, pues ha despertado mucho interés accionistas españoles, como family office, SICAVs, fondos… lo que nos alegra mucho. El año pasado estaban más remisos a la inversión en el sector, pero ahora esto es muestra de que visualizan que el sector va hacia arriba.
 
Los accionistas históricos están preocupados por el descuento con el que se ha lanzado esta ampliación y por si puede haber más ampliaciones de capital a futuro. ¿En qué justifican el descuento? y ¿descartan nuevas ampliaciones?
Esta ampliación de capital ya estaba prevista cuando hicimos la anterior porque era lo que nos faltaba para hacer el plan de negocio previsto y venía precedida porque fuésemos capaces de captar financiación de fondos internacionales, que en 2015 no fuimos capaces de cerrar un acuerdo, pero al final firmamos en 2016 el acuerdo con Avenue.
En estos momentos no hay más ampliaciones previstas, aunque en el futuro no se puede decir “nunca jamás” porque pueden surgir oportunidades que creen valor a la compañía, algo que no descartamos pero, por ahora, estos recursos nos parecen más que suficientes para que Quabit dé un salto cualitativo muy importante y se convierta en uno de los principales operadores del sector.
El descuento al que se lanzó es del 15% del precio medio del mes de enero, que es casi escaso para atraer a los inversores.
Estamos ilusionados de cómo están yendo los contactos y, aunque la acción bajó ese día porque se había disparado el día anterior, ha entrado en una senda de estabilidad y hay un gran volumen en la acción y los derechos, lo que denota por dónde puede ir el éxito de la operación.

¿Qué mensaje les daría a los accionistas para animarles a acudir a la ampliación?
Somos una compañía con 20 años de experiencia, un equipo muy experimentado y organizado, tenemos un balance bastante saneado, con un endeudamiento cuyo pago está estructurado a medio y largo plazo, con activos que producen el 50% de la caja del plan de negocio… con lo cual, somos una magnífica apuesta para quien quiera invertir en un sector que está en un claro momento de recuperación, crecimiento y que auguramos 6-7 años de crecimiento. Es momento de invertir en residencial y Quabit es una gran puerta para hacerlo, respaldad por la gran liquidez que tenemos en el mercado.

¿Tienen otras palancas de valor fuera del balance, ases en la manga?
Sí, pues somos de las pocas compañías cotizadas que no activó los créditos fiscales cuando se produjeron las pérdidas de valor en 2009 y 2010. Tenemos 183 millones de crédito fiscal sin activar y que iremos activando y usando a lo largo del plan de negocio, lo que reforzará considerantemente los fondos propios.
Además, de la deuda que tenemos en balance hay acordada una quita sustancial de casi 60 millones de euros, lo que también es una palanca de valor interesante a futuro.

Actualmente Sareb es el segundo accionista de Quabit con un 7,663% del capital y no acudirá a la ampliación. ¿Cómo queda el acuerdo con la Sareb para la cancelación ¿
La Sareb no acudirá porque su objetivo es desinvertir, no invertir. El acuerdo con la Sareb se cerró en 2015 y ya fuimos capaces de cumplir con el primer hito de pago de casi 36 millones de euros. Este acuerdo nos reconoce un importante descuento sobre la deuda según vamos pagando y también nos permite aplazarla hasta 2022, llevando el pago más importante a dicho año. Así nos da tiempo a madurar los activos y hacer caja para pagarles.

A final del Plan Estratégico esperan tener una facturación de 1.171 millones de euros y un ROE del 25%. ¿Hay demanda suficiente para cubrir su oferta y la de otros players de este mercado tan atomizado?, ¿creen que los precios de las viviendas seguirán subiendo para cumplir esas expectativas?
Prevemos entregar 4.000 viviendas hasta 2021 y el 2016 se cerró con una iniciación de viviendas de más de 50.000 viviendas. La media del sector son 200.000 al año y, para que el sector esté normalizado, de aquí al 2021, el sector debería producir más de 600.000 viviendas y, ni nosotros, ni otros fondos que han anunciado grandes inversiones no estamos ni en el 1% de lo que supondría el sector.
 
¿En qué zonas están adquiriendo y quieren adquirir más suelo?
Nosotros hemos establecido como estratégicas la zona de Madrid, incluyendo la Comunidad y el Corredor del Henares, área metropolitana y la propia ciudad de Barcelona, la costa de Cataluña, Levante, La Costa del Sol, Málaga, Sevilla, Zaragoza, Santander, Pamplona, Bilbao, A Coruña… creemos que va a haber polos de crecimiento claros en el mercado y, por desgracia, algunos otros sitios se seguirán despoblando.
 
¿Por dónde pasa su política de remuneración al accionista?
Uno de los objetivos del plan es crear valor para el accionista por dos vías:
  • Generar recursos y triplicar el valor en libros de la compañía, elevándolo de los casi 100 millones actuales, a más de 300 en el 2021, lo que se trasladará al valor de la acción.
  • Remunerar al accionista en torno al 5% vía dividendos. Este año será como el año pasado, que fue el primero que repartimos dividendo en acciones y, a partir de 2018 queremos repartir dividendos en efectivo.

¿Creen factible alcanzar una revalorización bursátil del 230%, como les pronostica Arcano en su informe sobre la compañía desarrollado a raíz de la presentación del plan estratégico?
Son proyecciones normales. Si somos capaces de triplicar el valor en libros de la compañía, somos capaces de producir más de 1.000 viviendas al año y generaremos unos márgenes de explotación de 80 millones de euros al año, se debería traducir en una subida de la acción. Arcano preveía que podríamos llegar a 6 euros en 2019 y creo que es una proyección normal.
En una época expansiva las empresas promotoras europeas cotizamos a un valor en libros de 2,5 veces, pero Arcano se queda por debajo de esta valoración. No obstante, el mercado bursátil a veces no juega con la realidad y está influenciado por muchos otros aspectos como las incertidumbre de todo tipo. Pero en un mercado normalizado debería ser factible que la acción esté en esos niveles.