Realia ha ingresado 217 millones de euros en el ejercicio 2012, un 22% menos en relación a 2011, con un Ebitda de 124 millones y un resultado atribuible negativo de 319 millones. Las pérdidas se explican fundamentalmente por las provisiones por depreciación de activos residenciales, la no activación de parte de créditos fiscales y las menores plusvalías por ventas de activos patrimoniales.


El ajuste en la valoración de activos residenciales ha supuesto realizar una provisión total de 360 millones a través de ajustes en dos partidas: Provisión de 268 millones por la nueva valoración de activos residenciales y 92 millones (‘Otros resultados´) por la pérdida de valor en una sociedad participada tenedora de suelo.

Por otra parte, la compañía ha decidido no activar una parte de los créditos fiscales por importe de 54,4 millones.

 "En el contexto actual, consideramos que Realia ha realizado un importante esfuerzo para adecuarse, dentro de la máxima prudencia contable, a la situación real del mercado inmobiliario y sentar las bases de su crecimiento futuro", afirma Ignacio Bayón, presidente del grupo Realia.

Valoraciones

El agravamiento de la crisis residencial y la nueva legislación, que obliga al sector financiero a una valoración reglada de sus activos, ha tenido un impacto inmediato en todo el mercado. En este sentido, Realia ha decidido aplicar un criterio de máxima prudencia contable y ha optado por valorar la cartera de promoción y suelo según el método ECO.

Las tasaciones ECO, que utilizan el valor hipotecario sostenible, frente al valor de mercado, están regladas por el Ministerio de Economía y se basan en aplicar un criterio muy estricto en las valoraciones, principalmente de los suelos. En la cartera patrimonial se ha mantenido el criterio RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), como en ejercicios anteriores.

Con las nuevas tasaciones, el valor de los activos de Realia se sitúa en 3.537 millones, un 16,6% menos en relación a 2011. De este valor, la parte más importante son los activos patrimoniales, que suman 2.875 millones, un 0,8% menos que en 2011. Si la comparación se hace sobre superficies comparables (a perímetro constante), el valor de los activos patrimoniales ha mejorado en un 1,8%.

Con estos datos, los activos de patrimonio pasan de suponer un 69% del valor total en 2011 al 81% en 2012. Por otra parte, se confirma el creciente peso de la filial SIIC de Paris. En 2012, su valoración es un 41% del total del grupo: 1.463 millones de euros, con un incremento del 4% a perímetro constante, lo que refleja la fortaleza y calidad de sus edificios de oficinas, la mayor parte activos ‘prime´.

Por el contrario, debido a las nuevas valoraciones y cambios en el perímetro (altas y bajas producidas en el ejercicio), el valor de los activos en suelo se ha reducido en un 58%, hasta 486 millones, y las promociones un 8%, hasta 176 millones.

Como consecuencia de la nueva valoración del negocio residencial, Realia ha realizado provisiones por 268 millones (apunte contable que no supone salida de caja). Adicionalmente, se ha ajustado el valor de una  participación en una sociedad tenedora de suelo, en la que Realia consolida el 36% del capital, con un resultado negativo de 91,9 millones.

Con las nuevas tasaciones, el valor de reposición de Realia se sitúa en 605 millones (2,19 euros por acción), mientras que el valor liquidativo neto (NNNAV) es de 530 millones (1,92 euros por acción).

Tras los ajustes afrontados por la compañía, los fondos propios de la sociedad matriz se sitúan en torno a los 200 millones.

Ingresos

Los ingresos y márgenes por rentas de oficinas y centros comerciales se han mantenido en cifras similares al ejercicio anterior. En 2012, los ingresos por alquileres sumaron 173 millones (el 80% de los ingresos de la compañía), un 1,4% más en términos comparables, lo que confirma la gran calidad de los activos de la compañía; y el margen bruto de alquileres ascendió a 132 millones (más del 92% del total).

La mitad de los ingresos por alquiler provienen de SIIC de Paris, filial controlada por Realia en un 58,98%. En 2012, SIIC de Paris ingresó 67,4 millones, un 5% más en términos homogéneos que el ejercicio anterior, con un beneficio neto de 46,3 millones, un 8% más.

El resultado por la venta de activos patrimoniales no estratégicos se redujo en un 85%, hasta 6,6 millones.

Por su parte, los ingresos de la actividad residencial continúan lastrados por la incertidumbre económica y las restricciones crediticias. En 2012, Realia entregó 148 viviendas con unos ingresos de 25 millones, un 52% menos, y vendió suelos por 3,8 millones, un 30% menos.

Refinanciación

Realia tiene una deuda bancaria bruta de 2.372 millones de euros, con una liquidez (tesorería e instrumentos equivalentes) de 204 millones y una deuda neta de 2.168 millones.

La mayor parte de la deuda se concentra en los créditos sindicados que financian los negocios de alquileres y promoción. En el primero cuenta con 2 créditos sindicados, por 1.328 millones hasta 2017, que financian la actividad en España y Francia. Por su parte, el crédito sindicado de la actividad residencial suma 847 millones cuyo vencimiento finalizaba el 31 de diciembre pasado.

En relación a este crédito, con fecha de 28 de diciembre de 2012, Realia alcanzó un acuerdo ‘stand-still´ (compromiso de espera) con entidades que suman el 93,55% del préstamo para alargar las negociaciones hasta el 27 de marzo de 2013.

Uno de los acreedores, Bankia, traspasó a la Sareb, el 31 de diciembre pasado, los préstamos vinculados al negocio promotor (438 millones) y un préstamo participativo, por 56 millones.

En la actualidad, Realia se encuentra en proceso avanzado de negociación con el sindicato bancario para reestructurar la referida deuda de la actividad residencial (847 millones).

Actividad

Realia tiene activos en renta con una superficie total de 602.318 metros cuadrados (m2), de los que 573.834 m2 se encuentran en explotación con una tasa de ocupación del 91,1% y el resto se encuentra en desarrollo.

En explotación, en España, cuenta con un stock de oficinas en alquiler de 242.033 m2 y un valor de mercado de 982 millones. En Francia, la superficie de oficinas en renta es de 156.276 m2 (sin contar edificios en desarrollo), con un valor de mercado de 1.279 millones.

En relación a los centros comerciales, la superficie en explotación ha aumentado hasta 138.941 m2 (345 millones de euros), tras haber puesto en marcha el centro comercial As Cancelas, en Santiago de Compostela. As Cancelas se inauguró el 15 de noviembre de 2012 con una superficie bruta alquilable de 50.125 m2 y una tasa de ocupación del 97%.

Dentro de la estrategia de rotación de activos, SIIC de Paris vendió en 2012 activos no estratégicos por 23,6 millones, que aportaron unas plusvalías consolidadas para Realia de 5,1 millones. SIIC de Paris tiene en marcha las obras de remodelación de 5 edificios de oficinas que, una vez finalicen y estén operativos al 100%, aportarán unas rentas recurrentes de 13 millones. Entre estos inmuebles destaca Les Miroirs, que cuenta con una superficie de 22.793 metros cuadrados en oficinas, y generará por sí solo unas rentas de 9,7 millones.

Por otra parte, Realia tiene un stock de 936 viviendas (783 terminadas y 153 en curso), de las que 32 están vendidas y pendientes de entregar, y 904 están a la venta. De éstas, prácticamente un tercio, 306 unidades, se encuentran en Madrid. 

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