En una nueva entrega de El Rincón Inmobiliario de Estrategias de Inversión, moderado por la periodista Susana Burgos, se analiza la evolución del mercado de la vivienda en la capital, donde el precio medio se sitúa ya en 5.677 euros por metro cuadrado, un 19,4% más que hace un año y cuatro puntos por encima de la media nacional.

Para profundizar en las causas de esta subida y conocer las medidas que está poniendo en marcha la administración regional para aumentar la oferta de vivienda asequible, contamos con la participación de María José Picchio Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.

El precio medio de la vivienda en Madrid roza ya los 5.700 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 19,4%. ¿Dónde está el límite?

No sabemos dónde está el límite. No obstante, desde la Comunidad de Madrid estamos trabajando con todos los instrumentos a nuestro alcance para evitar que los precios sigan subiendo y, sobre todo, para facilitar el acceso a la vivienda a los madrileños.

Nuestro foco está en la vivienda asequible, especialmente dirigida a los jóvenes, las personas con menos recursos y los colectivos más vulnerables. El objetivo es que los precios se estabilicen e, incluso, que en algunos casos puedan llegar a reducirse.

Uno de los temas más controvertidos es la intervención del mercado del alquiler. Desde el Gobierno central se ha defendido la aplicación de la Ley de Vivienda, mientras que se critica que algunas comunidades como Madrid no la estén aplicando. ¿Podrías aclarar cuál es la situación real?

La Ley de Vivienda se aplica en su totalidad en la Comunidad de Madrid, porque se trata de una norma estatal. Ahora bien, la propia ley reconoce que son las comunidades autónomas las que tienen la potestad de declarar o no las zonas tensionadas.

Por tanto, estamos cumpliendo con la ley en todo lo que establece como obligatorio, pero no hemos declarado zonas tensionadas porque es una decisión autonómica, y consideramos que esa medida no ayuda a resolver el problema de fondo.

En mayo de 2023 la Ley de Vivienda acababa de entrar en vigor y había dudas sobre sus efectos. Dos años después, ¿cuál es el balance que haces desde su aplicación?

La verdad es que no hemos visto ningún efecto positivo derivado de la Ley de Vivienda. Al contrario, uno de los motivos que explican el aumento de los precios, sobre todo en el mercado del alquiler, es la retirada de oferta como consecuencia de las limitaciones que impone la norma.

En algunos mercados, como en Cataluña, donde sí se han declarado zonas tensionadas, hemos observado reducciones de oferta de hasta el 30%. Y menos oferta, como sabemos, significa precios más altos.

En la Comunidad de Madrid, por tanto, aplicamos la ley en todo aquello que nos obliga, pero en lo que la norma deja a nuestra elección, tomamos las decisiones que pensamos que son más favorables para los ciudadanos.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda ha sido rechazado por la Comunidad de Madrid y por otras comunidades, alegando falta de diálogo y consenso. Pero más allá del aspecto político, desde un punto de vista técnico, ¿es un buen plan? ¿Cuál es vuestra opinión?

Estamos trabajando sobre el Plan Estatal de Vivienda, pero hay que tener en cuenta que hemos conocido su contenido hace apenas un mes, coincidiendo con su exposición pública y el plazo para presentar alegaciones. Desde la Comunidad de Madrid hemos formulado varias, entre ellas una muy importante: consideramos que el esfuerzo económico que se exige al Estado y a las comunidades autónomas debe ser proporcional.

En la exposición de motivos del plan se señala que el presupuesto global se triplica respecto al anterior, pero, en realidad, la aportación del Estado apenas se duplica, mientras que a las comunidades autónomas se nos pide multiplicar por cinco nuestra contribución. Esto supone un esfuerzo financiero muy superior por parte de las autonomías en comparación con el Gobierno central.

Por eso creemos que, si se nos exige esa implicación económica, también debemos participar en mayor medida en la definición de los objetivos y prioridades del plan. Al final, estamos ante un plan compartido, donde la inversión será aproximadamente 60% autonómica y 40% estatal, y eso requiere una responsabilidad por parte de todos los organismos para su ejecución. 

¿Cree que aún puede alcanzarse un consenso en torno al nuevo Plan Estatal de Vivienda que se está negociando?

No sé si finalmente habrá consenso o no, pero sí puedo decirte que estamos trabajando a nivel técnico en el documento del Plan Estatal. El plan contempla tres grandes líneas de actuación:por un lado, el incremento de la oferta de vivienda, estimado en torno a un 4%; en segundo lugar, las ayudas a la rehabilitación, que son fundamentales para mejorar y modernizar nuestro parque edificado; y, por último, las ayudas directas a las personas, tanto para el alquiler como para la adquisición de vivienda, que representan aproximadamente el 30% restante del plan.

Desde la Comunidad de Madrid, estamos trabajando en detalle en cada uno de los programas y hemos presentado nuestras propuestas y sugerencias para que el diseño final sea lo más eficaz posible y responda realmente a las necesidades de los ciudadanos.

La Ley del Suelo lleva tiempo pendiente. Más allá de los debates políticos, lo cierto es que sin suelo no hay vivienda. ¿Qué opciones reales hay de que esta ley salga adelante?

La Ley del Suelo fue retirada por el propio Partido Socialista antes de su debate en el Congreso de los Diputados. Espero que pueda alcanzarse una propuesta consensuada entre los distintos grupos políticos.

El Partido Popular ha presentado una propuesta de modificación centrada precisamente en reforzar esa seguridad, sobre todo en lo que se refiere a los instrumentos de planeamiento urbano. Desde nuestro punto de vista, el objetivo debe ser preservar en la medida de lo posible esos instrumentos y, a través de una actualización de la ley estatal, lograr mejores resultados para todos.

Además, aunque no es competencia directa de mi dirección general, sí puedo decirte que la Comunidad de Madrid está elaborando una nueva Ley del Suelo autonómica. Con ella queremos agilizar los procesos urbanísticos, garantizar la seguridad jurídica y aumentar la disponibilidad de suelo destinado a vivienda asequible en el menor plazo posible. 

¿Cuándo está previsto que se presente la Ley del Suelo autonómica?

En estos momentos acaban de iniciarse los trabajos para su redacción. La norma ya se ha sometido al proceso de consulta pública previa, y en los próximos meses se llevará a cabo la exposición pública del texto provisional. definitiva.

¿Cuáles son las previsiones de la Comunidad de Madrid en materia de construcción de vivienda pública de aquí a final de legislatura? ¿Qué objetivos se han marcado?

Nuestro objetivo es construir todas las viviendas que podamos. Somos conscientes de la fuerte presión de demanda que existe en la Comunidad de Madrid, que cada año recibe entre 100.000 y 120.000 nuevos habitantes, lo que genera la necesidad de alrededor de 35.000 nuevos hogares anuales. Sin embargo, actualmente apenas se construyen unas 20.000 viviendas al año, lo que provoca un déficit estructural de oferta que presiona al alza los precios.

La mejor solución es aumentar la oferta, ya sea mediante nueva construcción o movilizando viviendas existentes que hoy no están en el mercado, bien por falta de condiciones de habitabilidad o por otros motivos.

Con respecto a la nueva construcción de vivienda pública, trabajamos en dos vías complementarias: por un lado, la promoción directa por parte de la Comunidad de Madrid; y, por otro, la colaboración con el sector privado para incrementar la oferta de vivienda asequible.

A través de la Agencia de Vivienda Social, destinada a los colectivos más vulnerables, entregaremos 1.600 viviendas durante esta legislatura y, según ha anunciado recientemente la presidenta regional, se iniciará la construcción de otras 500 adicionales, alcanzando un total de 2.000 nuevas viviendas públicas para familias con menos recursos.

En paralelo, impulsamos el Plan Vive, nuestro programa de colaboración público-privada, que prevé tener 13.000 viviendas en marcha al final de la legislatura, de las cuales 5.000 ya han sido entregadas a sus inquilinos. En este modelo, la Comunidad de Madrid cede el suelo y un inversor privado se encarga de la construcción y gestión del arrendamiento durante el periodo de concesión, con precios regulados equivalentes a los de la vivienda de protección pública.

Actualmente contamos con casi 5.000 viviendas entregadas, 3.500 en construcción y 3.000 más en distintas fases de licitación, lo que suma ya más de 12.000 unidades, a las que se añadirán otras 2.000 nuevas antes del cierre de la legislatura. En total, rozaremos las 14.000 viviendas asequibles en marcha en 2027.

Además, trabajamos para movilizar todo el suelo y los inmuebles disponibles susceptibles de destinarse a vivienda asequible. Hemos permitido que las administraciones públicas puedan reconvertir parcelas dotacionales vacantes en suelo para vivienda pública asequible. Y, al mismo tiempo, desde 2024 contamos con una herramienta adicional: la Ley 3/2024, que autoriza transformar edificios y parcelas privadas vacantes —como antiguas oficinas infrautilizadas tras la expansión del teletrabajo— en viviendas protegidas en alquiler a precios asequibles. Esa ley se aprobó en junio de 2024. 

Los ayuntamientos tenían de plazo hasta noviembre para decidir si se acogían o no, ya que era una decisión voluntaria. De los 179 municipios de la Comunidad de Madrid, 175 optaron por adherirse, lo que demuestra una acogida muy favorable por parte de los consistorios. Actualmente ya se están tramitando las primeras licencias y contamos con más de 3.000 viviendas en proceso, lo que confirma el éxito y la rápida implantación de esta iniciativa.

Las licencias ya están concedidas y desde la Comunidad de Madrid también hemos otorgado calificaciones de vivienda protegida para más de mil viviendas. En el caso de nueva construcción, estimamos que las obras tardarán entre año y medio y dos años, mientras que en los proyectos de transformación de edificios existentes el plazo será algo menor.

En cualquier caso, ya estamos viendo los primeros efectos de estas medidas: las nuevas licencias y calificaciones de vivienda protegida están contribuyendo claramente a incrementar la oferta de vivienda asequible

En paralelo, dentro de esa segunda línea que mencionaba antes sobre movilizar oferta privada, estamos trabajando para que pequeños propietarios pongan sus viviendas en alquiler, especialmente aquellas que hasta ahora no se ofrecían por inseguridad jurídica o por falta de condiciones de habitabilidad.

Para ello, impulsamos nuestro Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, con el que ofrecemos seguridad jurídica y garantías gratuitas a los propietarios. Hemos eliminado el precio público del programa, de modo que ahora es totalmente gratuito, y además proporcionamos seguros de impago de hasta tres años de rentas, junto con un seguro gratuito frente a la ocupación ilegal. Todo ello con el objetivo de generar confianza y sacar más viviendas al mercado del alquiler.

Además, nuestra voluntad es ofrecer seguridad jurídica institucional para que pueda ponerse en alquiler el mayor número de viviendas posible. En esta línea, hemos firmado un protocolo con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma para ayudar a los propietarios a mejorar las condiciones de sus viviendas.

En definitiva, estamos movilizando todos los recursos a nuestro alcance para aumentar la oferta de vivienda y, con ello, favorecer una moderación de los precios.

La vivienda se ha convertido en una auténtica emergencia social. La Comunidad de Madrid cuenta con varios programas —Plan Vive, Plan Alquila, Mi Primera Vivienda— y además la presidenta ha anunciado un nuevo plan de choque para 2026-2027. ¿Cómo encajan todos estos planes? ¿Son realmente complementarios o se solapan entre sí?

Todos esos programas son complementarios. El plan de choque que anunció la presidenta en el debate del Estado de la Región incorpora nuevas medidas que refuerzan e impulsan las que ya estaban en marcha. Ya se llevó a cabo un primer plan de choque para los años 2024-2025, que se ha cumplido en su totalidad, y ahora se ha anunciado un nuevo plan de choque para 2026-2027.

Este nuevo paquete de medidas tiene un doble objetivo: mejorar e intensificar los programas existentes —como el Plan Vive, el Plan Alquila o Mi Primera Vivienda— y poner en marcha nuevas actuaciones que contribuyan a generar más oferta de vivienda asequible en distintos ámbitos.

Por ejemplo, el Plan Mi Primera Vivienda está operativo desde 2022 y ha permitido que muchos jóvenes madrileños puedan acceder a su primera casa gracias al aval del 95% del valor de la vivienda que facilita la Comunidad de Madrid.

El Plan Mi Primera Vivienda es un programa diferente del Plan Vive. Mientras que el Plan Vive se centra en construir nuevas viviendas y ofrecerlas en alquiler asequible a través de concesionarios privados —a precios fijados por la Comunidad de Madrid—, el Plan Mi Primera Vivienda tiene otro objetivo: ayudar a los jóvenes solventes que cuentan con ingresos suficientes, pero no disponen del ahorro necesario para comprar una casa.

Tradicionalmente, las entidades financieras concedían hipotecas por un máximo del 80% del valor de la vivienda, lo que dejaba fuera a muchos compradores potenciales. Con este plan conseguimos que los bancos puedan financiar hasta el 100% del precio del inmueble, gracias al aval de la Comunidad de Madrid.

En su primera edición, el programa cubría hasta el 90% del valor de la vivienda y estaba dirigido a menores de 35 años. Posteriormente, en el primer plan de choque, se amplió a menores de 40 años y hasta el 100% del importe.

Ahora, con el nuevo plan de choque anunciado por la presidenta de la Comunidad de Madrid, se prevé ampliar el acceso hasta los menores de 50 años, de forma que más personas puedan beneficiarse de esta ayuda para adquirir su primera vivienda.

Aunque lo denominamos “Mi Primera Vivienda”, el programa no depende tanto de la edad como del hecho de que sea la primera compra de vivienda habitual. Nuestro objetivo es ayudar a todas las personas que, por distintas circunstancias, aún no han podido acceder a una casa en propiedad.

Además, hasta ahora este plan se ha aplicado sobre todo a viviendas de segunda mano, pero con este nuevo impulso queremos que también se extienda a viviendas de nueva construcción. En estos casos, la Comunidad de Madrid ofrecerá una financiación puente durante los dos o tres años que dure la obra, hasta que los compradores puedan subrogarse en la hipoteca del promotor.

De esta forma, el plan amplía su alcance y se adapta tanto a las necesidades del mercado como a las de los madrileños que buscan acceder a su primera vivienda.

En cuanto a los nuevos desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid, si no me equivoco, hay en torno a 33 proyectos en marcha. ¿Es así?

Son muchos los desarrollos urbanísticos que tenemos en la Comunidad de Madrid.

Según los datos disponibles, los nuevos desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid suman en conjunto unas 300.000 viviendas planificadas. ¿Podemos confirmar esa cifra y en qué horizonte temporal se movería ese desarrollo?

En total, los desarrollos urbanísticos ordenados en la Comunidad de Madrid contemplan cerca de 300.000 viviendas programadas.

La gran ventaja es que, tanto en la Comunidad como en el municipio de Madrid, ya existe suelo ordenado y programado para poder desarrollar un volumen muy importante de vivienda.

Además, aproximadamente la mitad de esas viviendas serán protegidas: contamos con suelo calificado para construir unas 140.000 viviendas protegidas. Estamos trabajando para que ese suelo pueda ponerse en el mercado lo antes posible, mediante distintas medidas que agilicen los procesos urbanísticos.

Por ejemplo, además de la ley que permite transformar oficinas en viviendas asequibles, a finales del año pasado se aprobó la ley ómnibus, una normativa que autoriza solicitar las licencias de obra en el mismo momento en que se aprueba la reparcelación.

Con esta medida ganamos varios meses en la tramitación —el tiempo que antes se perdía hasta la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad— y conseguimos acelerar la puesta en carga de las parcelas y, con ello, el inicio de nuevas promociones de vivienda lo antes posible. 

En los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid destacan Valdecarros, con unas 52.000 viviendas proyectadas, Madrid Nuevo Norte y la Operación Campamento. ¿En qué punto se encuentran estos tres proyectos?

Valdecarros es el proyecto de mayor envergadura, con más de 50.000 viviendas planificadas. Para hacernos una idea, hablamos de una ciudad nueva, prácticamente del tamaño de Santander o Albacete, diseñada de forma integral.

Es un proyecto magnífico, que permitirá que Madrid crezca hacia el sureste y que ya es una realidad. Las primeras etapas están en plena urbanización y, si uno se acerca a la zona, puede ver cómo las obras avanzan a muy buen ritmo.

En cuanto a Madrid Nuevo Norte, es cierto que es un proyecto que lleva mucho tiempo en desarrollo —se planifica desde 1997—, pero por fin estamos viendo cómo empieza a materializarse.

Ya se han constituido las primeras juntas de compensación en los distintos ámbitos del proyecto y se está trabajando para que las obras puedan comenzar en los próximos años. Todo se está haciendo con la máxima agilidad posible, teniendo en cuenta la complejidad y la magnitud del desarrollo, y especialmente por el importante componente de infraestructuras que incluye: la nueva estación de Chamartín, los soterramientos y un volumen de inversión muy elevado.

Por último, en la Operación Campamento, los suelos pertenecen mayoritariamente al Estado, y se está trabajando conjuntamente con el Ayuntamiento de Madrid para iniciar las obras necesarias.

Aún queda por completar la tramitación urbanística previa, pero confiamos en que se agilice al máximo para poder arrancar cuanto antes la construcción de las primeras viviendas.

Uno de los temas que surgen cuando hablamos con promotores es el concepto de vivienda asequible. Muchos señalan que aunque se hable de vivienda asequible, todos los compradores quieren una casa con piscina, gimnasio y pista de pádel. Pero, ¿realmente es posible ofrecer viviendas asequibles con todos esos extras? ¿Cómo se puede equilibrar esto sin que los promotores vean que los números no cuadran?

Es importante encontrar un equilibrio. Por supuesto, todas las viviendas deben cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad, confort, seguridad y calidad. Nadie debe vivir en una casa de nueva construcción que no cumpla con condiciones adecuadas de iluminación, ventilación, seguridad estructural y eficiencia energética, porque, al final, estamos invirtiendo en el futuro.

Sin embargo, sí podemos estudiar qué aspectos de estas viviendas se pueden ajustar para reducir costes sin perder calidad. Por ejemplo, en las viviendas protegidas de promoción pública, vimos que se exigían en algunos casos dos plazas de aparcamiento por vivienda. Sabemos que muchas familias no necesitan dos plazas, por lo que cambiamos la normativa para que solo se exija una plaza de aparcamiento por vivienda. Este ajuste tiene como objetivo reducir el coste de la vivienda, ya que añadir un segundo sótano en muchos casos es un gasto elevado.

También estamos trabajando en reducir zonas comunes como piscinas, gimnasios o pistas de pádel, dependiendo del tipo de vivienda, ya que no todas necesitan estos extras para ser consideradas asequibles. Queremos abaratar costes sin renunciar a los mínimos requisitos de calidad y habitabilidad que deben cumplir todas las viviendas nuevas.

Y no solo nos centramos en las viviendas nuevas, sino también en la rehabilitación de viviendas existentes. Estamos enfocados en mejorar el parque de vivienda disponible, asegurándonos de que tanto las viviendas nuevas como las rehabilitadas ofrezcan condiciones adecuadas a los madrileños.