Esta puede ser, sin duda, la pregunta que muchos partícipes de los fondos de inversión inmobiliaria en nuestro país tengan en la cabeza tras lo ocurrido con el fondo del Santander, Banif Inmobiliario. Un hecho, aseguran desde la patronal del sector, que puede volver a ocurrir. De ahí que el partícipe debe tener claro cómo actuar si su fondo de inversión “cierra” porque no tiene liquidez. Aunque no hay mucho margen de actuación, el consejo de los expertos es fundamentalmente uno: “acudir al reembolso”. Y esto es lo que han hecho los partícipes del Banif Inmobiliario que registró peticiones de reembolsos en febrero por importe de 3.053,5 millones de euros, el 96,8% de su patrimonio.
Lo ocurrido con el fondo inmobiliario del Santander podría volver a repetirse. Una posibilidad que no descarta la patronal del sector, Inverco. De ahí que el partícipe deba saber cómo moverse en caso de que su fondo inmobiliario sea suspendido, una posibilidad –aseguran desde Inverco- legal, al estar contemplada en sus folletos. Carlos Fernández gestor de carteras de Invesis Banco explica, “se pueden producir casos similares dada la situación atípica en la que vivimos y si no se producen será porque el resto de fondos de este tipo son mucho más pequeños y en algunos casos creados hace poco tiempo”.

Y, ¿qué hacer en caso de que vuelva a ocurrir algo similar?. El experto de Inversis Banco lo tiene claro, “aunque el margen de maniobra es escaso, la clave está en acudir al reembolso, aunque la gente que solicitó el reembolso lo que va a poder percibir es un prorrateo del 10% de sus solicitudes que es ahora mismo –asegura- lo que está en liquidez en el fondo”. De ahí en adelante, comenta el experto financiero de Inversis Banco, “nos vamos a un proceso de cierre durante dos años para que los gestores intenten liquidar de manera ordenada el patrimonio que el fondo de inversión tiene en inmuebles”.

Dicho y hecho. El fondo Santander Banif Inmobiliario registró en febrero peticiones de reembolsos por importe de 3.053,5 millones de euros, lo que representa el 96,8% del patrimonio total, según consta en un hecho relevante remitido a la CNMV en el que, además, se señala que el organismo supervisor le autorizó a suspender el reembolso de las participaciones del fondo durante un periodo de dos años. En concreto, la suspensión se extenderá desde el 28 de febrero de este año hasta el 28 de febrero de 2011. Un periodo de dos años en el que, a los partícipes que decidan quedarse en el fondo, no se les garantiza la totalidad de su dinero. “No hay garantías de capital –asegura Carlos Fernández- no es un fondo garantizado”. Según explica este experto financiero “lo que hay que hacerle entender al partícipe es que no se trata de una compañía que tenga problemas de capital, es un fondo y por tanto –asegura el experto de Inversis Banco- es de los partícipes. Además, estamos hablando de un fondo que no tiene ningún tipo de apalancamiento”.

El problema que se plantea, explica este experto financiero “es que el mercado inmobiliario español está en una muy mala situación. Es difícil liquidar posiciones y conseguir buenos precios”. El problema, por tanto, asegura Fernández “es un problema de liquidez”. Para este experto, “querer vender implica asumir unos precios que si esperamos uno o dos años no serán los mismos. El fondo –concluye el experto- en sí mismo no tiene problemas contables, es más, la cartera inmobiliaria del fondo está alquilada y sigue funcionando. Es un problema –subraya de nuevo el experto de Inversis Banco- de liquidez para un activo que es ilíquido”.

El consejo para los partícipes que quieran abandonar los fondos inmobiliarios pasa “por solicitar el traspaso fiscal para no tributar” asegura Carlos Fernández. Una recomendación que dan también desde la patronal del sector. “Lo mejor –aseguran desde Inverco- es que opten por la vía del traspaso a otro tipo de fondos si no necesitan liquidez, ya que el traspaso no tributa, no pierden sus beneficios fiscales y, de este modo, pueden mantener su inversión”.

Por el momento, la Asociación de Consumidores y Usuarios ya ha pedido al Ministerio de Economía la creación de un fondo de garantía para instituciones de inversión colectiva y seguros, para casos de insolvencia como el ocurrido con el Banif Inmobiliario. Sin embargo, asegura Paula Mercado, directora de análisis de VDOS Stochastics, “en este caso, el inversor tiene que ser consciente de que un fondo inmobiliario tiene un riesgo”. Según explica esta experta financiera, “los inmuebles estaban supra valorados y sabíamos que iba a haber un pinchazo de la burbuja que redujera los precios de los inmuebles”. Aún así esta experta matiza, “es cierto que a lo mejor lo hecho por el Santander no ha sido la mejor decisión, pero los inversores tienen que tomar responsabilidad a la hora de decidir en qué colocan su capital y no sólo pedir responsabilidades a las entidades”. Se puede, no obstante, hacerlo de otra manera distinta. El BBVA, también suspendió su fondo BBVA Propiedad, pero “realizó una inyección de capital de 600 millones de euros, con lo que los partícipes –asegura la directora de análisis de VDOS- saben que tienen ahí una inversión que cuando se levante la suspensión estará ahí”. El Santander, sin embargo, asegura Paula Mercado, “lo que ha creado ha sido pánico de reembolsos”.

¿Qué pasa con el resto de fondos inmobiliarios?

En España, están registrados nueve fondos de inversión inmobiliaria con un patrimonio total gestionado a finales de enero de 7.255 millones de euros, un 2,1% menos que el registrado el año anterior, según datos de Inverco. El Santander Banif Inmobiliario era el mayor de ellos, con un patrimonio a 31 de enero de 3.265 millones de euros, seguido de BBVA Propiedad con un patrimonio de 1.571 millones de euros y de Sabadell BS Inmobiliario que cuenta con 1.012 millones de euros de patrimonio. Éste último fondo probará su liquidez entre el 15 de marzo y el 15 de abril mientras que Segurfondo Inversión lo hará antes, entre el 1 y el 15 de marzo. Este fondo de inversión inmobiliaria tiene un patrimonio de 603 millones de euros a 31 de enero.

Sin embargo, dos fondos inmobiliarios han pasado con nota las ventanas de liquidez de febrero: AC Patrimonio Inmobiliario de Ahorro Corporación que se enfrentó en febrero a reembolsos por 18,4 millones de euros mientras que Madrid Patrimonio Inmobiliario de Caja Madrid recibió peticiones de reembolsos por 38 millones de euros. Ambos fondos no tuvieron problemas a la hora de realizar los pagos.