¿Qué es la usucapión?
La usucapión tiene su origen en el derecho romano. Por eso, hay que entender primero lo que significa la propia palabra, que no es otra cosa que "adquirir por el uso". La idea, en aquel entonces, era que el uso prolongado y continuo de algo otorgaba cierto derecho o autoridad sobre ese bien. Por ejemplo, si residías en una vivienda de forma prolongada se te atribuía la propiedad de la misma por el uso prolongado de ella. A día de hoy, este concepto todavía permanece en nuestra legislación, aunque tiene algunos matices importantes.
En su origen, la usucapión fue un avance importante en el mundo romano, ya que ayudó a resolver muchos conflictos de propiedad que podían alargarse durante mucho tiempo. Debían producirse una serie de requisitos para que la usucapión entrara en juego, como ocurre a día de hoy con la legislación española.
En la ley actual, se hace referencia en el artículo 1930 del Código Civil:
"Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean."
Aunque, también aparece en el artículo 609:
"La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción."
Cómo se consigue la usucapión
Para que se conceda una propiedad, se mobiliaria o inmobiliaria por usucapión deben cumplirse diversos factores. El primero de ellos es el de la posición. La posesión implica que la persona actúe como si fuera el verdadero dueño del bien de manera pública, pacífica e ininterrumpida.
Es decir, una persona ha habitado y residido en un domicilio de forma visible, sin esconderlo, y sin enfrentarse a reclamos del propietario real. Ahora bien, no basta solo con esto. Ya que, si el verdadero dueño toma alguna acción legal o física para reclamar el bien, o si la posesión se obtuvo por medios violentos o ilegales, este requisito no se cumpliría. Al mismo tiempo, esta posesión debe mantenerse durante el tiempo establecido por la ley para que la usucapión sea efectiva.
El segundo requisito que debe darse para que se conceda la usucapión es la buena fe. Esta buena fe se refiere a que el usucapiente debe creer sinceramente que tiene derecho sobre el bien, sin saber que pertenece a otra persona. Esto supone que la persona considera que esa vivienda o propiedad es suya, ya que no es conocedora de que no lo sea. Es decir, la persona que posee el bien debe estar convencida de que lo adquirió legítimamente, por ejemplo, a través de un contrato o acuerdo que consideraba válido.
Es más, si el usucapiente sabe que la transacción fue defectuosa o que existen problemas legales con el título del bien, la usucapión ordinaria no sería posible, ya que se considera que actúa de mala fe.
Finalmente, entra en juego el llamado justo título, que es un documento o contrato que, en principio, parece ser suficiente para transferir la propiedad del bien, como un contrato de compraventa. Ahora bien, no podemos olvidar que este título puede tener defectos que lo hagan anulable (es decir, que podría ser revocado en ciertas condiciones), no debe ser nulo de pleno derecho.
De igual manera, si el título es completamente inválido (por ejemplo, un contrato falso o que no cumple con los requisitos legales), no se considerará un justo título y no se podrá invocar la usucapión ordinaria.