El año 2026 sitúa de nuevo a la vivienda en el centro de debates políticos y empresariales. La nueva edición de El Rincón Inmobiliario moderado por Susana Burgos, reunió a dos grandes expertos del sector del real estate: Mikel Echevarren, CEO de Colliers España y Portugal y Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). En su intervención, analizaron las recientes propuestas del Gobierno y de la oposición y destacaron dónde se encuentra realmente el problema, así como las medidas necesarias que tienen que tomar para solventar la crisis de vivienda.
Uno de los primeros temas abordados fue la propuesta del Gobierno de eximir del IRPF a los propietarios que no suban los alquileres. Para Mikel Echavarren, renunciar a subir el alquiler, no solamente reduce la rentabilidad de la vivienda, sino que deprecia el valor de la misma en caso de venderla a futuro. Asimismo, destacó que los inversores no asumirán ese riesgo por el incentivo fiscal que se les ofrece.
Jorge Ginés coincidió en que el impacto no será demasiado relevante en el caso de que se apruebe y, además añadió que más allá de obtener una ventaja fiscal o no, los propietarios buscan una seguridad jurídica y que el problema más grande es la okupación. “Al pequeño propietario le preocupa más cobrar y recuperar su casa que ganar más”, afirmó.
El debate también abordó el papel del alquiler turístico en el encarecimiento de la vivienda. Echavarren explicó que el porcentaje de viviendas turísticas supuestamente ilegales en Madrid (unas 10.000) es irrelevante con respecto a la totalidad de las viviendas. Además, cuestionó la premisa de que prohibir este tipo de alquiler aumente automáticamente la oferta residencial: “¿Por qué alguien que obtiene el doble de rentabilidad y menos riesgo iba a cambiar de modelo?”, mencionó.
Propuestas políticas
Jorge Ginés valoró positivamente las propuestas del Partido Popular, especialmente aquellas centradas en generación de suelo, agilización urbanística y seguridad jurídica. Diferenció entre el discurso nacional y la actuación de comunidades autónomas como Madrid, Andalucía o Baleares, donde, según explicó, ya se están introduciendo cambios normativos relevantes.
Para Ginés, el principal cuello de botella del mercado es claro: Hacen falta unas 300.000 viviendas al año y solo se construyen 100.000, no porque el sector no quiera, sino porque no hay suelo ni marco jurídico que lo permita.
En este contexto, destacó la futura Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y la llamada aceleradora urbanística como herramientas que podrían empezar a desbloquear proyectos a medio y largo plazo, aunque advirtió de que los resultados no serán inmediatos.
Otro de los ejes centrales fue la propuesta del PP de reducir el IVA al 4% para jóvenes compradores de vivienda nueva. Echavarren calificó estas medidas de “sensatas, pero insuficientes”, especialmente si no se acompañan de una revisión profunda de los costes que encarecen la vivienda.
Ginés lo complementó con cifras: el 30 % del precio final de una vivienda corresponde a impuestos y cargas fiscales. Además, el conjunto de tributos vinculados a la vivienda —recaudados por el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos— representa en torno al 18% de toda la recaudación fiscal en España. Estos impuestos asociados a la vivienda suponen un 3,5% del PIB, mientras que la inversión pública destinada a políticas de vivienda apenas alcanza el 0,4 % del PIB, lo que evidencia un fuerte desequilibrio.
Ambos coincidieron en que la vivienda protegida debería ser el eje de cualquier plan de choque, con menos impuestos, menos cargas burocráticas y una colaboración público-privada real.
Un plan urgente
Echavarren insistió en la necesidad de un plan coherente a cinco años, centrado en poner en el mercado el máximo número de viviendas protegidas en venta y en alquiler a precios razonables, iniciativas público-privadas, garantizar seguridad jurídica, frenar la ocupación y movilizar el parque de viviendas vacías mediante incentivos, no coerción. Incluso defendió que eliminar la fiscalidad del alquiler durante décadas sería más barato para el Estado que construir nuevas viviendas.
Ginés añadió una reflexión de fondo: el problema de la vivienda es también un problema de productividad y salarios. El esfuerzo para acceder a una casa es cada vez mayor porque nuestros sueldos no crecen al ritmo necesario, señaló.
