Como el Ave Fénix, el inmobiliario español resurge de sus cenizas y, en palabras del Departamento de Análisis de Bankinter, “está acelerando su fase de recuperación” tanto en términos de precios, como de demanda. Renacer al que ponen cifras: incrementos en el primer caso de entre el 4% y el 5% en 2018, y un volumen cercano a las 550.000 viviendas en el segundo.
Apoyando estos números encontramos varios factores, principalmente “la mejora del empleo y las favorables condiciones de financiación”, pero también una “oferta limitada y el auge del alquiler”.
La firma califica de moderados los aumentos de precios, pues cree que “una vez que las áreas premium han alcanzado máximos precrisis y los ratios de esfuerzo financiero para la compra vuelven a ser exigentes”.
Con todo, declaran tajantes que la “actividad promotora está de vuelta”, pues “la del stock, el crecimiento en los visados de obra y los planes de inversión de nuevas promotoras acelerará la nueva producción en 2018”. Al mismo tiempo, en el segmento comercial, “las oficinas mantienen un notable potencial y las rentas continuarán creciendo de forma consistente en Madrid y Barcelona tanto en (CBD) como en nuevos distritos”.
En este contexto, ¿cómo puede el inversor bursátil subirse a la nueva ola del ladrillo? Estos expertos lo tienen claro: Merlin Properties “sigue siendo nuestra idea de inversión favorita”; mientras que Neinor Homes “presenta las mejores perspectivas entre las compañías centradas en la promoción residencial”. Aunque hay más opciones…
Merlin Properties tiene un potencial de revalorización del 9,6%
La compañía dispone de una cartera de activos de alta calidad y diversificación. La evolución de las rentas en el segmento de oficinas es positiva y existe potencial de mejora en rentas y ocupaciones en los activos integrados tras la adquisición de Metrovacesa. El incremento de los ingresos y la eficiencia en costes (gastos generales limitados a un 5,75% de las rentas brutas en 2018-2019) otorga una notable visibilidad a la generación de caja de la compañía y su capacidad para pagar dividendos (estimamos una rentabilidad por dividendo de 4,1% en 2018). Por último, la vinculación de los incentivos a medio plazo a la rentabilidad total para el accionista por revalorización de acciones y dividendos refuerza la vocación de permanencia del equipo directivo.
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Colonial tiene como principal fortaleza la calidad de sus activos de oficinas
Integrada en el Ibex 35 desde junio, tiene como principal fortaleza la calidad de sus activos de oficinas, ubicados en áreas prime de París, Madrid y Barcelona. Valoramos positivamente el potencial de reversión en renovación de contratos y el enfoque estratégico que incluye la inversión en adquisición y desarrollo de nuevos activos en áreas no prime como vía para generar valor añadido a futuro. Sin embargo, los yields se encuentran cerca de mínimos históricos y limitarán la revalorización de activos en próximos trimestres.
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Las socimis del Mercado Continuo
Revisan a la baja la recomendación de Hispania desde comprar hasta neutral, una vez que se ha revalorizado un 34% desde nuestra recomendación de compra y se han materializado nuestras perspectivas positivas acerca de la evolución de su cartera hotelera en términos de ingresos y márgenes en un año de gran crecimiento del turismo en España. La venta de su cartera de oficinas podría concretarse en breve por un precio cercano a 500 millones, pero creemos que esta expectativa ya está en buena medida reflejada en el precio.
Mantienen un consejo de neutral enLar Espana. A pesar de que la compañía tiene una elevada concentración de activos en el segmento retail (89% del total), cotiza con un descuento significativo sobre NAV.
Por último, reducen de forma táctica la recomendación de Axiare Patrimonio desde comprar hasta vender tras haberse revalorizado un 15%. A pesar de que los resultados muestran una evolución positiva, cotiza con mayor prima sobre NAV, lo que hace menos probable que Colonial lance una OPA sobre el 100%.
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Neinor Homes destaca en el negocio promotor
Entre las inmobiliarias centradas en el negocio promotor, los analistas de Bankinter creen que la compañía con perspectivas más favorables es Neinor Homes. Destacan como aspectos más destacables de la compañía una cartera de suelo bien posicionada, la perspectiva de crecimiento de ingresos apoyada en unas preventas de 1.797 unidades con un precio medio superior a 300.000 euros al cierre de primer semestre, los planes de entrega de 3.500 / 4.000 viviendas anuales con el timing adecuado para aprovechar la mejora del ciclo y unos ratios de apalancamiento prudentes (20% de LTV).
Las inmobiliarias tradicionales no presentan potenciales de revalorización relevantes
Reiteran la recomendación de Realia en neutral, a la espera de que la compañía defina con mayor claridad su estrategia una vez completada su ampliación de capital. Mejoran la de Inmobiliaria del Sur de vender a neutral, por el incremento en preventas del 28% con respecto al primer semestre y el avance en desarrollo promociones sin incrementar la deuda. Por último, mantienen el consejo de vender Quabit, que tiene una visibilidad de ingresos limitada en los primeros años de su plan estratégico 2017-2021 y un significativo peso en su activo de suelo no finalista en ubicaciones periféricas.
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