Realia es una de las muchas inmobiliarias que, bajo el control de compañías como FCC y cajas como Bankia, aglutinaron los excesos de constructoras en suelo y vivienda con una parte de negocio patrimonial que les llevó a ver el cielo precrisis de 2008 y los infiernos a posteriori. 


Tras años de provisionar suelos, renegociar deuda y cargar con pérdidas sus balances algunas, como es el caso, con un mercado en recuperación y objetivo de fondos extranjeros, podrían empezar a ver la luz al final del túnel. Realia ha buscado centrar su actividad en alquileres de su parte patrimonial (oficinas y centros comerciales), dejando a un lado la parte inmobiliaria. Y además, la venta de la filial francesa ha permitido a realia reducir su deuda.

Realia tiene en la actualidad dos créditos sindicados: uno de 834 millones sobre sus activos patrimoniales y otro de 792 millones sobre promociones. Hace unos meses, el grupo realia recibió 542 millones en caja de su venta de la sicc de París. En función del contrato de refinanciación, la inmobiliaria debería amortizar el 60% de esos 542 millones unos 320 millones de dicho crédito sindicado , pasando a ser de unos 500 millones. Quedando el resto, 220 millones aprox, para realia bussiness en caja.

1- Valoracion patrimonial 1086 millones (segun auditoria de 2013 ex sicc paris) - deuda de 834,8 millones = Valor 250 millones de euros de realia patrimonio.
2- Valoracion Inmobiliaria 489 millones (segun auditoria 2013) - deuda de 792 millones = Valor - 300 millones
3- Caja Generada por venta sicc de paris = 545 millones
4- Creditos fiscales = 142 millones

Con estas cifras podríamos concluir que la valoración de Realia en la actualidad sería de unos 700 millones de euros. Con una valoración de 317 millones a precio de cierre de ayer, y aplicando un descuento del 20% sobre su NAV, podríamos valorar la compañía en torno a 540 millones de euros, lo que supone un 70% de descuento sobre su capitalización actual. ¿Chollo? Veamos los puntos en contra.

En primer lugar, no sabemos si a la valoración de activos de Realia hay que seguir aplicándole descuentos por una nueva recesión y caída de precios, por comparables y ventas hechas a Socimis. La valoración sobre NAV es bastante ajustada a lo que se está pagando pero es complicado fijar un precio. Segundo, los créditos de Realia  han sido vendidos a fondos buitre como Fortress con elevado descuento, lo que hace que su posición fuerte dentro de la compañía hagan que inversores recelen de entrar y prefieran solo activos de forma individual.

Inestabilidad en su accionariado. Es manifiesto que Bankia tiene en venta su participación y FCC - tras la pérdida de mayoría de las hermanas Koplowitz- podría decidir cerrar dicha operación que desde hace un año está en la mesa de Goldman y de momento no encuentra oferta válida. Pese a los rumores de ofertas de Colonial, lo cierto es que el mejor posicionado son los fondos dueños de la deuda del sindicado, Fortress y King, y que en su posición de poder podrían obligar a Bankia a venderles su paquete a precios con gran descuento sobre su valor teórico.

Nuestra estrategia pasa desde hace meses por mantener posiciones y esperar a que se cierre la operación de venta de Bankia. En el peor de los escenarios barajamos un precio entre 1/,1,20 , y en el mejor, si diera lugar a posición de control y OPA por superar el 30% del capital de Realia, 1,5/1,70 euros. Por tanto compras a una media de 1/1,1 euros, tendríamos el riesgo beneficio en ecuación ideal. La MM90 en 1,20 y técnicamente bajista, sin entrada de manos fuertes nos llevan a mantener posiciones a media de 1,08 y añadir por debajo de 0.90 .