El Grupo Insur espera un aumento significativo de sus beneficios en este segundo semestre del año, cuando se concreten las entregas de las promociones. Las primeras líneas de negocio en recuperarse, con tasas del 70%, han sido la construcción y la gestión. Existen muchos menos operadores en el mercado que antes de la burbuja inmobiliaria pero las posibilidades de inversión son más consistentes, en un mercado que se comporta con mayor racionalidad.

¿A qué se debió la caída del beneficio en el primer semestre, cuando aumentaron un 14% la cifra de negocios?

De las cuatro actividades que desarrolla el Grupo Insur, tres de ellas tuvieron un comportamiento muy positivo con buenos crecimientos en las cifras de negocio. El arrendamiento creció en un 18% y se traslada en su totalidad al resultado. La construcción y gestión, asociado a las sociedades que tenemos con terceros están creciendo a tasas del 70% (negocios conjuntos).  Todas estas actividades crecieron muy bien en el primer semestre.

No así la actividad de promoción que se redujo en un 13-14% respecto al mismo periodo del año anterior, porque tenemos concentradas las entregas en la segunda mitad del año.

Entonces, ese incremento en la cifra de negocio global del 14%, jugó un papel muy importante la actividad de construcción y ésta es la de menor margen de todas las actividades que desarrolla el grupo. Eso explica que el beneficio fuera inferior al mismo período anterior.

 ¿Qué previsiones tienen para lo que resta de ejercicio?

Las previsiones son muy positivas. Todas las actividades van a presentar crecimientos en sus cifras de negocio, incluida la actividad de promoción. Ya en el informe financiero del primer semestre anunciábamos que, del total de preventas que teníamos acumuladas, 78 millones de euros correspondían a inmuebles que estarían en condiciones de entrega al final del ejercicio; de esos 78 millones de euros la mitad corresponden a ventas finalizadas sobre inmuebles de promociones propias, que formarán parte de la cifra de negocio, y la otra mitad corresponden a ventas sobre inmuebles que pertenecen a sociedades consideradas de negocios conjuntos. Según las normas contables, la participación y sus ingresos no forman parte de la cifra de negocio, pero su resultado “luce” en un epígrafe que es el resultado de sociedades del método de la participación.

En definitiva, que con la buena marcha de las otras actividades y las entregas de todas las viviendas que tenemos ya vendidas para entregar a finales del 2018, más las que vendamos en el segundo semestre, auguramos un buen comportamiento de la cifra de negocio.

Buenas cifras de negocio de todas las actividades, incluida la de promoción, ayudado con un resultado muy superior de estas sociedades de negocios conjuntos, pues implica que esperamos un final del ejercicio mucho mejor que el que tuvimos en el año 2017.

¿Cómo va el proyecto de Madrid Rio? ¿Con qué plazos cuentan actualmente?

El proyecto Madrid Rio es un proyecto novedoso para nosotros porque es la primera vez que desarrollamos un proyecto terciario aquí en Madrid. Es un parque empresarial que está muy bien situado, dentro de la M30 con buenos servicios y excelentes comunicaciones. Está compuesto por dos edificios de 14.000 metros cuadrados de oficinas de última generación, cada uno de ellos. Con una distribución por planta que permite mucha versatilidad y que está acompañado por 8.500 metros de zonas verdes, 5.000 ellas de carácter privado.

El proyecto cuenta con la financiación adecuada cerrada. Estamos en proceso para obtener la certificación Breeam Very Good. Las obras van a muy buen ritmo y tenemos pensado tener finalizada la obra en el cuarto trimestre del 2019.

Los plazos de entrega, al menos en la terminación de las obras, siempre cumplimos. Otra cosa es que después se retrase la licencia de ocupación. Nosotros nunca fallamos en los plazos de entrega de las obras.

De los dos edificios uno de ellos lo vendimos llave en mano marzo de este año a un fondo gestionado por AW y el otro edificio, el Norte, pretendemos que forme parte de la cartera patrimonial de Insur y lo destinaremos a arrendamientos.

 

Este mes hemos conocido que los datos de compraventa de viviendas cerraron el mes de julio con un crecimiento del 16.2%, cuarto mes consecutivo de crecimiento. ¿Cuánto más cree que puede crecer este segmento?

Para el desenvolvimiento del segmento de la promoción residencial es fundamental la creación de empleo y que haya buena financiación al comprador. En la medida en que el empleo sigue creciendo y se mantengan las condiciones de financiación pues seguirá creciendo la demanda de vivienda. Para las empresas promotoras, todos estos últimos años, debido a la escasez de oferta nueva (hablamos de un gran stock pero vivienda nueva no había), todas las transacciones en estos últimos años  han sido de vivienda usada. A los promotores lo que nos interesa es que aumente el porcentaje de vivienda nueva sobre usada. Eso se producirá cuando se entreguen las promociones que actualmente estamos desarrollando. Los frutos tardan en verse pero se verán.

¿Tienen horizontes para ese escenario?

Una promoción inmobiliaria, desde que compras el solar hasta que entregas lleva tres años.  Claro, hemos empezado a poner en marcha “el horno” hace dos o tres años. Ya empiezan a verse las primeras, pero el ritmo se irá cogiendo en estos próximos años.

Ustedes además están en un momento en que las preventas acumuladas – tanto de promociones propias como las desarrolladas a  través de negocios conjuntos – están en máximos históricos….

Ahora mismo lo que ha ocurrido es que ha habido una selección de los operadores. Hay muchos menos operadores que había en el anterior ciclo expansivo. Los que hemos sobrevivido unidos a unos operadores nuevos estamos desarrollando más actividad (por lo menos en nuestro caso) que los buenos años del anterior ciclo expansivo. No solo estamos en máximos históricos en actividad (promoción residencial), también en preventa.

En volumen de actividad ahora mismo estamos desarrollando 36 promociones con 3. 600 viviendas. De ellas, 14 promociones están ya en construcción y en breve se va a iniciar la construcción de cinco más con otras 260 viviendas. Es decir, que el volumen de actividad es muchísimo mayor que el que teníamos antes.

Lo que pasa es que los frutos se verán en el tiempo. Después, en preventa estan igualmente en máximos históricos, con un volumen en nuestro caso de más de 200 millones de euros. Muchísimo más que el mejor año del anterior ciclo. De esa parte, unos 65 millones corresponden a promociones propia y los 150 millones restantes corresponden a negocios conjuntos.

Buenos pronósticos justo cuando se cumplen 10 años de Lehman Brothers, que en España se cebó con el sector inmobiliario y el de la construcción…

No es la misma situación. En el mejor año del anterior ciclo se iniciaban 800 mil viviendas, ahora no llegamos a 100 mil. El crédito, que es lo que alimenta la burbuja, a las actividades inmobiliarias en los últimos años del anterior ciclo crecía a tasas del 50% anual cuando la economía crecía al 4%. Ahora el crédito al sector crece por debajo del crecimiento de la economía.

Hay tensiones en determinados sitios, porque el precio viene determinado por la ley de la oferta y demanda y allí dónde hay mucha demanda y poca oferta hay tensiones. Pero en general, el sector se está comportando con mucha más racionalidad.

Cerraron junio con un incremento de la deuda financiera del 2.5%. ¿Qué objetivos se han marcado en este sentido?

Cuando hay mayor actividad hay algo más de deuda pero hay también mucho más activos. Este crecimiento está dentro de nuestras previsiones. De lo que teníamos presupuestado. Está dentro, además, del límite establecido de deuda sobre el valor bruto de los activos. A demás, es una deuda que está destinada, fundamentalmente, para inversiones en la transformación y adecuación de los activos más antiguos de nuestra actividad patrimonial. Nos estamos transformando de tal manera que en dos o tres años todos nuestros activos estarán en perfecto estado de revista.

En julio lanzaron una emisión de pagarés que tenía como objetivo diversificar sus fuentes de financiación, ¿tienen en el horizonte alguna media más de este tipo?

Dentro de nuestro plan estratégico estaba diversificar las fuentes de financiación. En julio del 2017 dimos un primer paso con una primera emisión de pagarés MARF (Mercado Alternativo de Renta Fija)  por 20 millones de euros, que tuvo muy buena acogida.  Vencida esta primera emisión, que era por un año, hemos lanzado una segunda emisión por 35 millones que ha tenido una mejor acogida, entrando más inversores institucionales y con mejores plazos y precio.

Por supuesto que vamos a seguir en esta línea y aspiramos a que, en un futuro, podamos financiar parte de la actividad patrimonial mediante la emisión de bonos en el mercado de capitales.

¿Qué valoración hacen de la inclusión de la compañía en el Ibex small caps?

Buena. Otro de los objetivos de nuestro plan estratégico era aumentar la liquidez de la acción, porque estamos convencidos de que es un requisito fundamental para que mejore la cotización, para que recoja el verdadero valor de la acción. En ese sentido, por ejemplo, vendimos la autocartera para aumentar el free float y que hubiera más liquidez… Y también hemos realizado muchas acciones para dar mayor visibilidad y conocimiento al mercado y la comunidad de inversores. Hoy en dia ya son cuatro las casas de análisis que cubren al valor y que proporcionan, de una manera regular, información independiente sobre nuestra situación y nuestro desempeño futuro.

Fruto de estas acciones es que haya entrado en el capital de la sociedad inversores institucionales de gran relieve, de primer nivel. También el referendo por parte del comité ejecutivo de Bolsas y Mercados, con la incorporación de la acción de Insur en el índice Ibex Samall Caps. Es algo que contribuye a dar más visibilidad a ese objetivo de la liquidez. Con más liquidez habrá más inversores que quieran comprar y se reducirá el gap que creemos que hay entre el valor real y la cotización.

Con cargo a los resultados de 2017 han pagado, este año, un dividendo de 0.11 euros que suponía un pay out del 47% del beneficio consolidado. ¿Tienen ya alguna propuesta para este año en este sentido?

La política va a ser la misma. Desde hace algunos años la política de creación de valor al accionista, una parte era la retribución via dividendo y que siempre hemos considerado destinar a dividendo la mitad del beneficio consolidado. Esta política se ha concretado en los últimos años en un pay out del 47% y pensamos que con esta política del 50% compatibilizamos una retribución razonable al accionista con un fortalecimiento de los recursos propios via aumento de reservas. Hoy por hoy, no existen circunstancias que aconsejen cambiar esta política. Lo que si es verdad es que como las previsiones son muy buenas para los próximos ejercicios se trasladará, bajo ese criterio, en que el dividendo por acción será mayor.

Uds van a estar en un evento con inversores organizado el próximo 27 de septiembre en Sevilla, precisamente hablando de las oportunidades de inversión en el sector inmobiliario...

Si, es que el mercado no está recogiendo el buen futuro que va a tener el sector inmobiliario en los próximos años. En nuestro caso ese gap y así se pone de manifiesto en todas las comparaciones de compañías cotizadas, entre el valor real y la cotización es uno de los más altos. Por tanto, la capacidad de mejora es mucho mayor.