El precio de los locales comerciales y de los ubicados en zonas de mayor valor ('prime') se hundió más de un 7% en la primera parte de la pandemia, entre el cuarto trimestre de 2019 y el segundo trimestre de 2021, según un índice de precios para el sector inmobiliario comercial que ha propuesto y elaborado el Banco de España ante la ausencia de estadísticas "oficiales" para medirlos.
El índice estimado por la institución, descrito en un artículo analítico difundido este miércoles, se apoya en la metodología de cálculo de los índices de precios para el mercado de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística (IPV), aunque con algunos elementos específicos del sector inmobiliario comercial, y utiliza las bases de datos del Colegio de Registradores, que contienen información sobre todas las compraventas registradas de inmuebles y no sólo sobre una parte del mercado.
El Banco de España entiende por sector inmobiliario comercial aquellos inmuebles en los que se desarrolla algún tipo de actividad comercial, como tiendas o restaurantes, lugares de trabajo (oficinas) y establecimientos de tipo industrial, esto es, aquellos en los que se manufacturan productos y/o se realizan tareas logísticas, entre otros. No considera, sin embargo, los inmuebles en construcción como parte de este mercado, ni se incluyen dentro de él los alquileres, sean o no profesionales.
El índice planteado por la institución calcula de manera estimativa los precios de este segmento desde el primer trimestre de 2014 y hasta el segundo trimestre de 2021.
Sus conclusiones apuntan a que entre el segundo trimestre de 2015 y el cuarto trimestre de 2016 los precios en este tipo de establecimientos cayeron y hasta el inicio de la pandemia mantuvieron un comportamiento relativamente estable.
No obstante, con la llegada de la pandemia en el primer trimestre de 2020 se produjo un ajuste adicional de los precios, si bien observa señales de estabilización en el segundo trimestre de 2021.
Por tipos de inmuebles, el Banco de España señala que el comportamiento de los precios de los locales comerciales ha sido muy similar al del índice general debido a que este segmento agrupa el grueso de las transacciones de inmuebles comerciales (el índice de los locales supone algo más del 75% del índice general).
Aunque antes de la llegada de la pandemia ya estaban bajando, el Banco de España aprecia una "corrección significativa" de los precios de los locales comerciales durante la pandemia, del orden del 7,2%, lo que respondería "a factores como el auge progresivo del comercio 'online', que podría haber reducido la demanda por establecimientos de este tipo". Considera también que las medidas de contención social de la crisis podrían haber desempeñado un papel en esta dinámica, tal y como ha apuntado el Fondo Monetario Internacional (FMI).
LA PANDEMIA, "PUNTO DE INFLEXIÓN" PARA LOS LOCALES 'PRIME'
Además, según el Banco de España, la pandemia ha supuesto "un punto de inflexión" para los inmuebles ubicados en el segmento 'prime'. Pese a que estos establecimientos se revalorizaron notablemente antes de la crisis (+5,1%), su precio cedió "de forma importante" durante la primera parte de la pandemia, concretamente un 7,3% de acuerdo con sus estimaciones.
También las oficinas muestran un cambio de tendencia entre ambos periodos. Mientras que antes de la crisis sanitaria (entre el primer trimestre de 2015 y el cuarto trimestre de 2019) elevaron sus precios un 3,9%, en la primera parte de la pandemia, hasta el segundo trimestre de 2021, los recortaron un 3,7%. En el caso de las naves comerciales, sus precios bajaron un 3,5% en el periodo preCovid y un 2,4% desde la irrupción del virus.
"Durante la crisis sanitaria se ha observado un mayor ajuste en el precio de los locales comerciales y de los establecimientos 'prime' frente al de otro tipo de inmuebles. No está claro si este resultado se debe a una cierta recomposición transitoria de la demanda y la oferta en el mercado inmobiliario o si se trata de un ajuste más persistente", apunta la institución.
El Banco de España precisa que estos índices son "meramente descriptivos", por lo que no permiten interpretar hasta qué punto los precios de los inmuebles comerciales son bajos o altos en relación con su precio teórico o de equilibrio.
"Por tanto, en el futuro podría ser útil complementar este trabajo con análisis sobre el valor fundamental de equilibrio de estos inmuebles. Para ello, se podrían aprovechar las metodologías que se han desarrollado para evaluar el grado de sobre o infravaloración en el mercado de la vivienda", afirma.
El organismo que preside Pablo Hernández de Cos justifica la creación de un índice de precios del sector inmobiliario comercial en la falta de estadísticas de precios oficiales para estos activos y la "escasez y cobertura limitada" de las no oficiales.
Así, argumenta que los índices de precios de inmuebles comerciales elaborados por consultoras y otros proveedores privados tienden a utilizar información sobre compraventas de una parte reducida del mercado, en general de las zonas de mayor valor o 'prime'.
Además, señala que algunos de estos índices se construyen a partir de información sobre tasaciones en lugar de utilizar los propios precios de transacción de los inmuebles, y son elaborados por las propias empresas inmobiliarias del sector, en vez de por tasadoras independientes. "Conviene tener en cuenta que estos agentes tienen sus propios intereses en el mercado, por lo que los índices de precios de proveedores podrían estar sesgados", apunta.
LAS IMPLICACIONES DE ESTE MERCADO PARA LA ESTABILIDAD FINANCIERA
La institución señala que la evolución del mercado de inmuebles comerciales puede tener implicaciones para la estabilidad financiera. Así, recuerda que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), organismo que tiene como objetivo la vigilancia de los riesgos en el sistema financiero de la Unión Europea, ha advertido de que las tasas de impago para las hipotecas respaldadas por inmuebles comerciales son más elevadas que en el caso de las operaciones sobre vivienda.
"Antes de la pandemia, la propia JERS ya había alertado sobre los crecientes riesgos para la estabilidad financiera derivados de la situación del sector inmobiliario comercial, algunos de los cuales parecen haberse materializado durante esta crisis", indica el Banco de España.
La JERS ha recomendado a las distintas autoridades supervisoras que mejoren la disponibilidad de datos y también las herramientas para el análisis de riesgos en el mercado inmobiliario y, de forma específica, en el segmento comercial, cuyo interés se ha intensificado durante la pandemia.
En España y en relación con el mercado de la vivienda, el mercado inmobiliario comercial cuenta con un tamaño relativamente reducido. Según datos de los Registradores, entre 2014 y 2019 las transacciones de este tipo de establecimientos representaban alrededor del 14% de las llevadas a cabo en el mercado de la vivienda, peso que descendió hasta el 12% en 2020 por el mayor impacto de la pandemia sobre este segmento del mercado inmobiliario.
