El encuentro contó con la participación de cuatro voces especializadas en el sector inmobiliario: Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers España, Julián Salcedo, Doctor en Economía y Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid y José Luis Ruiz Bartolomé, Director General de Conurbia Invest.

Uno de los temas más importantes a destacar fue la posible existencia de estar ante una burbuja inmobiliaria y José Luis Ruiz defendió que este relato correspondía a "personas cercanas al Gobierno para exculparse del problema real". No obstante, reconoció “aunque existen síntomas que recuerdan a etapas anteriores de fuertes subidas, el origen es distinto”. Subrayó que el mercado arrastra un déficit de al menos 100.000 viviendas al año, que se suma a las más de 400.000 acumuladas, y que el verdadero desequilibrio es la oferta insuficiente. Asimismo, criticó la Ley de la Vivienda y otras propuestas como la reducción forzada del 40% de los precios de alquiler y alertó sobre la situación actual afirmando que “tenemos que estar preparados porque vienen tiempos complicados”. Además, instó a comunidades y ayuntamientos a facilitar la creación de oferta lo antes posible. 

Mikel Echavarren señaló que aquellos que hablan de burbuja inmobiliaria no tienen experiencia en el sector inmobiliario y se mostró crítico afirmando que "sí cobramos un euro a cada bobo que habla de burbuja, pues igual resolvemos el problema a la vivienda". Para él, lo que ocurre es una "avalancha en la demanda" y destaca que las medidas políticas tienen efecto limitado y que hay actores locales de ciudades como Barcelona o San Sebastián de los Reyes que no favorecen la construcción por motivos políticos.

Julián Salcedo matizó que, aunque la situación difiere de 2008, hoy también hay rasgos de burbuja: “una subida persistente y generalizada del precio de la vivienda que la aleja de sus fundamentales”. El encarecimiento del suelo y la escasez de oferta lo explican, pero subrayó que, además, la vivienda sigue siendo un valor refugio en todo el mundo. Además, recordó que la capacidad adquisitiva de los españoles actualmente no ayuda para la compra de vivienda.

Medidas gubernamentales insuficientes

Otro de los temas a tratar fue el conjunto de medidas que ha propuesto el Gobierno central recientemente. Echavarren afirma que estas medidas solo valen para “captar la atención de los medios un día y medio” que el alquiler con opción a compra es muy reducido y que resulta contradictorio “asegurar el cobro de rentas cuando por otro lado permites la ocupación ilegal”.

Salcedo, por su parte, insistió en que llevamos demasiado tiempo en rondas de reuniones y debates sin soluciones reales. Recordó que desde el Foro de Economistas Inmobiliarios y el Colegio de Economistas han señalado reiteradamente que “la solución pasa por derogar la Ley de Vivienda o introducir grandísimas modificaciones”. Tras más de dos años de aplicación, subrayó que medidas como las zonas tensionadas o la limitación de precios en ciudades como San Sebastián, Navarra o La Coruña han demostrado no aliviar el problema. Desde su punto de vista, el problema sigue siendo “básicamente de oferta”.

Sobre el borrador del Plan de Vivienda, Echavarren lo valoró positivamente por su capacidad de generar vivienda protegida a precios asequibles, pero lo califica de “una gota en el océano”. Puso el ejemplo de Madrid y afirmó que "podrían construirse 2.000 viviendas protegidas en apenas dos meses o tres meses si no existe un bloqueo político".

Salcedo considera que el plan está “muy trabajado” y que recoge todos los aspectos necesarios, que incluye iniciativas como el flexliving, ayudas a promotores y medidas tanto para la compra como para el alquiler. No obstante, cuestiona algunas condiciones, como la obligatoriedad de que la vivienda sea “de por vida” o la exigencia de que la comunidad autónoma aporte el 40% de los fondos, recordando que 14 de las 17 comunidades están gobernadas por el Partido Popular y que la aplicación real dependerá de la voluntad política de cada región.

Ruiz destacó el potencial de la Ley 3/2024 para reconvertir oficinas en viviendas, aunque lamentó que los ayuntamientos hayan sido demasiado restrictivos en su aplicación. Según comenta si hubiera mayor flexibilidad “podríamos duplicar o incluso triplicar la oferta” disponible, un factor clave para equilibrar la oferta y la demanda en un mercado cada vez más tensionado.

Comprar vivienda ¿una inversión rentable?

Comprar una vivienda como inversión tradicionalmente ha sido una de las inversiones más recurrentes en la familia ya que se trataba de un activo tangible que “no necesita mucho conocimiento”. Otra de las preguntas que se abordaron en este encuentro es la rentabilidad de invertir en este tipo de activos. 

Echavarren sentenció que comprar para alquilar “es la decisión menos rentable” frente a otros activos —“puedes comprarte un bono y generar un 2–3%”— y que la inversión inmobiliaria para particulares no es tan sencilla como parece: costes de mantenimiento, riesgos de ocupación y marcos regulatorios que deterioran la rentabilidad neta.

Salcedo discrepó y afirmó que aunque invertir en vivienda no es fácil, sigue siendo un valor refugio para hacer frente a la inflación.