En España, y en esta fatídica década, los bancos y sobre todo las cajas de ahorros han actuado de una forma absolutamente irracional, por no decir frívola, en lo que a la concesión de crédito se refiere. Si se tenía un activo inmobiliario, se concedía cualquier préstamo con garantía de dicho activo, porque “como siempre subían los precios”. El crecimiento geométrico del endeudamiento de empresas y familias ha alcanzado límites difícilmente soportables por una economía, y el resultado es el que es: un millón de viviendas sin ocupar y decenas de miles que se embargan por impago de hipotecas.
En paralelo, las entidades financieras se dedicaron a financiar operaciones de compra de grandes empresas inmobiliarias, con la única garantía de los activos de dichas empresas, muchos de los cuales no eran otra cosa que suelo preurbanizable, vamos, patatales y melonares que se habían recalificado por métodos más que dudosos, y que lo más normal es que nunca lleguen a edificarse.
A cualquiera que deseaba adquirir una vivienda, se le daba una hipoteca a treinta, cuarenta o incluso cincuenta años, por el 100% de la tasación. El banco no se cuestionaba si esa persona iba a tener un trabajo permanente durante toda su vida laboral, o qué pasaría si subían los tipos de interés, y por ende, se incrementaba la cuota mensual de la hipoteca hasta límites que estrangularan la renta disponible de los nuevos propietarios.
A nadie le puede parecer normal la correlación existente entre el incremento desmesurado del valor de los pisos y el aumento de los plazos de las hipotecas por parte de los bancos, desde los quince años a los que se concedían en los años noventa hasta los cincuenta años a los que se han venido dando hipotecas hasta el año 2007. Se podría incluso hablar de una alianza “tácita” entre bancos e inmobiliarias para mantener constante la cuota de la hipoteca a medida que se incrementaba el precio de la vivienda, creando a la gente la falsa ilusión de que podían ser propietarios a pesar de ser “mileuristas”.
Pero el sueño de la propiedad acabó. Un “mileurista” no puede ser propietario de una vivienda que vale doscientos mil euros, porque no podrá pagarla nunca. El mensaje subliminal de que o eres propietario o eres un paria ha sido un eslogan muy útil para las empresas inmobiliarias y para los bancos, que durante varios años han hecho el agosto colocando pisos a todo el mundo.
Y el año 2008 llegó, y después el 2009, y ahora el 2010, y los españoles nos hemos despertado del sueño en el que habíamos caído, y nos hemos dado cuenta de que somos un país con pocos recursos, y que los activos inmobiliarios han dejado de valer lo que nos decían que valían, y que muchos firmaron ante notario; y como no se pueden pagar, ni se pueden vender, han ido con las llaves a las oficinas bancarias donde les vendieron el producto, y las han devuelto; y los bancos y cajas de ahorros se han visto enladrillados.
La banca es un negocio de plazos cortos; los bancos ganan más cuanta mayor rotación dan al dinero. Si se inmovilizan en activos inmobiliarios, no sólo no ganan, sino que pierden los gastos de mantenimiento e impuestos de los activos que se adjudican. Los banqueros lo saben, y por ello, intentan evitar esta situación, dando salida lo antes posible a los inmuebles. Pero la situación actual es diferente de la de los años noventa, cuando en la anterior crisis inmobiliaria, los bancos se adjudicaron los pisos y chalets, esperaron unos años al cambio de ciclo, y se forraron vendiendo los activos cuando subieron los precios.
Ahora no hay liquidez en el mercado, y los bancos están sobreinvertidos, teniendo que pagar el 4% por los depósitos bancarios para equilibrar su balance, cuando el precio oficial del dinero es del 1%. Los bancos y cajas de ahorros pueden llegar incluso a la suspensión de pagos si se inmovilizan en activos inmobiliarios, ya que la mayor parte del dinero que han empleado en adquirir los inmuebles embargados, es propiedad de los depositantes, que se lo pueden llevar cuando quieran (en cuenta corriente o de ahorro, o esperando al vencimiento de la imposición a plazo; en cualquier caso, en corto plazo).
De ahí, el temor, casi terror, que tiene el Banco de España con la situación de algunas cajas de ahorros, que han perdido depósitos y tienen el balance desnivelado, mientras ven que los inmuebles adjudicados continúan llenando su balance. Muchas entidades financieras siguen dando beneficios contables todavía, pero no están teniendo en cuenta el efecto “ladrillo”. Por ello, el Banco de España con gran acierto, les quiere obligar a que vendan los activos adjudicados en los primeros doce meses que siguen a su adjudicación, ya que si no lo hacen, tendrán que provisionar contra resultados el 100% del valor del inmueble adjudicado.
Por tanto, la carrera ha comenzado. Aquellas entidades que sean más ágiles en la venta de inmuebles, incluso con alguna pérdida, conseguirán evitar el tener que provisionar estos importes, que pueden llegar a ser muy elevados, provocando pérdidas importantes y disminución de los ya dañados recursos propios de bancos y cajas de ahorros. Los que no estén ágiles se verán abocados a una “trampa de elefantes” de la que les será muy difícil salir, ya que hoy por hoy, lo que no hay es liquidez, y si una entidad financiera compromete entre el 15% y el 20% de su activo en inmuebles adjudicados, probablemente habrá superado el volumen de sus recursos propios, y la provisión que tendrá que hacer le hará entrar en causa de disolución.
Los próximos meses van a ser especialmente interesantes en el sector financiero español. A las obligadas fusiones entre cajas a las que estamos asistiendo, es posible que se una la de alguna intervención sonada, cuando el nivel de activos inmobiliarios ahogue financieramente a las entidades.
