En efecto, cuando en 2008 estalla la burbuja inmobiliaria, Suiza se convierte en una excepción, no corrige y los precios continúan con su tendencia al alza. Es más, se aceleran y el mercado crece más desde 2008 hasta ahora de lo que lo había hecho antes.

Sin embargo, ¿cómo descartar que esta tendencia al alza no lleve aparejada la tan temida burbuja? La razón es sencilla. Suiza ya sufrió una crisis inmobiliaria muy aguda a finales de los ochenta y principios de los noventa y vivió su propia burbuja lo que llevó a las autoridades a tomar medidas que han contribuido a que el mercado no cayera en 2008. Estas normas iban enfocadas a frenar la enorme especulación existente y entre ellas cabe destacar la exigencia de un mínimo de fondos propios para poder acceder a la vivienda. Del mismo modo que hay países en los que la compra de vivienda es realizada por completo con financiación externa, en Suiza se aprobó una legislación que exige un mínimo de un 20% de fondos propios. A esta habría que sumar otras decisiones de tipo impositivo que por la propia forma jurídica del estado suizo, constituido en una confederación, varían de un cantón a otro.

Una burbuja surge por un cúmulo de factores y entre ellos evidentemente está presente la subida de precios, pero, desde mi punto de vista, el incremento de precios registrado por el mercado suizo no es propio de una burbuja, sino que encuentra su explicación en una serie de elementos de carácter micro y macroeconómico. Con respecto a los primeros, hoy en día hay un interés real por parte de los inversores de estar presente en este mercado. Existe una demanda que se encuentra con una oferta en muchos casos insuficiente para satisfacerla. Esto se da sobre todo en el sector residencial y a nivel de grandes ciudades como Ginebra, Zurich o Basilea. Por ende, y aunque de forma generalizada no se pueda hablar de desequilibrio, en cualquier situación en la que la demanda supera la oferta, y más en este caso en el que no hay promociones en cartera, se produce una subida de precio.

Por último, a nivel macroeconómico, la crisis global ha puesto en valor la inversión inmobiliaria suiza frente a otras clases de activos, habida cuenta del impacto negativo que ha tenido en ellas lo que ha dado lugar a un binomio riesgo rentabilidad poco atractivo. El mercado suizo está principalmente dominado por actores nacionales, cuenta con una escasa presencia de inversores internacionales y además existe un tejido de fondos de pensiones y de compañías de seguros que poseen liquidez y quieren invertirla en inmobiliario. Asimismo, hay que tener presente que todo esto se produce en un entorno de tipos bajos. La inversión inmobiliaria ofrece hoy una rentabilidad superior a la que pueden generar, por ejemplo, las obligaciones en francos suizos; siendo este también otro de los motivos por los cuales los precios han progresado de forma importante en los últimos años.

Jaume Sabater, Miembro del comité de Gestión Inmobiliaria de Banque Privée Edmond de Rothschild