La salida a bolsa de una compañía siempre es un proceso complejo, con mucha burocracia y socios a los que a acudir, sin embargo el objetivo que se persigue es conseguir financiación y dar visibilidad a la empresa por lo que el camino se hace menos duro. Santander y BBVA se encuentran ahora mismo en esa travesía por el desierto, y todavía no parece que hayan encontrando el oasis de colocar en bolsa a Metrovacesa a falta de apenas unas horas para su debut en el parqué el próximo 6 de febrero.
La inmobiliaria, controlada al 71,45% por Banco Santander y al 28,51% por BBVA, ha recabado una débil demanda tras el lanzamiento de su OPV (Oferta Pública de Venta) una semana y media después. Los grandes inversores han dado la espalda al mayor tenedor de bolsa de suelo de todo el país por el elevado precio que fijaron los bancos colocadores (Deutsche Bank, Morgan Stanley, Santander y BBVA) entre los 18 y los 19,5 euros por acción en primera instancia, que suponía valorar la inmobiliaria entre 2.730 y 2.957 millones de euros. El precio definitivo ha quedado en 16,5 eruros por acción, por debajo de esta banda inicial de precios.
Este precio suponía una prima entre el 5% y el 14% sobre el valor neto de sus activos (NAV) que está fijado en unos 2.600 millones. Ante este rechazo del mercado, algo que no sucedió en el caso de las otras inmobiliarias que salieron al parqué el pasado año Neinor y Aedas, los bancos accionistas decidieron este jueves a última hora de la tarde ajustar "el rango indicativo y no vinculante del precio de la oferta" entre los 16,50 y los 17,00 euros por acción ordinaria, según el hecho relevante remitido ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Este nuevo precio valora la compañía entre 2.502 y 2.578 millones de euros, un precio que implica una rebaja cerca desde los 2.600 millones de NAV.
Entre las posbilidades que sondeaba el mercado que le quedaban a la inmobiliaria para hacer atractivo su regresoal parqué era precisamente esta rebaja del precio, que se ampliase el tiempo de prospección de la demanda, la reduccióin del volumen de las acciones que se buscaba colocar en bolsa del 29,7% o incluso la cancelación de la operación. Telefónica con Telxius canceló su salida al mercado en septiembre de 2016, algo que también le ocurrió a la papelera Lecta el pasado verano.
En el caso de Metrovacesa también se retrasa su salida al parqué hasta el 6 de febrero, un día más tarde de lo previsto. Además se colocará finalmente un 28,3% del capital porque los bancos decidieron reducir el número de acciones adicionales destinadas a posibles sobreadjudicaciones de acciones o posiciones bajistas con el objetivo de estabilizar el precio de la acción en su salida.
“Nos parece una compañía ideal para capturar el buen momento del ciclo en España y cuentan con un excelente consejero delegado como es Jorge Pérez de Leza, ex Lar en Europa. El pero es el precio, no han ofrecido un descuento sobre el NAV, y eso pensamos es lo que ha provocado la falta de apetito por la OPV, junto a que los accionistas son los colocadores de la oferta y ello ha podido también ocasionar prejuicios a los inversores”, apunta Rafael Valera, consejero delegado de la gestora Buy and Hold.
Algo que también apuntan los analistas de Bankinter, que fueron uno de los primeros grandes actores que recomendaron no comprar títulos de Metrovacesa a los inversores individuales “a los precios fijados para la salida a bolsa”. "A pesar de que el ciclo inmobiliario residencial es expansivo en demanda y precios, consideramos que la valoración inicial presenta escaso atractivo", apuntan desde su departamento de análisis.
Victoria Torre, responsable del departamento de análisis y producto de Self Bank, cita otros riesgos que presenta la compañía como "la tensión en Cataluña, región en la que Metrovacesa tiene un porcentaje significativo de suelo. Por otro lado, el momento de la salida parecía bueno, por el positivo momento del sector, aunque no hay que olvidar que la compañía sigue dando números rojos, que deberá revertir".
METROVACESA, CINCO AÑOS COMO NO COTIZADA
Metrovacesa se convertirá en la primera inmobiliaria por capitalización con cerca de 2.600 millones de euros, por delante de sus competidoras ‘recién llegadas’ Aedas Homes y Neinor Homes, que capitalizan 1.501 y 1.495 millones de euros, respectivamente. La inmobiliaria heredera de la familia Sanahuja se convirtió en los primeros años del milenio en el mayor grupo promotor y patrimonialista de España, y llegó a expandirse a Francia con la compra del 60 % de la inmobiliaria líder francesa Gecina.
Con la crisis los bancos acreedores entre los que se encontraba Santander, BBVA, Banco Sabadell, Banco Popular y Bankia tomaron el control de Metrovacesa. Entonces la inmobiliaria centró su negocio en el alquiler de oficinas, centros comerciales, hoteles y en la explotación de nuevos activos. El 13 de mayo de 2013, la inmobiliaria abandonó el parqué tras la OPA de exclusión decidida por sus accionistas a finales de 2012.
La compañía que dirige Pérez de Leza tiene un banco de suelo suficiente para levantar unas 40.000 viviendas, el valor bruto de los activos o GAV. Aunque cerca de un 25% no tiene carácter de suelo finalista, por lo que aún debe tramitar sus permisos de construcción. Sus accionistas de referencia en la actualidad tras el regreso al parqué seguirán manteniendo el grueso de las acciones, en el caso del Santander mantendrá un 51,5% de los títulos y BBVA un 20,08%, sin embargo ninguna de las dos entidades ha mostrado interés en permanecer en el tiempo en la compañía.
Metrovacesa confía en pagar dividendos a partir de 2020, según su situación financiera y espera aumenta su flujo de caja en los próximos años con la venta de suelo por valor de 500 millones de euros.
Pese a la evolución y recuperación del ‘ladrillo’ en España y el mayor número de socimis en el parqué, las inmobiliarias todavía no han alcanzado un ritmo de crucero en el mercado: Neinor se revaloriza un 14,7% desde su debut en el parqué el 29 de marzo de 2017, mientras que Aedas se deja un 0,5% desde el 20 de octubre cuando llegó al mercado. En los próximos meses, y en función de cómo le vaya a la inmobiliaria de los grandes bancos españoles, esperan salir al mercado otras ‘ladrilleras’ como Vía Célere, del fondo Värde, Testa o Haya Real Estate.
