Merlin Properties: con un valor neto de los activos de 14,33 euros tiene potencial

MERLIN Properties una de las principales compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa española (IBEX-35), tiene como actividad principal la adquisición y gestión de activos inmobiliarios terciarios en la Península Ibérica.

La Compañía es una sociedad anónima constituida como una SOCIMI. La principal actividad de la Compañía es la adquisición, gestión activa, operación y rotación selectiva de activos inmobiliarios comerciales de calidad en el segmento de inversión “Core” y “Core Plus”, principalmente en España y, en menor medida, en Portugal. La Compañía se centra en el mercado de oficinas, retail y logístico.

Es propietaria de una Cartera de activos inmobiliarios valorada en más de 12.600 millones de euros, con inversiones que abarcan 990 locales comerciales, 139 edificios de oficinas, 18 centros comerciales, 41 naves logísticas (51 incluyendo las naves en desarrollo), 3 hoteles y otros activos no estratégicos.

RESULTADOS 9M2018

La socimi ha obtenido un beneficio neto entre enero y septiembre de 481,8 millones de euros, un +1,4%. Los ingresos en los tres primeros trimestres del año aumentan un 3,3% hasta los 376,1 millones y las rentas brutas un 5,3% hasta los 371 millones de euros.

El beneficios antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciónes (ebitda) de Merlin Properties, sin embargo, cae un 0,4% hasta los 296,4 millones debido al efecto de la cancelación del contrato de servicios con Testa Residencial. El margen sobre ebitda se reduce desde el 84,5% de los nueve primeros meses de 2017 hasta el 79,9% del período actual.

El valor neto de los activos (NAV) se incrementa un 19,2% hasta los 6.733 millones de euros, 14,33 euros por acción. Este trimestre no se ha realizado valoración de los activos, se realiza en junio y diciembre de cada año.

La actividad comercializadora del período, con más de 650.000 metros cuadrados contratados o renovados, deja la ocupación de Merlin Properties en el 93,4% (128 puntos básicos más con respecto a junio). Merlin Properties está ejecutando sus planes de reforma en Torre Glòries (Barcelona), Adequa y Arturo Soria en Madrid y Larios Centro en Málaga.

La deuda de la socimi se incrementa un 13% hasta los 5.439 millones desde los 4.809 millones del mismo período del año anterior.

El segmento de oficinas incrementa un 6,8% sus rentas en las renovaciones del último año. Por mercados, la subida ha sido del 4,6% en Madrid, del 17,2% en Barcelona y del 6,4% en Lisboa. La ocupación también crece hasta alcanzar el 88,6%, lo que supone 79 puntos básicos de incremento con respecto a junio.

El crecimiento en ingresos en términos comparables ya está en positivo, tras superar el efecto de los vacíos del primer trimestre. Los alquileres más relevantes del trimestre incluyen 6.046 metros cuadrados firmados con Deloitte en Torre Chamartin, 3.385 con Oracle en Torre Glòries, 2.139 con Servdebt en Marqués de Pombal, 3 y 7.531 con Ferrovial en Via Norte.

La cartera de centros comerciales ha experimentado un crecimiento en rentas del 4,1% en las renovaciones del último año. Crecimiento en ocupación durante el trimestre, pasando del 88,2% a junio al 90,5% a septiembre (+235 puntos básicos). El crecimiento de ingresos es del 3,2%.

En cuanto al alquiler de naves y logística ha tenido un crecimiento en rentas del 9,2% en las renovaciones del último año y la ocupación crece 85 puntos básicos hasta situarse en el 98,2%. El crecimiento de ingresos en términos comparables es del 8,2%.

*Dato dividido entre 1.000

PERSPECTIVAS DE NEGOCIO

Ha alcanzado un acuerdo con BBVA para la venta de 166 sucursales a un precio de 252 millones, representando una prima del 3,6% con respecto a la última valoración. Esta venta, junto con la de Testa Residencial y otros activos no estratégicos, representan desinversiones por un importe agregado de 588 millones y una prima con respecto a valoración del 2,5%.

En inversiones destacan la adquisición del centro comercial Almada (406,7 millones al 5,9%), el edificio de oficinas Torre Zen (33,3 millones al 6,4%), ambos en Lisboa, así como varios activos logísticos, en los corredores de la A-2, la A-4, Valencia y Vitoria por 59,1 millones con una prima del 7,3%.

VALORACIÓN FUNDAMENTAL

Los ingresos por rentas de alquileres crecen sólidamente, con crecimientos en los precios de los nuevos contratos y ocupación en todas las categorías. La cancelación del contrato con Testa Residencia pesa sobre el EBITDA que se contrae ligeramente. Ha contratado hasta septiembre más de 650 mil metros cuadrados con crecimiento en rentas en todas las categorías de activos e impulso en ocupación hasta el 93.4%. La Compañía ha cumplido ya con el objetivo de inversiones y desinversiones anunciado al mercado en febrero.

En cuanto a su deuda, aumenta hasta 5.439 millones de euros y se sitúa en niveles ya elevados.  La calificación de S&P continúa BBB con revisión de la perspectiva de estable a positiva, mientras que Moody`s la mantiene Baa2 estable.

Importante revalorización en el NAV que sube hasta los 14,33 euros por acción, +19,2%, lo que supone un 25% de descuento respecto a los precios actuales. La valoración de mercado total de sus activos asciende a 7.670 millones de euros, y el GAV (Valor de cartera) asciende a 12.248 millones, más de 2.4 veces su capitalización. El mercado infravalora la compañía y la cotización debería reducir el gap frente al NAV (14.33€/acción). En base a nuestro análisis fundamental somos positivos con el valor a medio plazo.

*Dato dividido entre 1.000