La compra de un piso en 2010 ó 2011 nace de una decisión mal informada

Durante los últimos meses se ha hablado mucho de la finalización de la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros. Se plantea si éste es un buen momento para comprar. ¿Es eso así? La respuesta es no, es aún demasiado pronto. Voy a explicar porqué no es buen momento para comprar y porqué, antes de 2014, no lo haría. La razón principal es que el precio de los mismos bajará durante los próximos años con una bajada muy pronunciada en 2011.

 

En España existen 3,1 millones de pisos vacíos (no se trata ni de pisos de primera ni de segunda residencia, sino de pisos en toda la geografía que están deshabitados, por ejemplo, en La Moraleja), 1,35 millones de pisos en construcción, 650 recién construidos en venta, más de 180 mil escriturados y no registrados^[1]. Además hay más de 600 mil de segunda mano en venta^[2].

 

Por otro lado la demanda objetivo anual es de unas 150 mil viviendas^[3]. Entre estas 150 mil unidades se halla la demanda de 15 mil de extranjeros no residentes en nuestro país.

 

Si uno hace las cuentas, existen en España pisos a la venta que serían suficientes para satisfacer la demanda durante los próximos 8 años, esto siempre y cuando que ninguno de los 3,1 millones que están vacíos salieran a la venta o al mercado de alquiler, ni que de los 1,35 millones en construcción fueran finalizados. Creo que muchos de los pisos que acabo de mencionar saldrán al mercado, de ahí que el período de absorción será mucho más largo que el de 8 años: ¿10 años? ¿12 años , ¿14 tal vez? Todo es posible; lo que está claro es que el stock existente aún tiene muchos años por delante para desaparecer. De los pisos que los bancos/cajas tienen en su poder y que les han sido transmitidos por las constructoras como pago de la deuda, muchos acabarán siendo construidos: más vale en el mercado un piso construido que uno a medio construir.

 

En el período 1989-2003 nacieron en España un 36% menos de niños que en el período 1974-1988. Recordemos que la burbuja inmobiliaria se creó, entre otras razones, por la entrada al mercado de ese grupo de personas nacidas en 1974-1988^[4]. Este hecho hará disminuir fuertemente la demanda.

 

En una nota del 13 de octubre y difundida por el portal idealista.com^[5] ha quedado demostrado como, en estas semanas anteriores a la finalización del año 2010, último en el que se puede realizar una compra que disfrute de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, el porcentaje de pisos a cuyo precio los dueños aplican un descuento, han aumentado muy fuertemente. La razón es sencilla: los vendedores intuyen, tal vez sin saberlo, que los precios bajarán en cuando se retiren las ayudas. En cuando la desgravación finalice el uno de enero y los compradores carezcan de esta ayuda del Estado, la demanda se contraerá y los precios de los pisos bajarán. Si tuviera un piso a la venta me lo quitaría en cuando pudiera: este año lo podré vender a mayor precio que en 2011.

 

A todo ello se añade que los alquileres llevan bajando desde mediados de 2007 (en mi libro calculo que el 35% de media desde entonces) que hacen de esta posibilidad una mucho más atractiva. En cuando suban los tipos de interés ahogarán a aquellos que hayan comprados en los últimos años.

 

En definitiva, lo mejor ahora es esperar a que los precios continúen bajando, alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler ya existente. El que espere se verá recompensado con creces por la pérdida de la desgravación, de eso no hay ninguna duda: los precios van a continuar bajando en los próximos años, es una dinámica imparable. La compra de un piso en 2010 o 2011 nace de una decisión mal informada, es aún muy pronto