Varios son las dinámicas existentes que delimitan la creación de precios de los pisos en el mercado inmobiliario: los pisos de primera mano a la venta, los de segunda mano, aquellos que se hallan en construcción así como los vacíos en las grandes zonas urbanas del país.


Los números :

720.000 viviendas de segunda mano a la venta;
2.697.064 vacías de segunda mano no a la venta
730.780 de casas no iniciadas con proyecto
571.784 viviendas paralizadas
1.019.950 terminadas sin registrar
222.571 autopromoción
5.9962.149 TOTAL


Sabemos que:
• Los precios de los pisos alcanzaron su apogeo en el tercer trimestre de 2006 ;
• Desde el tercer trimestre de 2006 los precios de los pisos en el mercado de segunda mano han bajado ya el 38%, por lo menos;
• Los precios de los alquileres llegaron a su punto más alto en el segundo trimestre de 2007;
• Los precios de los alquileres han bajado ya, desde su pico, alrededor del 42%

Las etapas:

Mediados de 2006- Mediados de 2007

A finales de 2006 saqué mi piso a la venta a 105 euros porque mi vecina lo había vendido ese mismo año a 100 y claro “los precios de los pisos nunca bajan”. En aquel momento rechacé la oferta de 97 euros que me hacía el mercado, porque, vender por debajo del precio de mi vecino hubiera sido “malvender”. En ese momento los alquileres eran de 100 euros/mes.

Hasta mediados de 2007 el número de pisos a la venta aumentó ostensiblemente porque los mismos se acumulaban y los vendedores esperaban a que un “mirlo de oro” les hiciera una oferta por lo que “vale mi piso”. A la vez, la demanda de alquiler de pisos aumentaba al no tener capacidad de compra los potenciales compradores, los bancos haber cortado el crédito y esperar algunos de los potenciales compradores de casas a bajadas de precios. Como la demanda de pisos aumentaba mucho mas que la oferta (los pisos querían ser vendidos y no alquilados), los precios de los alquileres subían.

Desde mediados de 2007-principios 2009
La mejor oferta que los compradores hacían era ya de 90 euros, mientras que los vendedores querían vender aun a 105 euros porque haberlo hecho a menos, hubiera significado “hacer el meno”. Por esta razon, y mientras que esperaban a que el “mercado regresara” y reconociera que “mi piso es unico y esta en una zona prime”, los vendedores sacaban sus casas al alquiler. De esta forma esperaban obtener un rendimiento a su piso de alguien que fuera “tan tonto” de querer alquilar: ya sabemos que alquilar es “tirar el dinero”. De esta forma, pensaba el vendedor, hacía tiempo hasta que pudiera vender a “su valor” (105 euros).

Durante esta época, y como la oferta de pisos para el mercado de alquiler aumentaba mucho mas que la demanda, bajaron los precios de los alquileres. A la vez se amontonaba pisos que salían a la venta:

• Los propietarios de pisos de primera mano metían en el mercado de venta sus casas o bien las destinaban al alquiler según iban finalizando su construcción;
• Ante el aumento del paro, y como la gente tenías necesidad de liquidez, destinaba a la venta/alquiler sus segundos pisos (los vacíos en grandes zonas residenciales);
• Los pisos que los bancos se iban adjudicando, y que procedían de constructoras quebradas, engrosaban las listas de pisos en venta (o en alquiler según el caso)

Como los vendedores ya captaban la imposibilidad de vender sus pisos a 105 los bajaban a 90, pero el mercado ofrecía sólo 80 euros y los alquileres habían bajado de 100 euros a 80 euros/mes.


Mediados de 2009- hasta ahora
El ritmo al que los bancos/cajas se adjudicaban viviendas aumentaba ante la quiebra de constructoras. En caso de que bancos y cajas hubieran reconocido el valor real de sus activos hubieran tenido que constatar su insolvencia; por esta razón el Banco de España permitía la ocultación de las grandes pérdidas y la Comisión Nacional de Mercados de Valores la emisión de bonos convertibles, acciones o cuotas participativas en evidente y clamoroso abuso. De esta forma se crean dos mercados inmobiliarios: el de primera mano y el de segundo.

En el de primera mano los precios están controlados por los bancos/cajas: si dejan caer los precios más hasta acercarse al mercado libre, reconocer su insolvencia. En el de segunda mano los bancos no conceden créditos y los precios se forman de manera natural. Compro a 100 de bancos algo que al día siguiente puedo vender a 75 en el de segunda mano.

Nuestro vendedor bajó el precio de su piso a 75, pero el mercado ya sólo ofrecía 62. El vendedor no quería bajar aún más su precio porque “a la larga los precios de los pisos siempre suben” y “el ladrillo es la mejor inversión”. Paralelamente, y como lo notaba como una mucha menor pérdida, sí que estaba mucho más dispuesto a rebajar el precio del alquiler el cual llegaba a 58 euros.

Como la tasa de paro aumentaban (llegaremos al 24,5% en 2012), los sueldos bajaban (o la gente perdía su empleo), la población era mucho más consciente de lo mejor es no comprar piso y esperar, los bancos no concedía créditos (consecuencia de su situación patrimonial real y de Basilea III), la ciudadanía no compraba sino que alquilaba. Como la oferta de pisos aumentaba mucho más que la demanda, su precio de venta y el del alquiler bajaba aún más.


Consecuencias de lo anterior
• Los precios de compra-venta efectiva de los pisos bajarán en 2012 alrededor del 15-20% respecto a los precios a 31 de diciembre de 2011;
• Los precios de los alquileres lo harán otro tanto;
• El vendedor inteligente es el que vende su piso lo antes posible;
• El comprador espabilado es el que no compra, espera a que bajen y alquila o renegocia un alquiler ya existente

Quien piense que los precios de los pisos o de alquiler se estancarán o pueden subir durante los próximos años, no entiende la profundidad de la corrección del mercado inmobiliario español. Hasta 2015-2016 pisos ni tocar.