Consultorio de bolsa

Estimado Diego,

Respecto al descuento al que cotizamos, como decía anteriormente, no creemos que esté justificado. Una de las prioridades de nuestro plan consiste en dar a conocer la compañía y explicar mejor nuestro modelo, distinto y alternativo a los que hoy cotizan en bolsa. Hemos ampliado cobertura, aumentado la liquidez a través de la venta de autocartera, mejorado y ampliado la información que se da al mercado… Confiamos en que estas acciones junto a nuestro buen desempeño en el negocio hagan que aparezcamos cada vez más en el radar de los inversores que confían en Grupo Insur como una oportunidad de inversión.

Me alegro de que me pregunte por estas promociones. En general decirle que el nivel de comercialización de nuestras promociones a la fecha es absolutamente satisfactorio, en niveles nunca conocidos en esta compañía, ni siquiera en los mejores momentos del anterior ciclo.

Sobre nuestra promoción de Córdoba llevamos un grado de comercialización del 65% y esperamos alcanzar un 79% con ocasión de la entrega de la promoción a finales del ejercicio, un 10% por debajo de lo previsto en su plan de negocio.

En relación con nuestras promociones en Málaga, Residencial Plaza del Teatro, en el centro de la ciudad, lleva un grado de comercialización del 89% de las viviendas, un 19% por encima de nuestro plan de negocio. Sobre los locales comerciales de esta promoción, todavía no hemos procedido a cerrar ningún acuerdo de comercialización en alquiler  en pro de maximizar la rentabilidad de los mismos una vez se visualice la bondad y transformación del entorno del mismo.

En  Altos del Retiro 2ª F, Churriana, llevamos un grado de comercialización del 37%, estando prevista la entrega de esta promoción entre el 2T y 3T de 2020. Como ocurrió en la primera fase, el ritmo de comercialización se ha acelerado con ocasión del avance de la construcción. Estamos convencidos que esta promoción concluirá según lo previsto en el plan de negocio, amparado ello en la escasa oferta de viviendas unifamiliares en Málaga capital y la extraordinaria relación calidad precio de nuestras viviendas.

En Marbella, en Elements de Altos de los Monteros, nuestro grado de comercialización alcanza un 43% frente a 70% previsto en el plan de negocio. Este desfase se justifica en el incremento de la oferta de promociones en la Costa del Sol (muchas de ellas en comercialización y con poco viso de ejecución), así como en el retraso que sufrimos con ocasión de unas incidencias constructivas en el terreno. Hemos tomado medidas para acelerar los ritmos de venta de esta actuación y, convencidos de la eficacia de las mismas, acabamos de lanzar la segunda fase de esta actuación, de otras 50 viviendas.

En relación al hotel de Los Remedios, puedo asegurarle que nuestros equipos analizan detalladamente cada una de las inversiones que realizamos y que desde luego no se aprueba ninguna operación que no tenga el retorno que consideramos óptimo y por supuesto que no cree valor para nuestros accionistas.

En esta operación estimamos una rentabilidad para el activo, una vez incrementado el valor del mismo en la inversión del capex, absolutamente comparable con las del mercado. La renta contratada sobre el mismo tiene además una componente variable, adicional a la renta mínima fija, que nos permitirá  alcanzar una mayor rentabilidad. Todo ello además amparado en la ubicación del nuevo hotel, en un entorno donde no existe ninguna oferta comparable ni en calidad ni en tamaño. Para mayor abundamiento, esta inversión tiene  además una componente adicional de diversificación de la actividad patrimonial del grupo, ya que supone una apuesta por el uso hotelero en una plaza en franco crecimiento turístico. Este uso hotelero además complementa y mejora la oferta ofrecida por el grupo en el complejo inmobiliario donde se inserta el activo.

 Y finalmente, por lo que supone de enseñanza para operar en nuestro sector, yo le recomendaría el libro titulado “El hombre que cambió su casa por un tulipán”, de Fernando Trías de Bes.

Buenos días Marcos,

Los tipos de interés bajos tienen un triple efecto positivo para las compañías inmobiliarias: i) reduce los gastos financieros, mejorando la cuenta de resultados ii) aumenta el valor de los activos inmobiliarios y iii) aumenta la demanda de crédito para la compra de vivienda.

Ahora bien, un entorno de bajos tipos de interés durante un período prolongado de tiempo  sugiere que algo no va bien en la economía y que por eso tiene que ser ayudada por una política expansiva del banco central correspondiente.

Dicho esto, le contesto a su segunda pregunta diciéndole que nada parece indicar que estemos frente a una nueva burbuja, al menos en el  segmento residencial. El incremento de precios desde el inicio de la recuperación ha sido muy heterogéneo, destacando las mayores subidas en Madrid, Barcelona y principales zonas costera, aunque todavía  inferiores en un 15% a los registrados en el anterior ciclo expansivo, pero a nivel general, los precios han subido muy moderadamente, estando todavía un 25% por debajo del pico anterior. Y no creemos que vaya a producirse una corrección de los precios porque, a diferencia del anterior ciclo, no hay exceso de oferta. El nivel de producción acumulado de viviendas desde 2015, año en que se inició la recuperación es de 400.000 unidades,  la mitad de lo que se producía en los años picos del anterior ciclo (800.000 unidades en 2006). 

En lo que se refiere al mercado de inversión si ha habido una importante compresión de las yields como consecuencia de la reducción de la prima de riesgo derivada de la política del BCE.

Aunque es cierto que  entorno de tipos bajos animan la demanda de crédito, tanto para la compra de viviendas como para el desarrollo de actividades inmobiliarias, lo cierto es que el sistema financiero está teniendo un comportamiento muy racional y ortodoxo (a diferencia de lo que ocurrió en el anterior ciclo) y como consecuencia de ello no vemos desequilibrios entre oferta y demanda.

No veo, en definitivo, riesgos de una nueva burbuja inmobiliaria.

Estimada Clara,

No comparto su opinión, ya que los costes de financiación a las empresas llevan varios años reduciéndose.

Nuestra principal fuente de financiación es la bancaria (préstamos hipotecarios sobre inversiones inmobiliarias y los préstamos promotores).

En este punto me gustaría señalar que en julio de 2019 la compañía ha formalizado un préstamo sindicado de 110 Millones de € con garantía hipotecaria sobre parte de sus activos destinados a arrendamiento (inversiones inmobiliarias). El préstamo, se configura en dos tramos, el primero, dispuesto en el día de su formalización, por importe de 100 millones de € para la cancelación de préstamos bancarios bilaterales que se encontraban en su mayoría garantizados con hipoteca sobre los activos dados en garantía en esta nueva financiación y un segundo tramo, por importe de 10 millones de €, que se dispondrá en los próximos meses para financiar la inversión (capex) de transformación de un edificio de 7.200 m2 en Sevilla capital desde el uso actual de oficinas a uso hotelero. Esta operación refuerza nuestra estructura financiera, reduce costes, facilita la financiación para el citado capex y libera recursos para el crecimiento del grupo.

Además, con el objetivo de diversificar las fuentes de circulante, la compañía cuenta con un programa de pagarés MARF. En  julio de 2019 se incorporó el  “Programa de Emisión de Pagarés INSUR 2019”, con un saldo vivo máximo de 50 Millones de € que sustituye al anterior que tenía un saldo vivo máximo de 35 Millones de €.

Buenos días León,

La mayoría de las previsiones apuntan a una ralentización de la economía española y esto puede afectar lógicamente al sector inmobiliario, aunque no creemos que tenga mucha profundidad.

En relación a los precios, es importante señalar sus evoluciones son muy dispares según los ámbitos geográficos, pero creemos que todavía hay recorrido al alza, especialmente en las zonas que han tenido un menor crecimiento, aunque de menor intensidad que en ejercicios anteriores y con una tendencia clara a la estabilización. Todo parece apuntar a que el mercado será más sostenible en el futuro, al igual que lo va a ser la economía española. Nuestro patrón de crecimiento es hoy en día más sostenible y saludable y nosotros desde luego nos sentimos más cómodos con esta forma de crecimiento.