Una mayor especialización y ganar tamaño. Son dos de los retos que tiene el sector inmobiliario cotizado en nuestro país y dos de las conclusiones de la mesa redonda sobre el futuro de las socimis españolas organizado por Estrategias de inversión. Pero no las únicas. 


A la hora de mirar cuál es el futuro del inmobiliario en nuestro país, hay que saber de dónde venimos. Pasada la crisis de deuda en Europa de 2012 tras el lastre que supuso para los bancos la crisis del ladrillo, en 2013-2014 salieron las grandes socimis a cotizar – Merlin Properties, Hispania, Axiare o  Lar- que calentaron el mercado “y fueron uno de los grandes impulsores el nuevo crecimiento y la recuperación del inmobiliario impulsadas por los ‘brotes verdes’ que se oyeron en su momento”, reconoce David Calzada, Consejero delegado de VBARE Iberian Properties Socimi.

¿Y ahora? ¿Hay una macro suficientemente sostenible para que sean las socimis las que lideren el crecimiento futuro?. Depende. Sobre la mesa están los tipos de interés. “Por el momento no creo que vayamos a ver inflación ni que el BCE vaya a subir tipos o iniciar un tapering con lo que el  cuadro macro no me da un escenario de tipos que sería muy atractivo para lo que son inmuebles”, afirma Miguel Ángel Bernal, profesor del IEB. Aunque es en este punto en el que más difieren las distintas socimis, según el tamaño  y el objetivo que tengan. Hispania reconoce que tiene “todas las financiaciones hipotecarias cubiertas con lo que una subida de tipos no nos afectaría  aunque sí lo haría un crecimiento de la inflación, que es algo que se traslada a las rentas de forma positiva”, reconoce Isabel Troya, Directora de relaciones con inversores de Hispania. Desde VBARE lo ven de forma diferente al ser una empresa en pleno crecimiebnto en el que la captación de  fondos ofreciendo unas rentabilidades atractivas en el inmobiliario siempre es mejor para crecer con tipos bajos por el propio coste de financiación a obtener y por el interés que puede generar entre la comunidad inversora de cara a obtener rentabilidades esperadas frente a la tipología de producto de inversión". 

María José Sánchez Escudero (MAB), Jesús Muela (GVC Gaesco Beka), Aita Martín (MAB), Isabel Troya (Hispania), Silvia Morcillo (Ei), Miguel Ángel Bernal (IEB), Inés Arellano (Merlin Properties), David Calzada (VBare), Miguel Ángel García-Ramos (Ei) y Jaime Pascual (Aguirre Newman)

Inés Arellano, Directora de Merlin Properties reconoce que "La subida de tipos suele conllevar inflacion que se traslada a rentas y por tanto es positivo en compañias como la nuestra (donde hemos hecho los deberes con la deuda y la tenemos cubierta a largo plazo a tipos bajos) ya que el cash flow aumenta exponencialmente, no hay que olvidar que puede ocasionar una subida de las rentabilidades exigidas al inmobiliario y por lo tanto un descenso en las valoraciones (salvo que la subida de cash flow via gestión directa de los edificios pueda compensarlo). Tanto la apreciacion de valor de nuestros inmuebles como el cash flow que producimos (y repartimos al 80% via dividendos) conforman el retorno para el accionista. Y ahi es donde esta el fino equilibrio". Jesús Muela, Subdirector general de GVC Gaesco Beka reconoce que las socimis pequeñas “tienen un hándicap importante respecto a las grandes porque en  éstas invertirá el inversor cualificado. En la más pequeña, probablemente al cualificado –y al que no lo es-  le cueste más entrar entre otros motivos, porque compite con la inversión directa. Esto es importante porque es un límite a la capacidad de expansión”.

Los expertos reconocen que hablar de socimis es interesante pero hay una parte que es fundamental y es la rotación de activos. Desde Merlin Properties reconocen que el año pasado vendimos "761 millones de euros ( de los 535 millones fueron los hoteles) y nos quedan aproximadamente 200 millones de euros en activos que consideramos no estratégicos".  Algo diferente a lo que están haciendo en Hispania donde “lo estructuran de una forma similar a un private equity listado, en el sentido de que tienes un período de inversión y desinversión. “Ahora que hemos comenzado el período de desinversión, comenzaremos a vender oficinas y residencial , los precios están subiendo y se nota mucho cuando la planta residencial está reformada”, explica Troya. Es ahí donde está otra de las claves. El directivo de VBARE reconoce que en la socimi compran edificios que se construyeron para ser utilizados como vivienda habitual , “necesitan cierto reacondicionamiento – nosotros tenemos capacidades técnicas para hacerlo – y así ponemos en valor los activos. Con esto conseguimos comprar con una rentabilidad de al menos el 4% y ese 10% de descuento sobre valor de mercado”.

Pero hay otra variable, el mercado está ajustado en precios. Lo que abre la puerta a la especialización de las socimis, abrir la puerta a mercados que son interesantes (logística, hoteles..) frente a mercados que ya están maduros (oficinas) para asemejarse a los REITS que los hay especializados en residencias geriátricas, hospitales e incluso centros penitenciarios.  Y además está el residencial que poco a poco está volviendo. De hecho, el porcentaje de personas que prefiere alquiler a la propiedad es cada vez mayor. Aunque esto va estrechamente ligado a la concesión del  crédito por parte de los bancos. Aquí es necesario diferenciar entre el tipo de socimi y el destino de la financiación. Desde Merlin Properties reconocen que “estamos en una situación diferente a la de hace un año y medio o dos años. Hemos podido diversificar fuentes de financiación, tenemos un rating y hemos emitido bonos.Tenemos muy poca financiación hipotecaria”.

El directivo de VBARE reconoce que en cierto sentido la financiación bancaria está fluyendo a las empresas, sobre todo por  tipología de activos, pero para el flujo de crédito que va al particular, “que a nosotros nos infuye  muchísimo, el banco exige unas condiciones que hace que la financiación no esté llegando al público”. En este sentido, si “tenemos un aumento del crédito, pueden subir los precios de los pisos debido a la relación que tiene la conexión de financiación con la demanda de pisos. Es una cuestión de oferta-demanda”, explica el profesor del IEB. Desde Aguirre Newman, su socio director general Jaime Pascual-Sanchiz  cree que existen varias velocidades en el sector residencial.  Existe plazas donde el mercado está muy recuperado y otras donde la demanda todavía no se ha hecho notar.  Sin embargo si hay un denominador común de actividad y“es el producto que venden los bancos y que apoya en financiación propia del banco.   Respecto a cómo van a evolucionar los valores cabe destacar al Municipio de Madrid, ya que puede sufrir una tensión entre oferta y demanda  que repercuta en los precios sobre todo por la escasez de suelo disponible”.  

Un proceso que será lento, según Pascual, puesto que el mercado español es muy pequeño, las cuatro cotizadas aprovecharon un momento especial para ganar volumen y surge la duda sobre si hay hueco para hacer otro “Merlin Properties”. Desde el sector tienen claro que es necesario que haya más vehículos de este tipo “porque es fiscalmente eficiente pero será lento porque los vehículos que nacen con buenas ideas de inversión financieramente tardarán en tener un volumen suficiente para suponer una idea de inversión”. 

Desde  el Comité de Incorporaciones del MAB, María José Sánchez Escudero reconoce que la inversión en socimis, especialmente las del mercado alternativo bursátil, tienen una acogida reducida porque las que han salido lo han hecho sin difusión (ahora se exige de 2 millones de euros) y lo que nos gustaría “no es sólo que la socimi fuera el vehículo inversor del minorista si no que se utilizara como un fondo de pensiones, al igual que se utiliza en Francia, lo que sería muy beneficioso para todos”. Pero eso irá de la mano de un mayor tamaño y especialización, lo que ayudará a quitar la mala prensa que tiene la inversión inmobiliaria. Desde el departamento de análisis de Estrategias de inversión, Miguel Ángel García Ramos reconoce estar muy positivos con el sector en el que vemos “crecimientos a medio y largo plazo fuertes, del 5-6% en precios, tienen ventajas fiscales y dan buen dividendo en una situación de tipos como la que tenemos actualmente”.

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