Una reacción en cadena. Es lo que todo el mundo tiene en mente….y lo que los inversores más temen. Se ha activado una bomba de relojería que amenaza con llevar a la hoguera a todas aquellas compañías expuestas al negocio de la vivienda. ¿El denominador común? Su elevado endeudamiento. Y ello en un entorno de desaceleración económica que ha provocado el estancamiento de las ventas y una crisis financiera que dificulta el acceso al crédito.
Han sido gallinas de huevos de oro en los últimos años, y ahora han quedado sin poner. El sector inmobiliario ha sido durante un tiempo uno de los motores del crecimiento español y el destino preferido de los ahorros de miles de inversores, que ahora ven como su patrimonio mengua. Los expertos lo tienen claro: no hay que estar en el sector constructor ni inmobiliario. Diego Herrero, subdirector de análisis de Gestifonsa apuesta por “mantenerse al margen pues suceden acontecimientos incontrolables e impredecibles”. Son valores que, tal y como adelanta Samuel Sierra, analista de Eurofinanzasbolsa.com “no atienden a niveles técnicos, sino solamente a miedos”. (ver cuadro 1) Las pérdidas que acumulan en el año recogen minusvalías desde el 82,40% de Afirma hasta el 7,64% de Reyal Urbis.
Pero, pese a las dificultades y una deuda de 5.200 millones de euros, Martinsa Fadesa no es la más empeñada del sector. Compañías como Inmobiliaria Colonial, con 8.973 millones de euros o Reyal Urbis, con un compromiso de algo más de 6.000 millones, la superan. Y es que, aunque sus negocios sean opuestos, comparten un mismo pecado: adquisiciones a precio de oro financiadas mediante deuda en el punto álgido del ciclo. La historia de Martinsa Fadesa es toda una metáfora de la evolución del sector. La compañía cuenta con una cartera de 12.570 viviendas prevenidas y pendientes de ejecutar y entregar. Una cantidad que equivale a un importe de más de 10.800 millones de euros de los que apenas 100 millones responden a su patrimonio, el principal activo anticrisis.
El concurso de acreedores de Martinsa Fadesa dejará en la calle a 234 personas, tras confirmar ayer un Expediente de Regulación de Empleo (ERE), en un sector que presenta actualmente el índice de desempleo más alto. En su intento por "recuperar la normalidad", la compañía ha solicitado al juez que invalide la compra de Fadesa por la posibilidad que le otorga la ley concursal por las que podría rescindir cualquier operación que podría haber sido perjudicial para la empresa deudora y que se haya realizado en los dos años anteriores.
Colonial sigue sus pasos
Por importe a deber, Inmobiliaria Colonial se convierte en la compañía más endeudada del sistema inmobiliario español. Poco más de un año ha pasado desde que Inmocaral se hiciera un gigante patrimonialista a base de una tremenda financiación bancaria. Un proyecto que ha naufragado en una compañía controlada por bancos y que trabaja la refinanciación de los 9.000 millones de euros que debe. En su búsqueda por el paraíso de la liquidez, Colonial se ha deshecho de activos no estratégicos- como la venta total o parcial de SFL- y busca llegar a un acuerdo con los grandes bancos para renegociar la deuda antes de agosto. Marcha a contrarreloj.
Y de ésta debacle no se salvan ni grandes ni pequeñas. Otra de las inmobiliarias de mayor tamaño, Metrovacesa presenta un endeudamiento de más de 7.000 millones de euros. Pendiente del reparto de sus negocios en España y Francia entre la familia Sanahuja y los Rivero-Soler, la compañía tendrá que cerrar antes de noviembre el pago de los 810 millones de euros (de los 1.017 millones) que tuvo que desembolsar por la compra de HSBC en Londres. La llama comienza a propagarse y constructoras como Afirma, Renta Corporación, Realia o la reciente Parquesol tampoco están a salvo. ¿Cual será la próxima? Los expertos prefieren no dar nombres pero Ana Ariza, analista de Foncava gestión advierte de que “cualquier inmobiliaria que no tenga un gran músculo financiero y que esté muy expuesta al crédito podría sufrir lo mismo que Martinsa Fadesa”.
También en boca de los inversores Sacyr Vallehermoso. La constructora prsenta una deuda de más de 7.000 millones de euros. El endeudamiento de la compañía tras la compra del 20% de Repsol es un motivo de preocupación para los analistas, en un entorno de desaceleración económica y subidas de tipos, que afecta a las compañías más apalancadas.
DATOS FINANCIEROS CONSTRUCTORAS
Pero precisamente para tratar de evitar el disgusto están los bancos acreedores. Pues ¿qué sería de las inmobiliarias sin el apoyo de estas entidades? Sólo en 3 días, Caja Madrid- Caixa Galicia y Banco Popular, han provisionado hasta el 25% de la deuda de la compañía. Y es posible que en el futuro haya que hacer más provisiones. Un recordatorio: doce entidades concentran 3.540 millones de los 5.200 que debe la inmobiliaria y la lista de acreedores es larga.
A nivel global, el 32% del crédito de bancos y cajas corresponde al sector promotor. El temor a deterioro de las carteras de créditos relacionadas con el sector inmobiliario también se ha llevado por delante algunas cotizaciones de la banca española. Algunos expertos achacan a una falta de visión estratégica y la imposibilidad de ver la explosión de las hipotecas basura, con sus consecuencias en los mercados de crédito, como un cóctel explosivo que está generando efectos perniciosos sobre los balances de estas entidades. Diego Herrero asegura que “la banca no escapará de esta situación pues ya está afectando de forma importante”. Banco Popular, llegó a desplomarse ayer hasta un 8,45% en la sesión.
¿Víctimas de la desaceleración?
Hace tiempo que el gobierno español esperaba un “ajuste”, incluso necesario, pero el grado de deterioro de las variables económicas ha sacudido con tanta violencia que no deja tranquilo a nadie. Y es que el sector ha sido el principal motor económico del país en la última década. Los bajos intereses, consecuencia del ingreso en la Eurozona, fue la causa principal del boom inmobiliario. Junto con la construcción, el endeudamiento familiar formaba parte del crecimiento español que, para muchos analistas, parecía estar tambaleándose actualmente. La situación de las familias se agrava cuando el Euríbor- principal índice de referencia hipotecario- llega a superar el 5%. La ecuación es fácil: más endeudamiento, menos consumo (incluída la compra de vivienda), descenso de la construcción, bajada de los precios y reducción de los márgenes de las constructoras.
Parecen paradoja las palabras de Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa hace un año y cuatro meses en las que advertía que "en crisis es cuando más se gana, y es cuando las compañías tienen que demostrar su solvencia y capacidad. No hay ninguna preocupación porque el sector vaya mal".
