Jesús González Nieto, de desarrollo de negocio de BME, explica cuáles son los puntos fuertes de la inversión en las socimis en este momento, además de comentar cómo se encuentra el sector.
 
¿Cuál es la capitalización que ahora mismo mueve el sector de las socimis?

Se ha convertido afortunadamente en un sector muy relevante. De hecho, aproximadamente estamos hablando de 13.000 millones de euros que hace unos años no existían. Esa es la clave. Este nuevo tratamiento fiscal, esta vestimenta que le da la ley a las socimis, creo que es la clave de este crecimiento.

En los últimos tiempos han salido muchas empresas de este sector a cotizar a la bolsa. ¿Creen que hay demasiadas socimis ya en la bolsa o aún más van a pegar el salto?

Creo que hay muchas por venir. Nosotros estamos estudiando varios expedientes en estos momentos para incorporar al MAB y no nos olvidemos que 13.000 millones en comparación con el patrimonio inmobiliario de España son insignificantes. No digo que todo el patrimonio tenga que estar en socimis, pero hay muchas oportunidades de inversión hay muchas oportunidades de envolver esta inversión en el esquema jurídico-fiscal de socimi. Por lo tanto, creo que hay mucho recorrido.

Por tanto aquellos que dicen que tienen miedo a que pueda producirse una burbuja dentro de este sector les diría que están completamente equivocados, ¿no?

Pienso que hay que entender bien que es una socimi. Una socimi no es una compañía promotora que compra suelo para luego construir y que su negocio es comprar barato y vender caro. Una socimi no está en el negocio de que suban mucho los pisos o las oficinas. Este no es el mundo de la socimi. Una socimi es un mundo más conservador, transparente y tranquilo. Es decir, adquirir un patrimonio para ponerlo en alquiler. Y si es posible adquirirlo ya con inquilino dentro. Este es el objetivo de todas las socimis. Si uno tiene en la cabeza cuál es el parque inmobiliario alquilado en este momento en España, que es infinitamente mayor a lo que ahora mismo está recogido como socimi, se dará cuenta de que no se trata de generar burbuja de precio, sino ir empaquetando en sociedades eficientes y atractivas para el inversor ese patrimonio inmobiliario. En resumidas cuentas pasar de la afición favorita de muchos españoles que es: me compro un piso o dos o tres a hacerlo con más inversores y en vez de tener un piso o dos en alquiler, lo que voy a tener son unas acciones de una socimi que tiene muchos pisos u oficinas en alquiler. Tenemos una economía de escala y una facilidad en la gestión, en el día a día como se maneja eso, y por lo tanto es más eficiente. Más seguro y más eficiente.

¿Cuáles son los posibles riesgos que pueden aparecer si es que hay algunos?

El mismo riesgo que tiene cualquiera a alquilar un patrimonio. Lo que pasa es que al diversificarlo y a ampliar el tipo de inversiones a distintos sectores, localidades o niveles de alquiler, el riesgo baja un poco. No es lo mismo tener un piso en alquiler en una calle en Madrid, que al día siguiente no sabes si te van a hacer una obra delante y el inquilino se te va porque no aguanta el ruido, a tener unas acciones de una compañía que tiene cien pisos en alquiler en cien ciudades. Evidentemente al diversificar baja un poco el riesgo. Esa es la diferencia.

Es verdad que en el MAB es donde este tipo de sociedades se ha instaurado, pero también tenemos a Merlin Proeperties en el Ibex 35, y un montón de sociedades. ¿Ve posible el salto del MAB de algunas de estas compañías al Mercado Continuo o van a salir nuevas sociedades directamente al mercado continuo?

Ambas cosas sucederán. Por supuesto que cualquier compañía del MAB que alcance cierto tamaño o cierta madurez estamos encantados de que pase a la bolsa. Es dar un signo de que es una compañía madura, grande, suficientemente atractiva para tener inversores de otros países. Para poder hacer ampliaciones de capital importantes. Como ha hecho Merlin, Hispania o LAR. Es simplemente una cuestión de tamaño. Si la socimi es más pequeña, si sus intenciones de financiación son más modestas o no tiene mucho interés en ampliar capital en los próximos meses o años, probablemente tiene un sitio muy adecuado en el mercado alternativo bursátil. Cuando esa compañía crezca y necesite hacer una ampliación fuerte para fusionarse o lo que sea, ahí será el momento de decir: vamos a pasar al mercado continuo. Si hablamos de nombres en concreto de empresas que salgan a la bolsa no tengo ningún nombre ahora mismo en la cabeza, pero seguro que sí. Igual que ha sido una buena solución para Merlin u otras, puede serlo también para otras compañías nuevas.

Las últimas decisiones de los bancos centrales, en concreto las del BCE, ¿de qué manera pueden afectar a estas sociedades?

Hay una conexión evidente del sector inmobiliario con el sector financiero. No nos olvidemos que la valoración de cualquier activo, entre otros los activos inmobiliarios, cuando uno estudia cuál es el precio de mercado, hay una referencia implícita en cuáles son los tipos de interés sin riesgo. En definitiva, qué alternativas tengo como inversor. Puedo poner mi dinero en bonos o poner mi dinero en otros ámbitos: acciones, inmobiliarios, activos alternativos… Si yo pongo mi dinero en cualquiera de estos activos alternativos tengo que estar mirando siempre con un ojo los tipos de interés y los precios de los bonos. Hay una actuación decidida de parte del BCE para que los tipos de interés permanezcan muy bajos, evidentemente la rentabilidad que yo espero del otro lado implica un precio diferente, luego siempre hay conexión. ¿Tipos bajos? La inversión inmobiliaria será muy atractiva porque siempre me dará algo más que los tipos de interés que me están dando en la deuda y eso me dará una valoración mayor.

Uno de los atractivos de los inversores en las socimis es que el 80% de sus beneficios tiene que estar destinado al pago de dividendos. ¿Cuál es la rentabilidad por dividendo que tiene el sector?

Hay un abanico bastante amplio. Casi todos los proyectos intentan ofrecer unas tasas de rentabilidad o una rentabilidad por dividendos muy atractivas: entre en 4% y el 6%. Evidentemente, si lo comparamos con la rentabilidad de la deuda es muy atractivo. Hay mucha dispersión porque cada proyecto es diferente. Depende no solo de qué activos tenga la compañía, sino cómo los tenga financiados: si tiene más o menos deuda, si voy a pagar más o menos dividendos con facilidad porque tengo que atender a la deuda. Es decir, hay un abanico amplio. Dentro de eso sí son rentabilidades atractivas.