Los desarrollos urbanísticos y de infraestructura para el proyecto Grand Paris, los Juegos Olímpicos de 2024 y un paisaje político mejorado son signos positivos que están atrayendo inversores a Francia. El país ha visto como la región de la capital impulsaba la inversión inmobiliaria un 27% más durante el primer semestre, respecto al mismo periodo del año pasado, según el último informe de la consultora Savills Aguirre Newman.
“Es un proyecto para la gente que no está ligado al ciclo económico, sino a las necesidades demográficas” explica el Oliver Seux, Head of Real Estate en Mirabaud Group en referencia al denominado Grand Paris, lanzado por Nicolas Sarkozy y apoyado por Emmanuel Macron. Cuenta con una inversión de unos 30.000 millones de euros, en viviendas e infraestructuras, financiados por el Banco Europeo de Inversiónes (EIB, por sus siglas en Inglés), la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) y el mercado.
Entre las razones de su impulso las autoridades galas se basan en el espectacular incremento de la población parisina en los últimos años y el número de propietarios que se espera sumen 6 millones más, de aquí a 2040. De hecho, de los 49 millones de personas que viven en ciudades en Francia, 12 lo hacen en el Paris metropolitano.
A demás, ni al Ejecutivo parisino, ni al Gobierno galo, ni a los inversores inmobiliarios se les escapa que Paris atraerá gran parte de los flujos desviados de Londres tras el futuro Brexit. “Creo que en el futuro va a ver varios centros financieros en Europa, pero creo que Paris y Frankfurt van a ser las más importantes”, pronostica Seux.
De esta manera, las autoridades esperan transformar la periferia de la ciudad con la construcción de 70.000 nuevas viviendas, frente a las 35.000 construidas cada año hasta el momento, doblando la producción de los últimos 20 años. A demás, se desarrollarán 200 nuevos kilómetros de carreteras adicionales a los actuales y 68 nuevas estaciones de transporte público, para facilitar el acceso de las zonas residenciales a los puestos de trabajo de la población.
“Pensamos que las compañías inmobiliarias van a ver incrementarse su actividad dramáticamente”, explica el Head of Real Estate en Mirabaud Group al presentar el fondo con el que pretender dotar de financiación adicional a todas estas empresas inmobiliarias a través de participaciones.
El producto que lideraSeux y con el que pretende seducir al mercado español prefiere fijarse en la capacidad de pago del proyecto Grand Paris en particular, impulsado por el Gobierno galo que en las propias corporaciones. “Nosotros no compramos promotoras. No creemos que sea una buena estrategia. Preferimos financiar operaciones específicas. Son 30 proyectos llevados a cabo por unas 20 promotoras, a lo largo de cinco años”.
En su portfolio hay hasta 8 grandes inmobiliarias, que venden cada una más de 2000 unidades al año, entre las que se encuentran nombres galos como la socimi ICADE, la lujosa Bo Inmobiliere, Kaufmann&Broad o las promotoras de los grandes bancos como Societé Generale. El fondo financia sus operaciones de desarrollo residencial de lujo, revitalización urbanística y reestructuración patrimonial incluidos en el Grand Paris, a través de tres estrategias con las que Mirabaud ofrece un beneficio de alrededor del 10%.
Según el gestor del Mirabaud Grand Paris Fund su mayor preocupación no es una recesión, sino que los riesgos que más temen pasan por los problemas técnicos que puedan acarrear ciertas infraestructuras como los túneles proyectados para llegar a las diferentes estaciones de tren.
Evolución de la inversión Inmobiliaria en Europa en 2018
Durante el primer semestre del año, el volumen de inversión total en Europa alcanzó más de 97.000 millones de euros. A pesar de que la cifra está un 5% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2017, sigue siendo un 42% superior a la media de los primeros semestres de los últimos10 años.
En el mismo informe presentado por Aguirre Newman la semana pasada, se señala que los mercados con mejor comportamiento han sido Países Bajos y Polonia, que han registrado un incremento interanual de la inversión del 176% y del 100%, respectivamente, seguidos por Irlanda (94%) y Portugal (35%).
La cuota de inversión en los mercados principales se mantiene sin cambios y sigue representando el 65% del volumen total. Mientras que los volúmenes de inversión han sido ligeramente inferiores en comparación con el año pasado tanto en el Reino Unido (-9%) como en Alemania (-7%).
La demanda de inversión en oficinas sigue siendo elevada al estar respaldada por fundamentales sólidos: las tasas de disponibilidad en oficinas siguen siendo extremadamente bajas en todas las principales ciudades europeas y la actividad de desarrollo sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda.
Europa sigue atrayendo capital extranjero que en el primer semestre ha representado la mitad del volumen total, en línea con el promedio de los últimos cinco años. Sin embargo, los flujos cross-border han provenido principalmente de países europeos, mientras que las inversiones estadounidenses y asiáticas en inmobiliario europeo disminuyeron en comparación con el año pasado. El capital estadounidense se está alejando progresivamente de las estrategias oportunistas para centrarse en oportunidades core/core plus. La disminución de la entrada de capital asiático se debe principalmente a la restricción del gobierno chino sobre las inversiones salientes, mientras que el interés de inversores de Corea y Singapur en particular, continúa.
Las oficinas seguirán siendo la clase de activo preferido en Europa durante los próximos 12 meses, aunque el apetito inversor por activos alternativos y logísticos continuará aumentando, según Savills.
Borja Sierra, vicepresidente ejecutivo internacional de Savills Aguirre Newman, comenta que “aunque la dinámica del mercado en Europa se desacelera, al mismo tiempo los fundamentales siguen siendo positivos, a pesar de los riesgos políticos. Por lo tanto, creemos que el ciclo actual podría continuar bastante tiempo. El interés de los inversores nacionales e internacionales en el sector inmobiliario europeo sigue siendo elevado y esperamos que los volúmenes de inversión comercial para 2018 estén en línea con el año pasado".
