En la nueva entrega de El Rincón Inmobiliario de Estrategias de Inversión, moderado por Susana Burgos, se explican las diferentes acciones que se están llevando a cabo por el gobierno local para aminorar el gran problema de la vivienda y satisfacer las necesidades de los madrileños. Álvaro Gónzález, Concejal Delegado del Área de Gobierno de Políticas de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid

¿Qué competencias tienen los ayuntamientos en materia de vivienda?

Voy a aportar algunos datos. En primer lugar, hace cinco o seis años no se hablaba tanto de vivienda como ahora. Sin embargo, el alcalde de Madrid vio que había un problema con la vivienda que requería una atención específica y prioritaria por parte del Ayuntamiento. Por eso, se creó una concejalía delegada de Vivienda.

¿Pueden hacer cosas los ayuntamientos? Yo creo que sí, y muchas. Es verdad que buena parte de las competencias residen en las comunidades autónomas, pero los ayuntamientos somos la administración más cercana al ciudadano. Somos la primera puerta a la que llaman los vecinos cuando tienen un problema, y nuestra obligación es atenderles y darles respuesta. Así ocurre en el Ayuntamiento de Madrid en materia de vivienda, que es hoy uno de los principales problemas no solo de los madrileños, sino también del conjunto de los españoles y, en general, de los europeos.

En España, debido al fuerte crecimiento de población registrado en los últimos años, el problema es especialmente grave. No obstante, conviene subrayar que no se trata de una situación exclusiva de nuestro país, aunque sí tenga características propias. En el caso concreto de Madrid, el último año llegaron a la ciudad nada menos que 64.000 nuevos residentes.

Si a esas 64.000 personas sumamos a quienes ya viven en Madrid y desean emanciparse, estamos hablando de una necesidad aproximada de casi 40.000 viviendas adicionales en el plazo de un año. Es una cifra muy relevante. El problema de la vivienda, como es lógico, no tiene una solución inmediata.

Por eso es imprescindible trabajar con una línea clara, que desde nuestro punto de vista pasa fundamentalmente por aumentar la oferta. Cuando llegamos al Ayuntamiento de Madrid, tras cuatro años de gobierno de la señora Carmena, nos encontramos con un auténtico desierto en materia de nuevos desarrollos urbanísticos. Esa gran bolsa de suelo disponible para generar vivienda asequible había estado bloqueada durante demasiado tiempo.

Durante los cuatro primeros años del mandato actual nos dedicamos a desbloquear esos desarrollos. Hablamos de casi 14 ámbitos, nueve de ellos ya en marcha, con la posibilidad de construir más de 200.000 viviendas.

Madrid es, en este momento, la ciudad europea con mayor capacidad para desarrollar vivienda asequible. Es un dato de enorme relevancia: más de 200.000 viviendas potenciales, una cifra que no tiene comparación con ninguna otra ciudad europea.

Cuando hablamos de vivienda asequible, ¿a qué rango de precios nos estamos refiriendo exactamente y qué criterios se utilizan para definirla?

La vivienda asequible se define, de forma generalizada, como aquella en la que el esfuerzo económico de la familia no supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Este es el criterio que aplica la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, así como los distintos planes que tendré ocasión de explicar. En cualquier caso, existe un problema muy claro: no hay suficiente oferta para atender la demanda actual.

La crisis de la vivienda es, fundamentalmente, una crisis de oferta. A partir de ahí se le pueden añadir otros factores y matices: el suelo, la fiscalidad y otros elementos que también influyen, pero el origen principal del problema es la falta de viviendas disponibles.

La Empresa Municipal de la Vivienda va a poner en marcha 22 nuevas promociones repartidas por distintos distritos de la ciudad, como Barajas, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Vicálvaro y Villa de Vallecas. ¿Qué alcance tiene este impulso y qué supone en términos de parque público de vivienda?

Efectivamente. Cuando llegamos al gobierno municipal, el parque de vivienda de la Empresa Municipal de la Vivienda era de unas 6.200 viviendas. En estos momentos estamos prácticamente alcanzando las 10.000 viviendas. Haber incrementado el parque en casi 4.000 viviendas es un logro relevante y, de hecho, a finales de este año alcanzaremos la mayor inversión realizada nunca en materia de vivienda.

Estamos hablando de una inversión de 1.500 millones de euros. Con ella, vamos a iniciar 22 nuevas promociones, algunas de ellas especialmente innovadoras. Un ejemplo es el distrito de Moncloa-Aravaca, donde por primera vez desde el ámbito público vamos a desarrollar un proyecto de co-living.

Desde el Ayuntamiento estudiamos todas las fórmulas posibles para dar respuesta a la demanda existente. A través de la Empresa Municipal de la Vivienda atendemos a un determinado segmento de población, con ingresos de hasta 3,5 veces el IPREM; mediante la colaboración con el sector privado, alcanzamos hasta 5,5 veces el IPREM; y, además, impulsamos otros formatos como el eco-housing o el co-living.

Es necesario analizar todas las alternativas disponibles. También estamos trabajando en la recuperación de viviendas vacías, un aspecto clave, a través de programas como Reviva, que permite reincorporar al mercado viviendas que hoy no están en uso.

La situación de la vivienda es de tal emergencia que las administraciones tenemos la obligación de explorar todas y cada una de las fórmulas posibles para dar respuesta a las necesidades de los ciudadanos.

La primera promoción que han presentado es Iberia Loreto I, en el distrito de Barajas, que ya está finalizada. ¿En qué estado se encuentra? ¿Qué peculiaridades tiene?

Tuvimos la oportunidad de visitar, junto al alcalde, la finalización de las obras de Iberia Loreto I. Se trata de la primera promoción de vivienda pública construida en madera en toda la Comunidad de Madrid, un gran logro que marca una línea clara de innovación por parte de la Empresa Municipal de la Vivienda.

Es cierto que no se trata aún de una promoción cien por cien industrializada, pero sí incorpora una parte muy significativa de construcción industrializada. Este enfoque es clave, porque nos permite reducir de manera muy notable los plazos de ejecución. En el caso de Iberia Loreto I, la combinación de proyecto y construcción industrializada ha supuesto un ahorro de casi dos años.

Esta reducción de tiempos es fundamental, no solo desde el punto de vista económico, donde también se producen ahorros relevantes, sino, sobre todo, porque nos permite poner antes a disposición de los madrileños las 52 viviendas que conforman esta promoción. La Empresa Municipal de la Vivienda no solo construye vivienda pública, sino que también tiene la responsabilidad de innovar y marcar el camino del futuro del sector.

Iberia Loreto I es un buen ejemplo de ello. Se trata de una promoción altamente sostenible, con una huella de carbono prácticamente nula y con estándares incluso superiores a los de certificaciones como Passive House. La innovación y la sostenibilidad son ya elementos esenciales en la política de vivienda.

La industrialización de la construcción va a desempeñar un papel decisivo en los próximos años. El sector está madurando con una rapidez notable. En otros países europeos este modelo lleva décadas implantado, mientras que en España partíamos de una posición más retrasada, lo que está provocando ahora crecimientos muy rápidos y un fuerte interés empresarial.

Cada vez son más las compañías que se especializan en construcción industrializada y que evolucionan a gran velocidad. Y además, es algo imprescindible: para poder construir cerca de 200.000 viviendas en la ciudad de Madrid en los próximos años, será necesario recurrir de forma intensiva a este tipo de construcción, si queremos dar una respuesta ágil al problema de la vivienda.

Por ese motivo, desde el Ayuntamiento estamos apostando claramente por la industrialización en las nuevas promociones. Es cierto que la construcción tradicional tiene valor y estética, pero en muchos aspectos ha quedado superada. En Europa, la tendencia es clara hacia modelos industrializados que permiten mayor eficiencia energética, mejor diseño y mayor rapidez. En ese sentido, podemos estar muy satisfechos con el nivel y la capacidad de las empresas españolas del sector.

A lo largo de 2025 se han celebrado tres sorteos de vivienda en alquiler que han sumado cerca de 960 pisos. De cara a 2026, ¿cuántos sorteos están previstos y cuándo tendrá lugar el próximo?

Hablábamos de Iberia Loreto I. Está previsto que su sorteo se celebre en el primer semestre del año, probablemente entre los meses de abril y mayo. Se trata de una promoción que merece la pena incluso visitar, no solo por su valor estético, sino por el conjunto de condiciones que reúne.

Nuestra previsión es que, a lo largo de este año, se sorteen al menos otras mil viviendas. Además, hay que tener en cuenta que no solo se incorporan al parque las promociones que construimos directamente. También adquirimos vivienda ya existente: en los últimos seis años hemos comprado cerca de 300 viviendas. Es otra vía para incrementar la oferta, aunque no es sencilla, porque la compra de vivienda en el mercado no es fácil para nadie, tampoco para la administración, lo que ha ralentizado en parte este proceso.

A ello se suman las viviendas que recuperamos a través del programa Reviva, que permite poner de nuevo en uso viviendas vacías y ofrecerlas a los madrileños.

Es cierto que cada vez son más las personas que confían en la Empresa Municipal de la Vivienda. Cada vez que se informa públicamente de la entrega de nuevas viviendas, a menudo calificadas como sociales, basta con verlas para comprobar su calidad, su diseño y su eficiencia energética. Todas cumplen los estándares de máxima calificación energética, algo especialmente relevante.

De media, presentan una eficiencia energética un 20% superior, lo que se traduce en un ahorro de hasta un 60% en la factura energética respecto a una vivienda convencional. En el contexto actual, con el coste de la energía, este ahorro tiene un impacto muy significativo en la economía familiar.

El Ayuntamiento ha impulsado, a través de la Empresa Municipal de la Vivienda, un total de 69 promociones, que suman cerca de 9.300 viviendas, con una inversión global de 1.500 millones de euros. ¿Cómo se traduce ese esfuerzo inversor en el objetivo de alcanzar esas 200.000 viviendas?

Nuestro papel fundamental es facilitar que se haga vivienda, tanto en los nuevos desarrollos como desde el ámbito privado. Es evidente que la administración pública construye vivienda a través de la Empresa Municipal de la Vivienda, pero ese no es el único camino. Confiamos firmemente en el sector privado y por eso apostamos por fórmulas de colaboración público-privada, como el Plan Suma, que está dando muy buenos resultados.

Hace apenas unas semanas adjudicamos 1.600 viviendas a través de este modelo de colaboración público-privada. Es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid, más allá de la propia Empresa Municipal de la Vivienda, realiza una licitación de estas características. Se estructuró en siete lotes, todos ellos adjudicados en la primera convocatoria, lo que permitirá iniciar la construcción de cerca de 1.600 viviendas a lo largo de este año.

Además, en el mes de febrero adjudicaremos otras 600 viviendas adicionales. Todo ello nos lleva a afirmar que 2026 va a ser el año de la vivienda en la ciudad de Madrid.

Y hay un dato especialmente relevante que conviene que conozcan los madrileños: gracias a la colaboración público-privada, el Ayuntamiento de Madrid va a ahorrar 420 millones de euros. Se trata de una cantidad muy significativa, 420 millones que podremos reinvertir en nuevas promociones y seguir apostando por un modelo de vivienda pública basado en la calidad.

Sobre el programa Reviva ¿Qué volumen de vivienda se ha captado hasta ahora y en qué zonas está funcionando mejor?

El programa Reviva tiene una característica especialmente relevante, y es que permite disponer de vivienda distribuida por toda la ciudad. En estos momentos hemos conseguido recuperar cerca de 200 viviendas. Puede parecer una cifra modesta, pero, trasladada a términos de promoción, equivale aproximadamente a dos promociones completas, o a una de gran tamaño. Además, esta vía nos ha permitido ahorrar en torno a 42 millones de euros.

Pero más allá de la cifra, lo más importante es la confianza que ofrecemos a los propietarios. Reviva da seguridad a quienes tienen una vivienda vacía y deciden cederla al Ayuntamiento. Les garantizamos que la vivienda será rehabilitada, que se pondrá a disposición de un vecino, que el alquiler estará asegurado y que, además, asumimos los impuestos asociados a la vivienda.

En el caso de cesiones superiores a cinco años en usufructo, el Ayuntamiento se hace cargo de todos los gastos y garantiza al propietario el cobro mensual de la renta. Y, sobre todo, se elimina una de las principales preocupaciones actuales: el riesgo de ocupación o de inquiocupación.

Precisamente por eso el programa está generando cada vez más confianza. Existe un problema real en torno a la ocupación y la inquiocupación que no se puede ignorar. Desde las administraciones hay que afrontarlo con realismo, porque una parte importante de la vivienda se está retirando del mercado por el miedo de los propietarios a este tipo de situaciones.

Negar esta realidad supone no entender el problema de fondo de la vivienda. Muchos ciudadanos conocen de primera mano casos de inquiocupación en su entorno más cercano, y esa percepción condiciona de forma clara la oferta disponible. Programas como Reviva contribuyen precisamente a revertir esa situación, ofreciendo seguridad jurídica y tranquilidad tanto a propietarios como a inquilinos.

¿Hasta qué punto los fondos europeos están siendo determinantes en la política de vivienda municipal y qué escenario se abre cuando se cierre esa vía de financiación?

Los fondos europeos, en lo que respecta a la política de vivienda, han sido uno de los grandes fracasos del Gobierno de Pedro Sánchez. España es uno de los países con peor grado de ejecución de estos fondos y, en materia de vivienda, el impacto ha sido muy limitado.

En el caso concreto del Ayuntamiento de Madrid, hemos recibido alrededor de 26 millones de euros procedentes de fondos europeos. Conviene poner esta cifra en contexto: a lo largo de estos seis años vamos a alcanzar una inversión total cercana a los 1.500 millones de euros en vivienda pública. La aportación europea, por tanto, resulta claramente insuficiente.

El problema no es solo la cuantía, sino también la enorme complejidad administrativa asociada a la gestión de estos fondos, tal y como ha sido diseñada por el Gobierno de España. Aun así, desde el Ayuntamiento hemos hecho uso de esos recursos. Básicamente, los fondos europeos se han destinado a cofinanciar algunas promociones municipales ya previstas, fondos que, conviene recordarlo, proceden de la Unión Europea y no del Gobierno central.

Si analizamos el esfuerzo inversor global, los datos son muy claros. De los cerca de 1.500 millones de euros que habrá invertido el Ayuntamiento de Madrid en vivienda, el Gobierno de España apenas ha aportado 19 millones de euros con fondos propios, además de unos 32 millones procedentes de fondos europeos. Esta comparación refleja con claridad el diferente grado de compromiso de ambas administraciones con la política de vivienda.

La diferencia es evidente también en el resultado final: la vivienda impulsada por el Ayuntamiento de Madrid es tangible, se construye y se entrega a los ciudadanos. Sin embargo, resulta difícil identificar promociones de vivienda promovidas directamente por el Gobierno central en la ciudad de Madrid.

En el caso de la Operación Campamento, por ejemplo, el Ayuntamiento ha mantenido una colaboración leal con el Ministerio para impulsar el desarrollo. No obstante, esa lealtad no siempre ha sido correspondida. 

La operación Campamento lleva años generando expectación entre los ciudadanos y, durante mucho tiempo, ha sido recibida con escepticismo. Sin embargo, ahora parece que por fin entra en una fase decisiva. ¿En qué punto real se encuentra el proyecto y qué garantías hay de que avance según lo previsto?

Efectivamente, la operación Campamento es ya una realidad, y conviene subrayarlo. Desde el Ayuntamiento de Madrid hemos mantenido en todo momento una actitud leal y de colaboración institucional con el Ministerio, siempre con el objetivo de sacar adelante un proyecto clave para la ciudad. Esa colaboración ha existido y ha sido constante.

Lo que nos sorprendió fue el planteamiento del acto celebrado recientemente por el Gobierno de España, pero, en cualquier caso, nuestra posición es clara: vamos a seguir trabajando por el interés general de los madrileños, que es nuestra principal obligación como administración.

Este desarrollo forma parte de una de las grandes transformaciones urbanas de Madrid y está estrechamente vinculada a otra actuación fundamental, como es el soterramiento de la A-5. En este ámbito sí ha habido una coordinación real entre el Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid y el Gobierno de España, trabajando de forma conjunta y alineada para el beneficio de la ciudad.

Somos razonablemente optimistas en que el proyecto continúe avanzando como hasta ahora, con el objetivo de culminarlo lo antes posible y poner a disposición de los ciudadanos unas 10.700 viviendas en el ámbito de Campamento.

Conviene recordar, no obstante, que Campamento no es la mayor bolsa de suelo de la ciudad. Las grandes reservas se concentran en el sureste, especialmente en Valdecarros, con capacidad para alrededor de 51.000 viviendas, lo que la convierte en la mayor operación urbanística de Europa. En cualquier caso, todas estas actuaciones suman para alcanzar el objetivo global de cerca de 200.000 viviendas.

Este volumen supondrá un importante balón de oxígeno para Madrid, una ciudad que afronta un reto complejo, aunque también positivo: su enorme capacidad de atracción. Madrid es hoy un polo económico, administrativo, turístico y de inversión de primer nivel. De hecho, es ya la segunda ciudad europea en atracción de inversión, solo por detrás de Londres.

El decreto ley que prepara el Gobierno incluye diversas medidas, pero una de las que más debate ha generado es la exención fiscal para los propietarios que congelen el alquiler. El alcalde, José Luis Martínez-Almeida, ha valorado positivamente esta iniciativa. ¿Comparte usted esa valoración? ¿Cree que la medida saldrá adelante y que puede tener un impacto real en el mercado del alquiler?

El presidente del Gobierno ya utilizó prácticamente las mismas palabras hace un año, y eso resta credibilidad. Si uno repasa las cifras prometidas en materia de vivienda a lo largo del tiempo, el resultado es confuso y contradictorio: hablamos de más de 160.000 viviendas anunciadas en distintos momentos, con cifras que han ido cambiando en 163.000, 184.000 y 186.000, sin que se materialicen en la realidad.

Además, el Gobierno tiene un problema interno evidente. Las propias medidas están siendo cuestionadas por sus socios de coalición, lo que complica seriamente su aprobación. A eso se suma la dificultad de alcanzar acuerdos con otros grupos parlamentarios que, por su orientación política, no comparten necesariamente la visión del Ejecutivo en materia de vivienda. Todo ello hace que el futuro del decreto sea incierto.

Dicho esto, la medida en sí no es negativa. Cualquier incentivo fiscal que contribuya a frenar subidas desorbitadas del alquiler puede ser positivo. Ahora bien, no creo que sea una solución estructural ni “la panacea” del problema. Puede ayudar, pero su impacto probablemente será limitado.

La clave sigue estando en aumentar la oferta de vivienda y hacerlo con rapidez. Sin ese incremento de la oferta, cualquier medida fiscal tendrá un efecto parcial. En ese sentido, reducir impuestos o introducir incentivos puede ser útil, pero siempre como complemento, no como eje central de la política de vivienda.

La experiencia de los últimos años no invita al optimismo. El balance del Gobierno en materia de vivienda es muy escaso y, de hecho, la propia ministra de Vivienda ha sido cuestionada incluso por partidos que forman parte o han formado parte de su base de apoyo parlamentario. Eso da una idea de la debilidad de la estrategia actual.

En materia de urbanismo, ¿el marco actual del Ayuntamiento de Madrid es suficiente para desarrollar todas estas políticas de vivienda o es necesario modificar el planeamiento y la normativa vigente?

Madrid cuenta con un Plan General que data de 1997. Es evidente que desde entonces la ciudad ha cambiado profundamente: han cambiado los madrileños, han evolucionado las formas de construir, la manera de entender la ciudad y los criterios de sostenibilidad urbana. Todo ello hacía necesario un impulso renovador.

La modificación de un Plan General es un proceso largo y complejo, que puede prolongarse durante muchos años, y no podíamos permitirnos ese tiempo de espera. Por ese motivo, estamos trabajando en un plan estratégico para la ciudad de Madrid que se superpone al Plan General vigente. Se trata de un documento que estamos analizando con mucho detenimiento y que, estoy convencido, va a marcar un antes y un después en el futuro inmediato de la ciudad.

En su momento, alguien pensó en la ciudad que hoy estamos viviendo. Ahora nuestra obligación es anticipar la ciudad que van a habitar nuestros hijos dentro de unos años. En ese sentido, este plan estratégico es fundamental. Ya ha sido remitido a la Comunidad de Madrid y en estos momentos estamos ultimando muchos de sus aspectos.

Se trata, además, de un plan vivo y dinámico, como lo es la propia ciudad de Madrid y como lo son sus ciudadanos.