La verdadera respuesta: ¿y quién lo puede saber? El factor más importante de cualquier mercado es la psicología del inversor, que no puede predecirse con mucha precisión como se pueden imaginar.
Más que predecir, lo que podemos hacer con gran precisión es interpretar qué nos dicen aquellas importantes estadísticas inmobiliarias frente a las perspectivas y los datos del sector a largo plazo. Una de las reglas de inversión más precisas es que todas las valoraciones tienden a aproximarse a su media en el largo plazo. Siempre lo hacen. Sean acciones, bonos, el oro o la vivienda... los irregularidades del mercado no se prolongan durante mucho tiempo. Hay una tendencia magnética hacia la cordura.
A continuación se muestran tres valoraciones fundamentales del sector inmobiliario comparadas con las medias a largo plazo:
1- Precios / Ingresos medios (a lo largo de los últimos 23 años)
Las casas valen lo que la gente pueda pagar por ellas, así que la fijación de los precios teniendo en cuenta los ingresos medios es una buena medida a la hora de valorar los activos inmobiliarios.
Lo primero que llama la atención de este gráfico es: ¿cómo alguien puede negar la burbuja inmobiliaria vivida en 2005-2007? Lo segundo es ¿hasta dónde han caído los precios durante los últimos dos años?. La vuelta a la media se ha producido de forma violenta. Los precio respecto a los ingresos están en estos momentos en torno al 6% por encima de las medias a largo plazo después de haberse situado un 60% por encima unos años atrás. Esta caída se ha producido debido a una caída del 30% en los precios de las viviendas y un incremento del 5% en los niveles salariales desde 2006. Aún así, seguimos estando por encima de la media. Además con el alto nivel de desempleo actual, que no parece que pueda disminuirse en el medio plazo, y unos ingresos que no parece que vayan a crecer; nos deja un panorama ideal para nuevas caídas.
2. Importe hipotecas / Renta disponible
Bastante claro: aún por encima del nivel medio, casi un 1% arriba. Este gráfico es importante porque muestra la habilidad de los compradores para apalancarse y así presionar los precios al alza. A comienzos de los 90', los compradores estaban sobrehipotecados, así que se vieron obligados a reducir el importe de sus hipotecas. Los precios de la vivienda vivieron una caída. Pero hace diez años, se dieron de nuevo las condiciones para incrementar de nuevo el número de hipotecas, y así ocurrió. Los mercados se dispararon.
Hoy en día estamos de nuevo en un ciclo bajista. A pesar de que se reduzca el nivel de endeudamiento, no hay espacio para incrementar el tamaño de las hipotecas. Y ¡los tipos de interés están en mínimos históricos! Los prestamistas han venido refinanciando las hipotecas ya existentes y ofreciendo todo tipo de facilidades, lo que ha provocado que el gráfico siguiera subiendo de forma artificial. Sólo nos queda temblar cuando se terminen dichas condiciones favorables.
Este hecho se ha dado de forma constante a lo largo de toda la recuperación: incluso con grandes estímulos y tipos bajos aún no ha sido suficiente para detener el gran apalancamiento que vive el sector. La fuerza que llevará esta situación a la normalidad es demasiado fuerte para detenerla. Se llama capitalismo, y no conoce el "no" por respuesta.
3- Meses oferta / Porcentaje de ventas
Oferta y demanda. A eso se reduce todo. Mucha demanda y poca oferta de viviendas, provocan una subida en los precios. Poca demanda y muchas viviendas en venta, hacen que los precios caigan
La mala noticia es que aún existen muchas viviendas en el mercado. Llevaría unos diez meses el vender todas las viviendas que existen actualmente en el mercado. La regla de oro dice que todo lo que tarde más de seis meses en venderse provoca una caída en los precios. Y ninguna de estas dos posibilidades tienen en cuenta las "viviendas en la sombra", aquellas que deberían de estar en el mercado pero no lo están.
Que podemos esperar a partir de 2011?
No creo que haya un rebote en los precios en este 2011. Aún existe mucha oferta, y los ratios precio/ingresos y el precio por metro cuadrado aún estan por encima de la media.
Historicamente, se puede comprobar que los altos precios, con los ratios actuales, suelen durar muy poco tiempo. O bien están bastante por encima de la media en mercados alcistas; o bien están por debajo en mercados bajistas. El hecho de que aún estemos por encima de la media, indica que no sólo nos acercaremos a esos niveles, si no que también nos mantendremos algún tiempo por debajo de ellos. Sí, es así cómo funciona este mercado.
Artículo de Morgan House publicado en Fool.com
