La economía española va bien. En 2017 el PIB creció en torno a un 3,1% y, de cara a este ejercicio, las expectativas apuntan a un crecimiento por encima del 2%, una cifra en la que ella se genera empleo. Una base necesaria para consolidar el crecimiento de un sector “que se ha recuperado pero que todavía está empezando si pensamos que el año pasado se hicieron 45.000 viviendas y tenemos que llegar a las 200.000, lo que supone multiplicar por casi 5 veces el volumen de vivienda a construir”, reconoce Félix Abánades, Presidente de Quabit Inmobiliaria.
De izda a dcha (atrás): Ignacio Ortiz (Activum), Juan Gómez Vega (Neinor Homes), Silvia Morcillo (Ei), Daniel Cuervo (ASPRIMA), Jesús González-Nieto (MAB).
De izda a dcha (delante): José Luis Alba (Domo Activos Socimi), Félix Abánades (Quabit Inmobiliaria), Consuelo Villanueva (Sociedad de Tasación) y Fernando Ramírez (Merlin Properties)
Incrementar la seguridad jurídica
La pregunta ahora es si los precios – que subieron un 7,2% en 2017, según el INE – pueden seguir al mismo ritmo en próximos ejercicios. De hecho, el año pasado hubo una evidencia y es que “en ninguna capital de provincia ha habido un decremento de los precios. Aunque es un fenómeno muy heterogéneo”, reconoce Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. Se refiere al fuerte incremento de precios que se ha visto en ciudades como Madrid y Barcelona, mucho mayor al experimentado en otras regiones españolas. Con todo, no se puede hablar de situaciones como la de 20017 “ni por volumen ni por precios. Si bien es cierto que hay una España a dos velocidades, sigue habiendo espacios de oportunidad. Además, las políticas urbanísticas que se están llevando a cabo serán las que determinen el precio”, argumenta Ignacio Ortiz, que formaba parte de Foro Consultores y ahora es Director de investigación de Mercados en Activum, Servicios Inmobiliarios.
Este incremento en los precios ha ido de la mano de la falta de suelo finalista en algunas localizaciones. Sin embargo, hay suelo urbanizado para construir 1,5 millones de viviendas. “Como siempre, donde hay mucha competencia es donde hay demanda inmediata o donde no queda stock bancario pero de ese millón y medio de viviendas, a promotoras como Neinor o Quabit, que hacemos suelo finalista, apenas nos interesa un tercio o menos”, afirma Juan Gómez Vega, Director de relación con inversores de Neinor Homes.
Daniel Cuervo, Director gerente de la Asociación de promotores inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) y secretario general de la asociación de promotores inmobiliarios de España reconoce que actualmente hay “suelo y hay inversión pero en determinadas regiones nos encontramos una barrera administrativa que no te permite avanzar en la gestión de suelo”. Un problema que Abánades achaca la percepción “de nuestra actividad por parte de la política. Está mal vista, seguramente por nuestra culpa, pero no hay conciencia de que la vivienda es un bien constitucional y el suelo debería estar regulado”. Este experto recuerda que no ha habido un cambio de partido político que no haya cambiado la ley del suelo. “No sólo tenemos 17 de leyes diferentes en cada Comunidad Autónoma es que cada cuatro años las cambian y es porque no hay conciencia de que, para que la vivienda sea accesible para todos, necesitamos que la materia prima – el suelo – no sea demasiado caro”. En este punto reclaman una estabilidad, cimientos sólidos que permitan una planificación a largo plazo y consenso entre los distintos partidos políticos.
Este incremento de precios ha provocado que el alquiler haya ganado terreno frente a la compra de viviendas a niveles incluso lejanos a la media de la OCDE, a pesar de que España siempre ha sido muy ladrillero. Algo que ha beneficiado a compañías como Testa Residencial “en la otra cara de la moneda, con unos números estupendos, el 100% de la cartera alquilado y con una rotación máxima”, en palabras de Fernando Ramírez, director de relación con inversores de Merlin Properties.
Crecer y consolidar gran parte del mercado
Fijado bien el punto de partida y sabiendo que hay potencial en el sector la siguiente pregunta es si hay sitio para más. Jesús González Nieto, director gerente y vicepresidente del MAB reconoce que el primer paso es distinguir entre los distintos vehículos que hay cotizando actualmente pues “hay un gran número de socimis, sí, pero la mayoría son de un volumen pequeño en términos bursátiles y algunas están por motivos fiscales”. Este experto recuerda que hay tres grupos: socimis familiares a las que les interesa optimizar fiscalmente, que fueron las que más rápido se incorporaron; socimis controladas por grandes fondos inmobiliarios, que eso sí ha sido dinero que ha entrado en los últimos cinco años y ahí si hay compañías de cierto tamaño pero nada que ver con las grandes inmobiliarias de bolsa y, por último, una fórmula de inversión colectiva a través de una sociedad especializada de alquileres que tiene ventaja fiscal y que no es tanto para promotor como para el accionista y de un tamaño más pequeño. “Las inmobiliarias actuales son un trozo de la capitalización que tenía el sector hace diez años”, reconoce González-Nieto.
Esto es importante que se sepa, reconoce el experto de Merlin Properties, “porque puede dar la impresión de que somos 60 compañías cotizadas y tenemos el vaso a rebosar pero una cosa son 50 vehículos de gestión privada y otra son las 5 compañías que cotizamos y tenemos una capitalización de mercado agregada de 12 billlion”. Una cantidad que, si la ponemos en perspectiva, apenas somos el 25% de los 50 billion que pesaba el sector en bolsa hace diez años con lo que potencial hay de sobra”. Además, esos 50 billion son un 2,5% de la capitalización del mercado continuo cuando el inmobiliario en el PIB pesa un 20% “con lo que hay un inbalance que nos deja tranquilos respecto al recorrido que tiene el sector”.
Es por este motivo por el que todavía es pronto para pensar en concentración. El sector tiene que crecer mucho y alcanzar un grado de madurez para que haya movimientos de consolidación. “Lo lógico es que no haya tantos jugadores como cuando empiezan y que se queden 5-6 grandes. Si miramos la fragmentación del sector inmobiliario aquí es de risa, si nos comparamos con Francia, Inglaterra o Estados Unidos. Ahí es normal ver 3-4 consolidando el 20-30% del mercado. Aquí, en el pico, no llegaba al 1%”, argumentan en Neinor Homes. En este sentido es necesario que haya grandes compañías que marquen la manera de hacer las cosas y profesionalizar el sector.
Adaptarse a las nuevas generaciones
Con todo esto, ¿es buen momento para invertir en el sector? Los expertos creen que el hecho de que los precios estén un 40% por debajo de los precios de pico, que este ciclo se espere más largo que el anterior y que haya una demanda sostenida de entre el 15-20% son factores que apoyan la inversión en el sector. A nivel bursátil, explica Abánades, “estamos cotizando a ratios muy por debajo de la media europea. Las promotoras cotizan a 1,5x-2x el NAV en ciclo expansivo y, actualmente, la más cara está a 1,2x o, como la nuestra en 0,7x”. Ignacio Ortiz reconoce que a la hora de pensar si es momento de invertir o no hay que tener la doble perspectiva promotor bursátil o inmobiliario “donde sí es buen momento pero si miramos al particular que compra una casa, quizás llega tarde en determinadas zonas”.
En este punto, hay una variable que los expertos del sector están teniendo en cuenta: los millenial. “La mentalidad de la gente joven está cambiando. En generaciones anteriores siempre se nos decía que el alquiler era tirar el dinero y que con ese dinero se podía pagar una casa. Ahora las nuevas generaciones van al alquiler y eso hace a su vez que la inversión de viviendas de particulares sea alta porque la rentabilidad que están ofreciendo ese superior a otro tipo de inversiones”, a juicio de José Luis Alba Director de área de Domo Activos Socimi. El hecho de que ahora se alquile más que se compre es, a juicio de Jesús Muela, Subdirector General de GVC Gaesco Beka y Responsable de Corporate Finance y Mercado de Capitales, bueno para la sociedad “y para la economía porque el que vive de alquiler tiene más movilidad geográfica y, por lo tanto, puede acudir allí donde se demanda su perfil laboral. En cuanto alguien se compra una vivienda, ya no se mueve con lo que la barrera es mucho mayor”.
El experto de Activum reconoce que los millenial optan por cosas distintas pero se pregunta si no es porque su economía no le permite acceder a la propiedad. El experto de Domo Activos Socimi cree que hay gente que no puede acceder a una hipoteca porque no se la van a dar por su salario, las condiciones de las entidades financieras no son las que eran y te exigen tener un ahorro del 70% con los salarios actuales pero también hay otros que no quieren atarse con una hipoteca a 35 años y su filosofía es diferente. “Esto es algo que está creciendo, es una filosofía de vida que va a más y los operadores del sector tendremos que adaptarnos a las nuevas generaciones, su forma de pensar y de vivir”, concluye.
