El sector inmobiliario no está resultando este 2023, uno de los más "accesibles" para el ciudadano de a pie. Y es que las subidas de tipos de interés por parte de los bancos centrales han hecho que las hipotecas se disparen y cada vez sea más complicado comprar o mantener el pago de una vivienda a través de las mismas.

El inmobiliario, desde el lado del particular... sale caro

Según los últimos datos, el índice Euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, sube en julio hasta el 4,149% desde el 4,007% del mes anterior. Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,157 puntos. Además, el indicador continúa en máximos desde noviembre de 2008, cuando se colocaba en el 4,350%.

La primera consecuencia de estas cifras es que la concesión de hipotecas se ha desplomado un 24,5% en los seis primeros meses del año; se trata de la mayor caída en una década, según los datos difundidos ayer por el Consejo General del Notariado. Entre enero y junio se han firmado 143.000 hipotecas, 47.300 menos que en el mismo periodo del año pasado, según los notarios. La cantidad media otorgada también ha caído casi un 4% interanual, de tal suerte que a día de hoy el crédito que otorgan los bancos españoles apenas supera los 143.000 euros cuando el año pasado llego a rozar los 170.000 euros.

Con ello, no es de extrañar que la compraventa de viviendas registrara en junio un descenso del 6,4% con respecto al mismo mes del año pasado, hasta un total de 53.999 operaciones, según datos el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este retroceso interanual, la compraventa de viviendas encadena cinco meses de tasas negativas.

Desde el lado del alquiler, los precios mantienen para los ciudadanos también la misma senda que la compra, alcista. El mes de julio se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 0,9% hasta establecerse en 11,9 euros/m2, según el último informe de precios publicado por Idealista. En el último trimestre, el precio ha crecido un 3,7%, mientras que la subida en el último es del 9,3%. El dato de julio se convierte, por séptimo mes consecutivo, en el precio máximo histórico del alquiler en España desde que Idealista tiene registros.

Desde el lado del inversor privado, se reduce las apuestas en Real Estate pero son rentables

Para los inversores, históricamente, los bienes inmuebles se han considerado como un activo atractivo y seguro, a la vez que una buena forma de diversificar la cartera y cubrirse contra la inflación. Sin embargo, la realidad es que este año la apuesta en el sector no ha sido una de las más "populares".

Según los datos de la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE, la inversión inmobiliaria española cayó un 46% en el primer semestre del año, hasta los 5.194 millones de euros, en comparación con el mismo periodo del ejercicio previo. La compañía señala que el 59% de la inversión en el semestre se concentró en el primer trimestre, mientras que el volumen total alcanzado está en línea con la media de la última década a pesar del ajuste experimentado, alineado con las previsiones a la baja anunciadas a principios de año por CRBE en vista de la alta volatilidad.

El inversor privado ha concentrado el 21% del capital invertido en el mercado nacional en el semestre, mientras que los fondos institucionales han cosechado la segunda posición en el perfil inversor con un 15%. Madrid y Barcelona se mantuvieron como destinos predilectos de los inversores, acaparando el 58% de la inversión (32% y 26% respectivamente), y las Baleares escalaron a la tercera posición en el ranking (12%), gracias al buen impacto del sector hotelero. Respecto al origen, el perfil internacional volvió a liderar la inversión con un 60% del volumen total (misma cuota que en el primer semestre de 2022), destacando el inversor americano (15%) y el francés (11%).

Por sectores, los datos recabados por CBRE apuntan que el sector 'living' acaparó el 31% de la inversión con 1.629 millones de euros, alentado por las grandes operaciones de carácter corporativo, en tanto que el sector hotelero escaló a la segunda posición con 1.390 millones de euros impulsado por el interés inversor en el segmento del lujo, que supuso la mitad de este importe. El tercer puesto fue ocupado por el sector de oficinas, en el que se invirtió el 14% del total, unos 716 millones de euros, seguido s por el retail, que concentró el 10% con 539 millones.

Con todo, de cara a la segunda mitad del año, desde CBRE esperan que la actividad inversora presente signos de reactivación para alcanzar un volumen total en el ejercicio de unos 11.500 millones de euros, en la media de los últimos años. "Los fundamentos del mercado anuncian pronósticos más alentadores de cara a la segunda mitad de 2023, siendo el ajuste que se pronostica de entre el 30-40%, si se compara con 2022", ha señalado la directiva de CBRE España, Paloma Relinque.

Por su parte, según la consultora Savills, en 2024 la inversión en el sector inmobiliario europeo se incrementará un 35%. En concreto, se prevé que el volumen de inversión inmobiliaria en Europa repunte el próximo año a medida que se recupere la economía del continente y estima un volumen total de transacciones de 220.000 millones de euros en 2024, un 35% más que los 163.000 millones de euros previstos para 2023.

La consultora inmobiliaria internacional cree que a medida que las entidades financieras y los inversores empiecen a adaptarse al nuevo entorno de tipos de interés, coste de la deuda y rentabilidades más elevados, el sector asistirá durante el segundo semestre de 2023 a una ligera recuperación de la actividad inversora. Asimismo, desde la consultora indican que las transacciones llevadas a cabo en momentos más complejos a menudo arrojan rentabilidades superiores a largo plazo, lo que hace prever que el sector retail se comporte mejor que otros segmentos en 2023. La rentabilidad media europea de los centros comerciales prime se situó en el 5,9% en el segundo trimestre de 2023, 55 puntos básicos más que en el mismo periodo del año anterior, y la consultora espera que crezca hasta el 6,1% a finales de año. Por otro, la rentabilidad media europea de parques y medianas superficies prime fue del 5,5% en el segundo trimestre de 2023, 58 puntos básicos más que en 2022 y se prevé que ascienda al 5,7% a finales de año.

Desde el lado bursátil, las cotizadas del sector no rentan

En este punto, y pensando en el inversor de renta variable, toca saber si es rentable invertir en valores cotizados inmobiliarios. Para responder a esta pregunta, si nos centramos en nuestro país, podemos ver que el IBEX 35 acumula un 11,5% de rentabilidad en los que llevamos de año.

Sin embargo, si nos fijamos en Inmobiliaria Colonial y MERLIN Properties, las dos socimis cotizadas en el Ibex 35, la primera cae en el año un 2,9% y la segunda un 1,1%, lo que viene a traducirse en que ninguna de las dos es responsable de las subidas del selectivo español y que hay ni más ni menos que 28 valores del Ibex 35 que son más rentables este año para los inversores.

Situación muy parecida en Europa si tomamos como referencial al EURO STOXX 50, principal índice europeo, que acumula en el año alzas bursátiles del 11,8%, mientras que el principal valor de real state incluido en el selectivo, el grupo inmobiliario alemán Vonovia pierde en el año un 13,5%.