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A la espera de conocer si el Congreso da luz verde a los dos reales decretos-ley de vivienda, que incluyen medidas como prohibir comprar viviendas o edificios residenciales por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, ampliación de la protección frente a desahucios hasta 2030, regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, limitación a la subida de las rentas y un nuevo paquete fiscal que alcanza a las socimis y a los pisos turísticos, hemos preguntado a expertos del sector inmobiliario qué cambiará en términos de inversión y cómo se sabrá si las medidas han sido eficientes en un par de años.
Las medidas llegan, además, en un momento especialmente fuerte para la inversión residencial. En el primer semestre de 2026, el segmento Living registró unos 4.580 millones de euros de inversión, alrededor del 38% de toda la inversión inmobiliaria española.
La cuestión, por tanto, no es necesariamente si el residencial dejará de resultar atractivo, sino cómo pueden cambiar la rentabilidad, el riesgo y las estrategias de los inversores si los decretos salen adelante.
Roberto Knop M, director del Máster en Real Estate del IEB, sostiene que va a “tender a reducir la rentabilidad esperada o, al menos a aumentar la prima de riesgo que exigirá el inversor”. Entre las razones señala la menor capacidad para actualizar las rentas, las limitaciones sobre el alquiler temporal y por habitaciones y la aparición de nuevas obligaciones y costes para los propietarios. En algunos casos, añade, también se reducirá la flexibilidad para recuperar o vender el activo.
El impacto, sin embargo, no sería igual para todos los inversores, según Knop. Hasta finales del próximo año, las rentas superiores al índice de referencia quedarían congeladas y, en los demás casos, si no existe acuerdo, la actualización no podría superar el 2%. El alquiler de temporada y por habitaciones, por su parte, quedaría mucho más integrado en el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En el caso de las viviendas destinadas a la venta, Knop considera que la prohibición de realizar compras por debajo del 70% del valor de tasación hasta 2028 tendría un impacto menor que otras medidas incluidas en los decretos.
Antonio de la Fuente, Managing Director de Living en Colliers, también considera que las medidas podrían afectar directamente a la rentabilidad y, además, elevar la incertidumbre regulatoria. A su juicio, los inversores que estudien entrar en España podrían exigir mayores retornos para compensar ese riesgo.
De la Fuente sostiene que una menor entrada de capital podría terminar afectando a la producción de vivienda nueva y agravando el déficit de oferta. En este contexto, defiende la necesidad de impulsar la inversión privada, tanto nacional como extranjera, para desarrollar nueva vivienda.
Ganadores y perdedores
Las medidas no afectan por igual a todas las modalidades de inversión. De la Fuente, sostiene que “perdemos todos como sociedad” y considera que los beneficios para los arrendatarios serían limitadas en el tiempo, ya que van a provocar una reducción en la oferta disponible. Desde su punto de vista, un mercado más pequeño terminaría dificultando el acceso a la vivienda para quienes busquen alquilar.
Para Knop, el nuevo decreto va a penalizar relativamente el alquiler de mercado, pero favorecerá a las inversiones orientadas a vivienda asequible. También apunta a posibles ventajas para las socimis residenciales: el nuevo gravamen sobre beneficios no distribuidos podría reducirse o incluso eliminarse cuando más del 80% de su parque sea asequible y se cumplan determinadas condiciones de reinversión.
En el lado contrario, algunas de las estrategias que podrían perder atractivo son aquellas basadas en fuertes incrementos de rentas, el alquiler temporal, el alquiler por habitaciones o la compra de vivienda con grandes descuentos. Los operadores de coliving y flex living también podrían verse afectados al reducirse las diferencias regulatorias entre el alquiler habitual, temporal y por habitaciones.
Para los inquilinos, Knop destaca una mayor estabilidad y protección frente a las subidas de las rentas.
¿Perderá atractivo la inversión residencial?
Aunque algunas estrategias podrían ver reducida su rentabilidad, Knop no considera que todo el segmento Living vaya a dejar de ser atractivo. Antes de la aprobación de los decretos, recuerda, el sector venía de registrar su mejor semestre histórico, con unos 4.580 millones de euros invertidos en los seis primeros meses de 2026.
Por eso, considera que el efecto de las medidas debería interpretarse más como una “repreciación del riesgo y cambio de estrategia” que como una desaparición del atractivo de la inversión residencial.
De la Fuente, por su parte, cree que la vivienda destinada al alquiler puede verse especialmente afectada por las nuevas medidas después de varios años de fuerte entrada de capital.
Uno de los factores que, a su juicio, podría desalentar la inversión institucional es la ampliación de la protección frente a determinados desahucios. También considera difícil exigir a los inversores institucionales que participen en el desarrollo de vivienda asequible mientras aumenta la incertidumbre sobre las condiciones regulatorias de sus inversiones.
¿Qué provocaría una caída de la inversión?
Una eventual reducción de la inversión residencial no podría atribuirse automáticamente a los decretos. Los tipos de interés, el coste de financiación y el propio momento del ciclo inmobiliario también condicionan las decisiones de inversión.
De la Fuente recuerda que el escenario actual es distinto al de hace una década: los tipos de interés y los precios son más elevados. Sin embargo, señala que, pese a la fuerte subida de tipos registrada en 2023 y a la reducción de las rentabilidades, la inversión residencial y el conjunto del segmento Living se han mantenido en niveles elevados. Por eso, considera que habrá que observar la evolución de la inversión institucional una vez entren en vigor las medidas y, especialmente, si se produce nueva oferta destinada al alquiler.
Para Knop, separar el efecto de la regulación del impacto del ciclo económico requerirá comparar varias variables. Una de ellas será la evolución del Living frente al resto del inmobiliario español. Si la inversión residencial cae mientras oficinas, hoteles o logística mantienen su comportamiento, existiría una señal más específica del residencial.
También será necesario comparar España con otros mercados europeos. Una caída general de la inversión residencial en Europa apuntaría hacia factores macroeconómicos, mientras que un peor comportamiento relativo de España podría reforzar la hipótesis de un efecto regulatorio.
A ello habrá que sumar la evolución de los tipos de interés y del coste de financiación —incluidos Euribor, swaps, márgenes bancarios, LTV y disponibilidad de crédito—, así como la diferencia entre la rentabilidad inmobiliaria y el coste del capital.
Por último, será relevante seguir el número de operaciones, las viviendas iniciadas para alquiler, los proyectos Build to Rent, las compraventas de carteras y el volumen de capital captado para Living.
El punto de partida también obliga a interpretar cualquier descenso con cautela. En el primer semestre de 2026, el Living concentró alrededor del 38% de toda la inversión inmobiliaria española, mientras que la inversión total superó los 12.000 millones de euros, un 59% más que un año antes. Una caída posterior podría responder, al menos parcialmente, a una normalización desde niveles excepcionalmente elevados.
La prueba definitiva: qué ocurrirá con la oferta
La restricción a determinadas compras caduca el 31 de diciembre de 2028, por lo que ese año ofrecerá una primera oportunidad para analizar sus efectos. Más allá de observar únicamente la evolución de los precios, los expertos ponen el foco en una variable: el número de viviendas disponibles para alquiler habitual.
De la Fuente considera que será necesario analizar conjuntamente el precio del alquiler y el volumen de viviendas disponibles. A su juicio, una reducción de las rentas sobre una muestra más pequeña no significaría necesariamente que haya mejorado la accesibilidad si al mismo tiempo aumenta el número de demandantes por cada vivienda.
Knop coincide en que la oferta será uno de los principales indicadores. “El objetivo último debería ser que aumente la oferta. Si protegemos más al inquilino pero simultáneamente disminuye significativamente el parque disponible, tendremos un problema de accesibilidad aunque las rentas reguladas crezcan menos”, señala.
Además de la oferta efectiva de vivienda, propone seguir otros indicadores: la renta media, el porcentaje de ingresos que los hogares destinan al alquiler, el número de nuevos contratos, la vivienda nueva destinada al arrendamiento y la evolución de la inversión institucional.
Será la combinación de estas variables —y no únicamente el comportamiento de los precios— la que permita determinar dentro de unos años hasta qué punto los decretos han cambiado el mercado residencial y las decisiones de quienes invierten en él.
