Silicius es propiedad de Grupo Mazabi, que se creó hace 13 años con la convicción de crear un patrimonio inmobiliario a largo plazo que permitiera invertir en inmuebles de forma profesionalizada. “Empezamos con algo más de 200 millones de euros gestionados y ahora rondamos los 1700 millones. Mazabi cuenta con dos patas de negocio: una más conservadora donde se ubica Silicius y que es pura generadora de rentas y otra, que son proyectos de valor añadido, con objetivos de rentabilidad de dos veces el Equity. Más o menos del 20%”.
Silicius comienza a crecer en 2019 cuando a la familia fundadora se le aportan más proyectos que eran del segmento de “valor añadido” y que se convertían en activos estables y se dio entrada a accionistas relevantes, como Merlin Properties o Unicaja “Con eso conseguimos ponernos en el camino que estamos ahora: intentar crecer con los máximos activos posibles, diversificados, de bajo riesgo y con baja deuda. El objetivo ahora es tener un patrimonio estable y que los accionistas tengan, con la entrada en el continuo, la posibilidad de vender e invertir en la compañía a través de sus acciones”.
La principal característica que define a Silicius es la pluralidad por tipología de activos que va desde centros comerciales a hoteles, pasando por locales comerciales, vivienda….activos que no se comportan igual en un mismo momento de mercado. Gutierrez reconoce que el sector ha conseguido sobrevivir al Covid especialmente por su duración. “Si hubiera durado lo mismo que la crisis de 2009, que empezó a recuperar en 2014, no hubiéramos sobrevivido ninguno”.
En este período, la compañía ha pasado de estabilizar las rentas a terminar las obras que tenían y alquilar lo que tenían vacío, entre ellos varios hoteles que se han puesto en marcha esta temporada. Actualmente Silicius cuenta con un valor de los activos de 770 millones (a cierre de junio) y su objetivo es superar los 1000 millones por la vía de aportación de inversión, es decir, si cotizan en el mercado continuo y consiguen captar dinero. “Pero la opción que mejor nos ha venido mejor en estos últimos años ha sido la aportación no dineraria a través de inmuebles, patrimonios de familias que han decidido aportarlo a Silicius. En esta línea estamos creciendo, este mismo mes presentamos presupuesto a 3-4 años vista”.
Actualmente la compañía cuenta con 44 inmuebles, superficie de 409.000 metros cuadrados y una ocupación del 89%. Los contratos medios están a 5,8 años. El 50% de los activos están en Madrid, una región que consideran de alto potencial de crecimiento frente al 11% de Cataluña o Murcia, el 13% en Baleares o el 3% del País Vasco además de una parte internacional que también está creciendo por diversificación. Desde el punto de vista de las rentas, el año pasado terminaron con más de 20 millones de euros en rentas, este año acabarán en 30 millones y “nuestro objetivo es llegar a 40 millones porque hemos tenido algunos activos importantes en reposicionamiento en los que hemos invertido unos 100 millones y que van generando rentas”.
El loan to value está en el 30% y el objetivo es que se siga reduciendo. “Buscamos generar rentas con un nivel de endeudamiento óptimo”.
En cuanto a los planes de crecimiento, el objetivo de la compañía es que ningún activo en cartera pondere demasiado. “Cuanto más activos haya en cartera y más inversiones diversificadas, más estable es el cash flow. Con esa filosofía estamos analizando constantemente aportaciones de activos , en algunos casos, fusión de socimis o sociedades que, por su tamaño, no tienen la liquidez que tiene el accionista juntándose con otras. Creemos que integrar este tipo de sociedades te hacen llegar a compañías como Merlin, al que tenemos como accionista. La liquidez es muy importante”.
La compañía tiene como objetivo reestructurar toda la deuda. No tenía mucho sentido que tuviera 260 millones de euros de deuda y que cada año bajaran entre 15-20 millones de euros y vimos que tenía más sentido que a largo plazo tuviéramos una financiación estructurada. Esto nos ha permitido ir pagando un dividendo estable del 5% sobre la inversión. “Cuando se complica Ómicron y la guerra en Ucrania además de la subida de los costes a tenor del incremento en el precio de la energía, decidimos no hacer esa estructura de la deuda sino endeudarnos menos para poder comprar las acciones de Merlin Properties por 80 millones de euros para tener un 16% del capital. Ahora nuestro objetivo sigue siendo generar un 5% de dividendo”.
El directivo de la Socimi habla del momento complicado que atraviesa el sector a la hora de poder definir las perspectivas más allá de los próximos 5 años. Porque no sólo hay que tener en cuenta las ocupaciones sino también la inflación, en el sector hotelero intentar ver cómo irá la temporada y, desde el punto de vista de la financiación, es complejo saber dónde llegará el Euríbor y, en la parte de flotantes, hasta donde pueden llegar nuestros tipos más los márgenes”.
Este experto reconoce que hay hitos muy importantes que tienen que pasar el próximo año. Uno es la guerra. Alemania somos Europa y si éstos solucionan su tema energético estaremos más tranquilos. Si se llega a un acuerdo sería un impulso fuerte para la bolsa, valoraciones… Además, tenemos otro hito importante a nivel nacional que es el cambio de gobierno y las medidas que tome en relación con la deuda. Esta situación de subida de inflación y tipos hace que mucho inversor no pueda entrar en el mercado porque le pedirá un rendimiento que el propio mercado no le da. Las familias y empresas todavía están poco endeudados, los bancos han sido muy prudentes porque han vigilado mucho la concesión de créditos y la financiación alternativa se mantiene controlada.
