Grupo Insur supo sortear la pandemia en 2020, con un resultado neto de 21,1 millones de euros (+138%) y una cifra de negocio que aumentó un 8,2%. ¿Cómo se consiguen unas cifras como éstas en un año tan complicado?

El ejercicio 2020, por el efecto de la pandemia, ha sido muy complicado para casi todas las compañías. Grupo Insur ha podido superar este ejercicio gracias al esfuerzo y coraje de toda su plantilla, que una vez más dio lo mejor de sí mismo para hacer frente a todos los retos y dificultades derivados de la pandemia. Gracias a ese esfuerzo pudimos terminar y entregar gran parte de las promociones que teníamos presupuestadas. Además, como los proyectos de promoción inmobiliaria tienen un periodo de maduración largo de entre 3 y 4 años, parte de los resultados de 2020 son también fruto del trabajo realizado en los ejercicios anteriores.   

En 2020 Grupo Insur entregó inmuebles en la actividad de  promoción por importe de 163 millones de euros que se tradujeron en una cifra de negocios de esta actividad de 98 millones de euros al ajustar el importe de las entregas por nuestro porcentaje de participación en las sociedades que tenemos con terceros. Este aumento de la cifra de negocio tuvo su reflejo en el aumento de los resultados del ejercicio.

Cabe destacar también otras magnitudes del balance, ya que en el ejercicio 2020 Grupo Insur ha realizado el mayor esfuerzo inversor de su historia en la actividad patrimonial, lo que se traduce en que el valor contable de las inversiones inmobiliarias haya aumentado en 63 millones de euros. A pesar de este esfuerzo inversor, el endeudamiento financiero neto del Grupo tan solo ha aumentado en 12,5 millones de euros. Este aumento del valor de la inversión inmobiliaria, con un pequeño aumento del endeudamiento, ha tenido mucho que ver la reducción de la financiación asociada a la existencia como consecuencia del elevado volumen de entrega que realizamos durante el ejercicio 2020.

Asimismo, como consecuencia de distintas acciones coordinadas hemos conseguido mejorar la estructura financiera del Grupo con una significativa reducción de la deuda financiera a corto plazo, que ha pasado de representar el 21,5% de la deuda total en 2019 a tan solo el 13,2% en 2020. Además, hemos mejorado significativamente nuestra posición de liquidez.

Por áreas de actividad, la promoción registró un incremento de su cifra de negocio del 50,7%, pero las preventas se redujeron un 20,6%. ¿La mayoría de los ingresos fueron entonces de entregas finales? ¿Cuáles son las previsiones en esta área para 2021?

La cifra de negocio de la actividad de promoción representó aproximadamente el 74% de la cifra de negocio total. En el ejercicio 2020 Grupo Insur entregó inmuebles de la actividad de promoción por importe de 163 millones que, ajustado por el porcentaje de participación que tenemos en las sociedades con terceros, elevaron la cifra de negocio de la actividad de promoción hasta 98 millones de euros con un incremento del 51% respecto al ejercicio anterior.

Es cierto que las preventas formalizadas durante el ejercicio 2020 se redujeron respecto de las de 2019 y en ello tuvo que ver la paralización de la actividad comercial durante los tres meses de confinamiento y la fuerte contracción de la comercialización de viviendas en la costa para extranjeros. Sin embargo, una vez terminado el período del confinamiento estricto, las ventas volvieron con fuerza y así, si eliminamos estos tres meses en donde prácticamente no hubo operaciones, las preventas durante el ejercicio 2020 tuvieron un comportamiento similar a las del 2019. Las preventas acumuladas se redujeron con relación al cierre del ejercicio anterior, primero porque las preventas formalizadas en este periodo de confinamiento fueron un 20% inferiores a las del año 2019 pero, fundamentalmente, por el importante volumen de entrega que realizamos durante todo el ejercicio 2020.

Las previsiones de Insur para 2021 dependerá del volumen que consigamos terminar de entregar durante el ejercicio porque en lo que se refiere a la comercialización, desde el último tramo del ejercicio anterior, pero sobre todo desde principios de este año, las preventas formalizadas están teniendo un comportamiento extraordinario, muy por encima de nuestras previsiones y estamos formalizando muchas más operaciones de las que formalizábamos antes del Covid.

El buen comportamiento de la demanda tiene mucho que ver con la renovada importancia que la vivienda ha adquirido para muchas familias a raíz del Covid y también por la escasez de oferta de obra nueva que se ajusta mucho más por diseño, calidad de prestaciones y sostenibilidad a los nuevos requerimientos de los compradores.

Por su parte, la actividad patrimonial de Insur limitó su caída al 3%. ¿Cómo ve Insur el mercado del alquiler a corto plazo, tanto a nivel general como particular?

A pesar del impacto que sobre la renta de determinados activos han implicado las restricciones administrativas para hacer frente a la pandemia, como el aplazamiento y bonificaciones de la misma y la brusca caída que tuvo nuestra división de aparcamiento por la reducción de la movilidad, nuestros activos mostraron una gran resistencia a la pandemia y por ello, la cifra de negocio de la actividad patrimonial tan solo se ha reducido en un 3% con relación al año anterior. Aunque por efecto de la pandemia, la comercialización de nuevos espacios se ha reducido con relación a lo que veníamos haciendo en ejercicios anteriores, este año 2020 alquilamos nuevos espacios por un total de unos 6.500 metros cuadrados. No obstante, haber reducido el alquiler de espacios, las anulaciones o las resoluciones fueron inferiores, unos 5.000, lo que determinó que la tasa de ocupación mejorará en un punto con relación al ejercicio anterior, en 2019 estábamos en una tasa de ocupación del 88,5 y cerramos 2020 con el 89,5. Además, por este efecto ha mejorado la renta anualizada de los contratos en vigor, pasando de 17,5 millones a final de 2019 a 17,7 millones de euros en 2020.

Respecto a la actividad patrimonial, me gustaría resaltar el hecho de que en el ejercicio 2020, un año marcado por la pandemia, conseguimos terminar y entregar el parque empresarial Río 55 de Madrid, que es nuestro primer proyecto de promoción terciaria que realizamos en esta ciudad. Es un parque compuesto por dos edificios que han obtenido la doble certificación, Breeam y Well Oro, que fueron entregados un edificio a su comprador, y el otro a su arrendatario. Además, durante el ejercicio 2020 compramos un 40% adicional de la sociedad que había desarrollado este parque empresarial para alcanzar el 90% del mismo, con lo cual, hemos dado un paso importante en nuestra estrategia de diversificación de la actividad patrimonial extendiéndola fundamentalmente a la Comunidad de Madrid.

Asimismo, hemos realizado importantes inversiones que se han traducido en un aumento contable de la inversión inmobiliaria por 63 millones de euros, como consecuencia de la patrimonialización de determinados activos, entre ellos, el edificio norte del parque empresarial Río 55 y otros activos y también por los importantes capex que hemos realizado para la reconversión y remodelación de determinados activos. El valor contable de la inversión inmobiliaria ha pasado de 145 millones de euros en 2019 a 207 en el ejercicio 2020.

Respecto al futuro de la actividad terciaria, a consecuencia de los cambios que parece que va a traer consigo el Covid, como el aumento del trabajo y la aceleración del comercio online, una vez que se solucione la crisis sanitaria y se vuelva a la normalidad, veremos una recuperación intensa del sector turístico y, por tanto, del segmento hotelero, la vuelta a las oficinas y la recuperación del comercio físico.

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A nivel general, mi opinión es que el futuro puede sorprender positivamente y que la recuperación sea más intensa y rápida de lo previsto.   

A nivel particular, dentro de nuestro portfolio de activos destinado a la actividad patrimonial, el de mayor peso es el de oficina y nosotros tenemos nuestras oficinas en muy buenas ubicaciones y, además, en perfecto estado, fruto de los importantes capex que hemos realizado en los últimos ejercicios. Como siempre digo, disponer de unos activos en condiciones de satisfacer las necesidades más exigentes. Esto es fundamental porque cuando se reduce la  demanda lo que se ocupa, lo que se alquila, es lo mejor y los activos que presentan una mejor relación calidad-precio y Grupo Insur dispone de esos activos.

En un sector muy controlado por fondos extranjeros y en el que las operaciones de M&A también resuenan, ¿cómo resiste Insur?

Insur tiene 75 años de historia y es una de las empresas más antiguas, entre las patrimonialistas y promotoras, que cotiza en bolsa y esa permanencia de la empresa en el tiempo ha sido posible porque tenemos un modelo de negocio basado en la combinación de actividades y un adecuado endeudamiento que nos hace muy resistentes a la crisis. Insur tiene un modelo de negocio que le permite ser rentable y, además, crecer orgánicamente, sin poner en riesgo el futuro del Grupo.

Insur ha lanzado un plan de apoyo al comprador para animar las ventas. ¿Cuál es la filosofía?

Cuando se inició la pandemia pusimos en marcha el Plan Flexible Insur con el objetivo de evitar que la incertidumbre impidiera el cierre de operaciones. En situaciones de extrema incertidumbre como la que vivimos con la declaración de la pandemia y del estado de alarma, las decisiones de inversión suelen postergarse y con este plan pretendíamos que ningún potencial comprador dejara de hacerlo por temor al cambio de su circunstancia, así con este plan si las circunstancias de un comprador variaban le asegurábamos la devolución de la reserva y las cantidades entregadas y, además, ofrecíamos al potencial comprador un calendario de pago a medida de sus posibilidades. Asimismo, nos comprometíamos también a estudiar fórmulas de pago distintas a las inicialmente acordadas y al estudio de fórmulas excepcionales para aplazar el pago de cuotas a un momento posterior a la entrega de la vivienda.

En definitiva, con este plan conseguimos que muchos compradores dejaran atrás ese miedo a lo incierto y dieran el paso para la compra de su vivienda.

¿Cómo prevé será el comportamiento del mercado tras el Covid 19?

 En la actividad de promoción residencial, los nuevos requerimientos de los compradores y el endurecimiento de las condiciones para financiar la actividad de la promoción inmobiliaria, va a determinar una limitada producción de obra nueva por debajo de lo que exige una economía como la española. Estamos produciendo menos de cien mil unidades al año, muy por debajo de la media histórica. Está limitada oferta y el aumento de la demanda nueva porque se ajusta más a los nuevos requerimientos de los compradores vaticina un buen futuro para los promotores que seamos capaces de poner el producto en el mercado, no solo porque tendríamos asegurada la venta sino también porque ese escenario es más favorable para la mejora de los márgenes.

Por otro lado, la dificultad de los jóvenes para acceder a la compra de vivienda por su escasa capacidad de ahorro está potenciando la demanda de vivienda en alquiler. Es por esto que muchos inversores institucionales están posicionándose en este segmento del alquiler de la vivienda y que esté teniendo mucha fuerza el build to rent.

Respecto al resto de los segmentos soy optimista porque, aunque las nuevas tecnologías puedan afectar a los viajes de negocio o desplazamientos por motivo de negocios, el aumento del turismo vacacional compensará con creces ese efecto negativo. Respecto a la oficina, aunque el teletrabajo haya llegado para quedarse, al menos parcialmente, la vuelta a la oficina es una exigencia para la formación, la creatividad y la innovación, esto es algo que saben la mayoría de los empresarios. Además, coincido con muchos expertos en que la reducción de espacio que provocará el teletrabajo será compensada con el mayor distanciamiento entre puestos que vamos a tener que implementar a raíz de la pandemia del Covid. Más dificultades veo en el sector retail, por los grandes cambios estructurales que está teniendo el comercio y como consecuencia veo un magnífico comportamiento del segmento logístico.

La cotización no termina de recuperar los niveles prepandemia… ¿Qué cree que le falta al mercado para que la acción de Insur termine de despegar?

Hemos corregido mucho desde mediados del año pasado cuando la mayoría de los valores se desplomaron por efecto de la pandemia y todavía cotizábamos un 20% por debajo de los niveles previos al Covid. En la actualidad cotizamos con un descuento del 55% sobre NAV y eso, como aseguran las casas de análisis que cubren nuestro valor, no tiene justificación alguna, ni siquiera por el plus que añade nuestra reducción de liquidez y nuestro reducido tamaño en comparación con nuestros competidores.

A corto plazo vamos a seguir trabajando para mejorar la liquidez del valor y a estos activos se dirige, por ejemplo, la ampliación de capital liberada con cargo a reservas que aprobó la pasada junta general y que vamos a ejecutar durante el 20 de junio de este año. A medio plazo vamos a intentar ganar tamaño, una vez despejadas muchas de las incertidumbres derivadas del Covid que llevaron a suspender la elaboración del nuevo plan estratégico en el que estábamos trabajando, hemos realizado la elaboración del mismo y que esperamos concluir y aprobar en los próximos meses. El plan es muy ambicioso y está orientado al crecimiento ordenado y sostenible.

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