He explicado en varias ocasiones la sistemática correcta que permite desgranar los datos publicados y entenderlos en gran detalle. Con el fin de no repetirme, me refiero a uno delos artículos explicativos 2 y voy directamente a los datos del último estudio de Tecnocasa. Lo más importante es: los datos se refieren a precios de venta efectiva de viviendas en el mercado entre particulares en zonas económicas medio-bajas, bajas y muy bajas de las distintas ciudades analizadas.
Utilizando los últimos datos, esta es la situación del mercado inmobiliario en las principales ciudades de España:
Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación que rondar el 20% desde 2007), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta el momento, son del -48,90% en Hospitalet de Llobregat, -32,38% en Barcelona, -36,69% en Madrid, 33,00% en Málaga, -40,46% en Sevilla, -41,97% en Valencia y -62,05% en Zaragoza.
Como se observa, la subida más fuerte de los precios de la vivienda desde su precio más bajo hasta del 31 de diciembre de 2018, se ha dado en Valencia donde han aumentado el 77,99%, aun siendo estos el 41,97% más bajos aún que los registrados en 2006.
Lo que me llama mucho la atención observando los datos publicados por Tecnocasa es lo siguiente:
ï‚· En Barcelona, los precios de la vivienda tocaron su techo en el primer semestre de 2018 en 3213 euros/metro cuadrado, habiendo bajado a 3096 en el segundo de 2018 y un 2% supletorio durante el período septiembre 2018 hasta diciembre del mismo año. Es decir, desde el precio máximo de pico del nuevo ciclo alcista hasta ahora, en Barcelona, la vivienda ha bajado de precio el 5,72%;
ï‚· Para las ciudades de Sevilla y Zaragoza se constatan bajadas de precios en el período primer semestre 2018 a segundo semestre 2018 de, respectivamente, 1288 a 1257 y 1207 a 1155 euros metro cuadrado;
ï‚· En Madrid se ha pasado de 2157 euros en el primer semestre de 2017 a 2610 en el segundo de 2018 con una fuerte bajada en el ritmo de la subida en el período posterior;
ï‚· Ante tanta maraña de datos, es muy importante recordar, que los precios de la vivienda son aún en 2019 mucho más bajos que 2006-2007
Interpretación de los datos
La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés están fomentando que una parte importante del flujo de capitales se dirija hacia el mercado inmobiliario y otros bienes carentes de liquidez. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 3,9% antes de gastos de transacción y de gestión 7 , son mucho más interesantes que cualquier bono de alta calidad; lo anterior es correcto si nos fijamos exclusivamente en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo. Hay que reseñar que la subida de los precios de la vivienda a un ritmo mayor que el de los alquileres, han ido erosionado las rentabilidades por alquiler, las cuales han pasado de 4,3% en 2016, al 4,2% en 2017, 4,0% en 2018 y 3,9% para el primer trimestre de 2019. A estas rentabilidades hay que descontar unos gastos de transacción del 6-10% del precio de venta y de gestión por derramas e I.B.I. del 0,5%; a estos cálculos hay que restar la merma de ingresos consecuencia de la mora en el alquiler residencial o bien, el pago de pólizas de seguros para mitigar los mismos en su caso.
Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés propulsan los precios de los bienes inmobiliarios al alza: una vez que el mercado de crédito se corrija y las rentabilidades suban, o bien los tipos de interés o la tasa de mora aumenten, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España, los precios volverán a descender. La subida de la rentabilidad de otros activos que no sean los pisos, hará que los inversores se interesen por los primeros activos en detrimento de la vivienda. Para que sirva de ejemplo, la rentabilidad del índice Bloomberg Barclays Euro Aggregate Treasury Index el cual refleja el precio de los bonos de Estados europeos y de empresas de muy alta calidad crediticia, es del 0,56% a fecha de 30/04/2019… ¿qué ocurrirá si, en caso de una subida de tipos, la rentabilidad del mismo subiese al 1,25% o al 1,5%?
El cambio de la rentabilidad, la cual es una de las variables más importantes en una inversión, y en una clase de activos tan relevante como la descrita por ser omnipresente en todas las carteras, llevará a movimientos telúricos de los flujos de capital desde aquellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo resulten todavía más; o lo que es lo mismo, en un mercado en el cual los inversores han de hacer frente a cada vez mayores riesgos con el fin de obtener la misma rentabilidad del pasado, se dará una salida de aquellas inversiones más riesgosas en beneficio de las que rinden más (los bonos del Estado que pasan de dar el 0,25% de interés al 1,25% o 1,50%, por ejemplo): esa retirada de dinero, con una demanda poblacional constante, llevará a la reaceleración de las bajadas de precios. La excepción a lo anterior son los mercados con demandas fundamentales fuertes ya sea por demanda turística de nueva generación tipo AirBnB o bien por movimientos migratorios internos.
Si prefiere de otra forma: el propietario de vivienda es un inversor en deuda a largo plazo por cuanto que el comprador potencial de su bien (el que dictamine el precio de mercado del mismo, a fin de cuentas) se tiene que hipotecar por períodos largos con lo que su comportamiento, y la demanda de inmuebles, es muy sensible a los movimientos de los tipos de interés. A más altos tipos de interés, mayores los gastos de financiación de la deuda contraída por el comprador con lo que la demanda de ese bien se reduce, bajando así los precios de mercado del mismo. Exactamente lo opuesto es lo que pasó en el período 1973-2006 en el que la bajada de los tipos propulsó la subida del precio de la vivienda.
Conclusiones prácticas
Ya desde incluido el año 2016, podemos dar por concluida la fase de corrección de los precios de la vivienda en las ciudades estudiadas…hasta que suban los tipos de interés o bien se corrijan los mercados de crédito algo que no sucederá hasta dentro de 18-24 meses posiblemente coincidiendo con la finalización del ciclo económico actual;
En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda a nivel global nacional (un 2-4% para el conjunto de España es razonable a tenor de los datos agregados de Fotocasa en 2019, siendo 2019 el cuarto año de subidas de media para el conjunto del país desde 2006), pero estos serán nimios en conjunto con más intensidad en ciudades como Madrid, Sevilla o Zaragoza y en zonas de costa muy concretas cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión o de movimientos de emigración interna;
Quien desee invertir en el ladrillo español, a no ser que sea gran conocedor del mercado y que esté dispuesto a dedicarle el tiempo de gestión requerido, puede usar las SOCIMIs como el mejor método de ganar exposición al mercado español
Visión histórica
Sigo convencido de que nos hallamos aún inmersos en un miniciclo de subidas de precios de vivienda tras el batacazo 2006-2015, el cual siguió a su vez a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos a la finalización de un miniclo alcista de precios, siempre dentro de un superciclo estructural y fundamental de bajadas
