El mercado inmobiliario europeo vive un punto de inflexión: la mejora de la financiación, el repunte de la demanda y la escasa oferta están impulsando alquileres y precios, especialmente en oficinas, locales y activos logísticos. Las SOCIMI españolas vuelven a destacar por la calidad de sus carteras, su sólido balance y, en el caso de valores como Merlin Properties, el crecimiento de los centros de datos. Las inmobiliarias cotizan con descuentos sobre su valor neto de activos, que les permite seguir ofreciendo atractivas rentabilidades por dividendo y un potencial que el mercado aún no ha puesto en precio.
En este contexto, el IBEX 35 registra una subida de más del 28% desde comienzos del ejercicio y este mismo mes de agosto ha registrado sus máximos anuales y niveles que no había visitado desde 2007. El principal incentivo de estas subidas ha estado en los bancos pero también en otro tipo de compañías que registra este ejercicio subidas de doble dígito, como MERLIN Properties e Inmobiliaria Colonial , dos valores en las que el propio fondo de pensiones de Noruega ha confesado estar invertido.
Merlin Properties, tras publicar un beneficio operativo de 166 millones, subió sus expectativas para el conjunto del año -con un FFO que pasaría de 0,54 a 0,56 euros por acción - y que le llevó a poner en manos del consejo un mejora del dividendo por acción del 5%, hasta los 0,42 euros por acción. Los analistas creen que la compañía tiene varios incentivos en el horizonte para seguir brillando en resultados y, por ende, en bolsa. Por un lado está la mejora de las rentas con mejores costes financieros, especialmente tras la ampliación de capital del pasado mes de julio. Además, cuenta con un importante nivel de liquidez, en torno a 1700 millones de euros , que le permite financiar el gasto en capital previsto sin ampliar capital antes de 2027.
Por último, cuenta con un ambicioso plan de desarrollo de centros de datos, un segmento que ha multiplicado por más de 13 los ingresos que tuvo el año pasado, cuando apenas llegó al millón de euros.
Jefferies ha revisado recientemente las proyecciones de rentas para los centros de datos. Sólo la Fase 1 (64 MW) aportará 92 millones al año en 2027 mientras que la Fase II (246 MW) generará hasta 379 millones de euros a partir de 2029, tras sumar dos nuevos emplazamientos en Madrid. Esto generaría un potencial de creación de valor de 2500 millones para la compañía, el 31% del valor neto contable de los activos tangibles por acción.
Pese a la subida que experimenta el valor este mismo mes de agosto, y que le ha convertido en la acción más alcista tras BBVA, el valor no alcanza el precio objetivo fijado por el consenso, en los 14 euros, nivel del que se encuentra a un 7,6%.
Desde un prisma técnico, José Antonio González, Director de análisis técnico de Estrategias de inversión tiene ruptura clara e incluso pulverizar máximos previos en los 11,64 euros por acción. "Movimiento contundente y vertical que permite el registro de nuevos máximos anuales en los 13,36 euros por acción. Sin embargo, este movimiento pasa factura a las lecturas de sobrecompra acumulada del MACD semanal, que necesita algún tipo de consolidación pero, lejos de ver recortes como una debilidad, serán una oportunidad para incrementar posiciones largas a precios más atractivos. En los últimos años, la evolución del precio de cotización de Merlin Properties muestra una estructura de máximos y mínimos crecientes que queda dibujada en un claro canal creciente que, mientras no se perfore, la secuencia de fondo continuará vigente y, por ende, es un activo muy interesante a vigilar".
Inmobiliaria Colonial es otro de los valores alcistas en el selectivo español, aun teniendo una revalorización algo más ajustada que la de su homólogo en el selectivo. Sube en torno a un 11% desde comienzos del ejercicio a pesar de que se mantiene plano en el último mes. Jefferies también resaltaba el beneficio que podría obtener el valor con la inversión en activos de Ciencia e Innovación en colaboración con Stoneshield, lo que le permitiría aumentar su beneficio recurrente en 3 céntimos por acción que se verá incrementada en 11 euros más por la estrategia de renovación de oficinas en París, Barcelona y Madrid y otros 27 céntimos adicionales por el aumento de las rentas en sus tres áreas de crecimiento.
Con estas operaciones, Colonial podría ver cómo sus ingresos se incrementarían hasta los 488 millones de euros en 2027, un 25% más que en 2024; que el Ebitda alcance 407 millones, un 25% superior; y que el beneficio recurrente llegue a 243 millones, un 26% más.
Unas previsiones optimistas en un momento dulce para el valor tras publicar cifras del primer semestre positivas, con un beneficio neto recurrente que creció un 17%, hasta los 107 millones de euros, con un valor de los activos del grupo que ascendía a 11.860 millones, un 5% más, e ingresos por rentas de 107 millones. Además, cotiza con un descuento sobre el valor neto de sus activos - según EPRA en 9,60 euros- del 29%.
El consenso de analistas sigue dibujando un escenario alcista para el valor en bolsa. Con recomendación de compra, el grupo de analistas que recoge Reuters ha fijado un precio objetivo medio para la inmobiliaria de 7,01 euros, lo que arroja un potencial de más del 20% sobre los precios actuales. De los 20 analistas que cubren el valor, 13 recomiendan su compra frente a 5 que son neutrales sobre la compañía.
Desde un punto de vista técnico, Colonial no consigue superar la zona de techos identificada en los 6,225-6,085 euros por acción, área que hasta en cuatro ocasiones desde comienzos de 2003 ha sido incapaz de resolver al alza. Además esta zona de resistencia funciona como la banda superior de un proceso en rango o lateralidad en el muy largo plazo. "Sin embargo, no consideraremos que los riesgos de corrección aumenten de cara a las próximas semanas mientras no se perforen los primeros soportes importantes, como el área de relevancia técnica de los 5,661-5,59 euros por acción. Sin cierres semanales por debajo de esa cota, el valor seguirá próximo a zona de techos y sigue existiendo la probabilidad de atacar e incluso superarlos", dice González.
