Subrogación

• ¿Qué es la subrogación?
• ¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
• ¿Qué es la novación?
• ¿Es lo mismo que subrogar?

¿Qué es la subrogación?

La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido, es decir se convierte en el titular del préstamo. La entidad financiera tiene que dar su consentimiento a dicho cambio.

La subrogación se trata de un concepto que se utiliza tanto el derecho, las finanzas y los seguros, con significados que varían según el contexto. Por ejemplo, en el ámbito legal, se refiere a un mecanismo en el que una persona o entidad asume los derechos y obligaciones de otra, como en los contratos de deuda o hipotecas. Es decir, se cambia o bien al acreedor o bien al deudor.

Generalmente, los casos de subrogación suelen ser habituales en las hipotecas, donde más se utiliza esta práctica. Aquí, como veremos a continuación, lo que se hace es modificar la titularidad de una de las partes. En la mayoría de las ocasiones lo que se busca con la subrogación son mejores condiciones de financiación o bien tomar las condiciones más ventajosas que ya tenía firmada otra persona o entidad.

Por ejemplo, en la compraventa de un piso entre particulares, puede incluirse la subrogación de la hipoteca. Aunque, también es habitual cuando se adquiere una vivienda de obra nueva.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Una de las variantes más conocidas de la subrogación es cuando se trata de una hipoteca, donde se entiende que es el proceso mediante el cual se cambia el titular de la hipoteca o se modifica la entidad bancaria con la que se tiene contratado el préstamo hipotecario.

En este caso, puede hacerse por dos vías:

• Subrogación del deudor: Esto se produce una vez que el comprador de una vivienda asume la hipoteca existente del vendedor. Por tanto, solamente se cambia el titular del encargado de pagar la deuda. Así, el nuevo propietario se convierte en el nuevo titular de la hipoteca, manteniendo las mismas condiciones del préstamo original (tipo de interés, plazo, etc.). Es una opción que puede resultar atractiva si las condiciones de la hipoteca existente son más favorables que las que se podrían obtener en el mercado actual y sobre todo si el vendedor todavía no ha terminado de pagar la vivienda.
• Subrogación del acreedor: la subrogación también puede darse cuando se cambia la entidad bancaria. Por ejemplo, si el titular busca mejores condiciones, puede mover su préstamo hipotecario de un banco a otro. En este caso, la nueva entidad bancaria paga la deuda a la entidad original y el titular de la hipoteca continúa pagando el préstamo, pero ahora bajo las condiciones acordadas con la nueva entidad.

¿Qué es la novación?

Aunque no es una palabra muy frecuente, la novación hipotecaria es un proceso habitual en este tipo de préstamos y hace referencia a cualquier modificación que se realice en las condiciones de un préstamo hipotecario tras la firma del contrato inicial. En otras palabras, la novación consiste en renegociar los términos del préstamo con la entidad bancaria que lo concedió para adaptarlo a un nuevo marco.

Por ejemplo, si una persona tenía una hipoteca a tipo variable y quiere pasarla a fijo, se realiza una novación hipotecaria cambiando las condiciones con la entidad acreedora para efectuar este cambio.

¿Es lo mismo que subrogar?

La hipoteca, además de poder sufrir una novación, también puede subrogarse. Pero, hay que diferenciar ambos conceptos porque la subrogación es un cambio en el titular del préstamo manteniendo, generalmente, las condiciones. Puede ser frecuente tanto en casas de obra nueva, como a la hora de comprar una vivienda sobre la que haya una hipoteca firmada con el banco.