El crédito promotor, con la llegada de la pandemia y el confinamiento, se vio afectado durante la pandemia con alguna entidad que llegó a parar la financiación por la incertidumbre y otras endurecieron mínimamente las condiciones de precomercialización. “En primera residencia, en precovid, estábamos en niveles de precomercialización del 30% de preventa de la promoción y, en segunda residencia, en torno al 50%. Algunas entidades endurecieron estas condiciones y otras muchas no. A partir de junio - julio de 2020 no hemos notado gran diferencia del comportamiento del crédito promotor de lo que había antes de la pandemia”, dice el experto de Insur.
La pandemia sirvió de acelerador de tendencias ,también en el ámbito del crédito promotor con la creación de plataformas de financiación alternativa que, lejos de sustituir a la financiación bancaria, sirven como complemento para entrar en otro punto del proyecto (comprar suelo, soportar los primeros costes del proyecto antes de que entre el banco…).
Desde Stronghold reconocen que, como consecuencia de la crisis inmobiliaria, los bancos estaban aumentando el nivel de requisitos a los promotores. “Nosotros surgimos en 2019 y fue a raíz de la pandemia cuando vimos que a los promotores pequeños y medianos la banca les estaba cerrando las puertas. Hemos llegado a escuchar niveles preventa del 50% hasta el 70% lo que lleva a muchos promotores a hacer esfuerzos comerciales muy grandes de cara a vender sobre plano y llegar al porcentaje de preventa que le exige la banca”. Esta casa llega en un momento en que las promotoras tienen parte comercializada, tienen licencias y la banca les dice que no.
“Esto se ve reflejado en dos niveles: las TIRES, porque se alarga mucho el proceso de inversión - desinversión en cada proyecto; y el esfuerzo comercial, que muchas veces sale más caro que nuestra financiación”.
En Colliers reconocen que estamos en plena concentración bancaria muy fuerte. En 2007 teníamos casi 100 entidades que estaban regando de dinero y préstamos promotor al sector a lo largo de toda España y ahora mismo son pocas las entidades que están dando crédito de forma activa. Una concentración que afecta a las condiciones porque hay menos competencia y es un mercado más estrecho. “El elemento principal ahora mismo es la exigencia del nivel de preventas que ahora mismo, de media, está entre el 50-70% dependiendo del proyecto”.
