El sector retail ha experimentado una gran volatilidad durante los últimos años debido al ritmo de los cambios en las tendencias de consumo global. La explosión de Internet ha facilitado el crecimiento de las compras a través de múltiples canales.

Esta especie de revolución no sólo afecta a la generación de los millennials, sino a la totalidad de la población. Las ventas por Internet están creciendo de media, a un ritmo anual del 15% y deberían alcanzar los 500.000 millones de euros en Europa en 2016, según la Fundación Ecommerce. El cambio de los patrones de consumo también está impulsando la transformación en las estrategias retail. La oferta comercial es cada vez más uniforme y las ciudades están mejorando la accesibilidad para atraer al público a los distritos comerciales. Todos estos lugares muestran una mezcla casi homogénea de marcas que venden productos similares. Al mismo tiempo, los consumidores están demandando una mayor personalización en las compras, en gran parte, a través de la prestación de servicios complementarios.

El crecimiento de las ventas por Internet está contribuyendo a que desciendan las ventas en las tiendas. Los ratios de coste de ocupación se están incrementado rápidamente, lo que a su vez debilita la posición del  comercio retail y está obligando a los arrendadores a ajustar los alquileres de manera significativa. A su vez, esto está propiciando que las marcas se replanteen su presencia física. El cambio más visible se ha visto en que las tiendas enfocadas al retail que han reducido su presencia en las zonas secundarias, donde, sin embargo, el precio de los alquileres es más bajo. Las estrategias se centran en mantener la presencia en las áreas principales para beneficiarse de un incremento de la visibilidad, mientras desarrollan al mismo tiempo su capacidad multicanal. Debido a esto, la tasa de ocupación de los outles minoristas está aumentando, pero existe un gran desequilibrio entre las zonas individuales.

La evolución reciente de los alquileres refleja esta situación. A pesar de la crisis económica, los precios han aumentado en las mejores localizaciones, mientras que en las zonas secundarias han descendido de manera continua los últimos años. El estrechamiento de las rentabilidades en las “Zonas Prime” destaca el desequilibrio. Las valoraciones han aumentado casi ocho veces para los mejores activos retail en los quince miembros de la Unión Europea, cuatro veces en el caso de las oficinas y tres para los edificios industriales entre 1986 y finales de 2015, según CBRE. La demanda de e-retail ha contribuido dado que quieren tener tiendas que sirvan de buque insignia para reforzar su imagen y que las tiendas físicas están lejos de desaparecer. Al contrario, son el corazón de la marca, y son capaces de reinventarse para satisfacer las necesidades cada vez más exigentes de los clientes. Teniendo esto en cuenta, creemos que los activos de las “Zonas Prime” continuarán revalorizándose. Para un inversor, el mercado inmobiliario retail combina rentas recurrentes con crecimiento del capital, con la condición de que los activos se encuentren entre los lugares más solicitados. La calidad de la localización sigue siendo esencial, y debe de ser el primer criterio a tener en cuenta en una adquisición.  

Otro aspecto a recordar, sin embargo, es que sólo las grandes ciudades se beneficiarán completamente de estas tendencias. El tamaño de la ciudad determinará las condiciones de transporte público y, por tanto, la vida existente en el centro de la ciudad. Para identificar las zonas que esperamos que aprovechen estos cambios y como consecuencia registren los mejores rendimientos de la inversión, en La Française hemos desarrollado un modelo de análisis. Los criterios combinan la evolución de la estructura urbana de una ciudad a través de su popularidad entre los visitantes con la clasificación de las localizaciones de mayor atractivo en la actualidad y las perspectivas de futuro. El modelo se basa en datos macroeconómicos (población,  crecimiento económico,  poder adquisitivo e interés turístico), además de indicadores específicos del comercio, como ventas al por menor, precios del alquiler y los rendimientos. Por último, se realiza un análisis individual de estas zonas. Por lo tanto, el modelo procesa la creciente divergencia entre los lugares con el fin de determinar aquellos en los que la inversión inmobiliaria resultará más estable y rentable.

En resumen, estamos convencidos de que el área retail del centro de las ciudades permite que las nuevas tendencias en el consumo interactúen. Los inversores están dispuestos a pagar precios más altos por los activos que garantizan ingresos recurrentes procedentes del alquiler a muy largo plazo para reducir el riesgo de perder capital. Esta estrategia seguirá siendo la elegida, ya que se adapta a todas las fases del ciclo inmobiliario: cuando los precios aumentan, las valoraciones de estos activos acentúan la subida y, durante una recesión, demuestran una resistencia notable, limitando como resultado la volatilidad de la cartera.