Mercado inmobiliario en jaque: "Existe demanda, pero los reguladores han bloqueado la oferta"

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Antes que nada, ¿qué es OBS Business School? 

OBS Business School es una escuela de negocios que pertenece al Grupo Planeta, que aborda distintos temas, que tiene profesores en plantilla, investigadores, entre los que tengo la suerte de incluirme, para analizar todo tipo de cuestiones que tienen que ver con la economía. Y en el caso concreto de este informe, es la cuarta edición del análisis sobre el mercado inmobiliario. A la escuela le pareció muy relevante analizar el porqué de los desequilibrios del mercado inmobiliario y lo que estamos haciendo con estos informes es tratar de entender por qué el mercado inmobiliario está tan desequilibrado y qué soluciones, posibles soluciones, posibles cambios… se deberían hacer para que ese mercado intentara, al menos, equilibrarse y responder a una situación de muchísima más oferta, que es la que, como luego probablemente comentaremos, es la que está detrás del problema. 

¿Alguien quiere solucionar el problema de la vivienda? 

Desde luego, el sector privado estaría muy dispuesto y cuenta con los fondos y la capacidad para movilizar fondos para construir viviendas. El sector público está atrapado en una normativa y en un reparto de competencias que hace muy difícil agilizar los trámites de los problemas fundamentales que tiene el mercado inmobiliario. El hecho de que los plazos para las autorizaciones, sobre todo desde el momento en que se pide una autorización hasta que se construye esa casa, son de 20 años. Es decir, esto tiene que seguir un trámite de autorizaciones entre ayuntamientos, comunidades autónomas y, en determinados casos, el Estado, que es el que marca las líneas generales de la política de vivienda. Eso hace que los procesos sean muy largos, muy lentos en la gestión y muy largos en las autorizaciones de los plazos. 

En ese ordenamiento jurídico tan complicado ha ido haciendo que los procesos sean cada vez más enrevesados. Entonces, ya no es que haya mucha voluntad o poca voluntad, es que además el ordenamiento jurídico no facilita en ningún caso la posibilidad de construir. 

¿Estamos, entonces, en una maraña burocrática de 20 años? 

Sí, esto lo que crea este desequilibrio de falta de oferta y demanda muy alta. Falta de oferta porque es falta de construcción de vivienda nueva básicamente, pues se construyen en el entorno de las 90.000 viviendas de construcción de obra nueva al año en España frente a una creación de hogares de 230.000, con lo cual esa diferencia entre lo que se construye y lo que se demanda es muy amplia, genera la tensión y esto lo que hace es que, la alternativa sea el alquiler o la segunda vivienda, que es donde está sobre todo la carga y el peso ahora mismo más fuerte y más tensionado del mercado inmobiliario. Pero la segunda vivienda también ha alcanzado unos precios que están empezando a dejar de ser asequibles, y el alquiler, por supuesto, reúne toda esa tensión como alternativa a la posibilidad de comprar vivienda. 

¿Se construye donde menos falta hace? 

Justamente. Si uno ve el panorama de la demanda en el país, puede ver que las zonas de costa y los núcleos urbanos son en donde está más concentrada la demanda, entre otras cosas porque los procesos de migración se han elevado, porque esas ciudades son atractivas primero para el turismo o como segunda residencia, o también como particulares internacionales que deciden establecer su residencia en España. 

Entonces, la demografía sobre todo está presionando esas las. Y ahí la construcción es muy, muy, muy escasa. Y, por otra parte, hay ofertas en lugares donde la demanda no es tan fuerte. Sigue habiendo porque el desequilibrio es generalizado, pero la demanda no es tan fuerte, la población no presiona tanto, y ahí sí que se construye. Pero, aun así, también se produce ese desequilibrio incluso en esas zonas. Pero básicamente en aquellas donde no es tan necesario es donde más se construye, y en aquellas donde sería más necesario construir es donde va mucho más lento. 

¿Volveremos a ver urbanizaciones fantasma? 

No, más adelante se puede ver. Ahora mismo ese desfase acumulado hasta ahora es de 740.000 viviendas. Esto se habrá ido acumulando en los próximos años, es decir, que de aquí a dos años llegaremos, al ritmo actual, a 900.000 viviendas de déficit. Es decir, que ese problema de ciudades vacías, esqueletos inmobiliarios por los territorios y demás, responde a una planificación y a unas circunstancias distintas a las actuales. 

Ahora sí que se necesitaría suelo para construir para esa demanda, porque justamente, y en el informe se hace mucho hincapié en esto, uno de los orígenes de este problema. Una de las causas de esa tensión en los precios sobre todo y de ese desfase, está en que existe suelo abundante en España, pero no suelo preparado o listo para edificar mañana mismo. Eso tiene que pasar por unos trámites que, aproximadamente, la media se puede extender a veces hasta 20 años de plazo, como decíamos. 

Entonces, efectivamente, hay suelo, lo que no existe es suelo para edificar. Y esto hace que, si se quisiera edificar, sí habría demanda, a diferencia de los tiempos de la burbuja, en la que el proceso era completamente distinto, es decir, no había una demanda como para esa oferta, y de ahí que se hayan quedado todas estructuras vacías. 

Ese desfase, ¿era la cifra de construcción anual en los años de la burbuja? 

740.000 fue el máximo; llegó incluso en algún año, poco antes de estallar la burbuja, a las 800.000, pero sí, sí, los niveles más altos eran de 740.000. Pero fíjese que ahora estamos en esa cifra. Ahora estamos en cifra de compraventas (es decir, no operaciones de casas nuevas, que son 90.000 al año) de 740.000 al año. Es decir, que estamos a niveles de la burbuja, pero con la diferencia de que la demanda no es la de la burbuja, la demanda la multiplica, es decir, se necesitarían del orden casi de los dos millones de viviendas aproximadamente, tres millones digamos, números redondos, para cubrir esa demanda de aquí a 10 años. 

¿Ha cambiado el riesgo para la banca? 

Sí, aquí la financiación efectivamente no es comparable la de aquellos años a la de estos años. No solamente por la decisión en cuanto al tipo de interés y la característica, la modalidad de tipo de interés fijo/variable. Se ha invertido en los últimos años la preferencia por el fijo frente al variable, pero lo que ocurre es que en aquel entonces, efectivamente, no había la demanda suficiente como para absorber toda esa oferta, y la financiación llegaba en algunos casos a los particulares hasta el 90% o el 100 % de la hipoteca. 

Hoy, estamos en unas circunstancias completamente diferentes en donde los reguladores han sobreactuado también a esa situación. Y lo que han hecho es aumentar y hacer más restrictivos los criterios para que un banco pueda financiar a un particular o a un promotor. Y esto lo que ha producido es que, si no hay un 20-30 % de la entrada de una vivienda, es imposible encontrar financiación; vamos a decir muy difícil por no ser tan taxativos, pero es muy difícil que si no se tenga un 20% o un 30 % del precio ahorrado, se obtenga financiación

De la misma forma para un promotor, si no tiene vendido el 25 % de la promoción, es muy difícil encontrar financiación; es decir, que nos encontramos con que, a diferencia de aquel entonces, las circunstancias son absolutamente distintas, casi opuestas. 

No existe burbuja en el sentido de riesgo de que la oferta y la demanda, como en el caso de la burbuja, cuando no había demanda para esa oferta; aquí es todo lo contrario, la demanda está completamente desatendida y seguirá creciendo. Yo sí que creo que hay burbuja en cuanto a que los precios respecto a los salarios. Hay una distancia enorme, y por lo tanto la capacidad de acceder cada vez es mayor, si no hay existencias... 

¿Esto es un puro ejercicio, entonces, de oferta y demanda? 

Con esos precios y los salarios actuales es muy difícil de corregir, con lo cual sí que es verdad que esa demanda va a tener muy complicado aguantar el nivel de precios que se han ido fijando a lo largo de estos años. Pero sobre todo lo que creo que cambia, y que los reguladores no han sido ágiles a ese cambio, son las circunstancias de las familias que por supuesto no están endeudadas como entonces. 

Estamos en una situación en la que el empleo crece, que la situación de las familias es más solvente que entonces, la de los jóvenes es más solvente, y nos hemos encontrado con la paradoja de que, por esa falta de financiación, una persona joven que quiera acceder a la vivienda pueda pagar un alquiler. Un alquiler que podría convertirse en hipoteca, pero que debido a la regulación no puede porque los requisitos para que un banco financie a una persona joven que accede por primera vez son muy exigentes y no se alcanzan. 

¿Dónde llegará el esfuerzo familiar para pagar vivienda? 

Ahora mismo, y debido a que el sector inmobiliario está muy fragmentado y muy disperso en España, esos porcentajes están incluso por encima del 40 %. Se dan sobre todo en las ciudades de costa, que son las que tienen mayor presión. Málaga sobre todo, Alicante; Madrid y Barcelona por supuesto, e Islas Baleares, ahí es donde la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda incluso a veces supera el 50 % de la renta neta de una familia. Por lo tanto, ese esfuerzo es muy elevado. ¿Dónde se puede situar? Pues desgraciadamente en esos sitios se va a mantener en esos niveles. Y el que quiera acceder a una vivienda nueva mientras no existan promociones nuevas y la tensión sobre los precios continúe, pues claramente esto puede tender al alza. Y en esas ciudades puede llegar a tasas del 55 % relativamente rápido. 

Lo más preocupante no es solamente en la compra de la vivienda, es en los alquileres, que ahí esas tasas de esfuerzo aumentan. Por lo tanto, también hay muchas personas jóvenes que se ven en esa situación difícil de resolver, que es no poder comprar vivienda, tener capacidad para pagar un alquiler, pero no poder ahorrar para comprar una vivienda cuya cuota hipotecaria podría estar al nivel de la renta que está pagando. Y hay casos de gente muy joven que se está emancipando que tiene que dedicar más de esos 50 % al alquiler de la vivienda. Desde luego todos estos indicadores llevan a pensar en más tensión sobre todo el mercado inmobiliario. 

¿Los reguladores han bloqueado el mercado, entonces? ¿Son los responsables? 

Los hechos ponen en evidencia que la regulación, la regulación sobre todo en el sistema financiero, es muy penalizadora. De hecho, el reglamento de la Unión Europea sobre capital y exigencias de capital a los bancos considera la financiación de la actividad inmobiliaria “especulativa”. Es decir, que, partiendo ya de ese concepto del regulador sobre la actividad inmobiliaria, ya se tiene la idea de los límites y los prejuicios con los que se está regulando el sector inmobiliario. 

Es decir, el propio Banco de España en su último informe anual, también ve con cierta complacencia el hecho de que no exista riesgo debido a las exigencias de capital para las entidades financieras a cambio de que, como dice también el propio informe, solamente el 10 % de la población joven podría acceder hoy a una vivienda de acuerdo con esa regulación y con esas exigencias del sistema bancario. 

¿Y al Banco de España le parece bien? 

Eso en su informe lo ve de manera positiva: que exista esa estabilidad y esa ausencia de riesgo en el sector inmobiliario. Digamos en pocas palabras que prefiere evitar los sustos que le podría producir o el trabajo que le podría producir hacer un seguimiento mayor de las entidades financieras y de su falta probablemente de eficacia o de exactitud a la hora de seguir la solvencia de los posibles interesados en un préstamo, antes que facilitar el acceso a la vivienda, que después en el informe aparece como uno de los asuntos pendientes de España. 

Es decir, que el regulador, desde mi punto de vista, adopta una posición de observador neutral que no lo es en la realidad porque es juez y parte. Al mismo tiempo que analiza, observa y dictamina, también establece la regulación que hace que sus al final advertencias pues lleven a decir que hacen falta viviendas, que habría que construir más rápido, etcétera, etcétera. 

Lo que hace falta entre otras cosas es financiación, lo que hace falta entre otras cosas es suelo, lo que hace falta también es procesos administrativos ágiles, lo que hace falta es coordinación entre las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y lo que hace falta también es un plan de vivienda que aúne los esfuerzos del sector privado y del sector público. 

En España tenemos ejemplos de planes de vivienda tradicionales, los famosos planes de VPO, que además iban acompañados de beneficios, exenciones fiscales, facilidades fiscales en definitiva para los particulares, que esto es lo que ha hecho que el 74 % de la población española sea propiedad o sea propietaria de su vivienda. Por lo tanto, lo que hace falta son todas estas cuestiones y hacen falta al mismo tiempo y coordinarlas al mismo tiempo. 

¿Hay riesgo medioambiental en construir? 

La capacidad para construir es muy amplia, la capacidad de los suelos en terrenos que no tengan un impacto medioambiental negativo también es algo comprobable. Esto sobre todo está en manos de los ayuntamientos y de la planificación urbanística, es decir, que si en algunas circunstancias o en algunas ciudades eso ha generado problemas es por una deficiente planificación urbanística. Y bueno, son los ayuntamientos los responsables sobre todo de planificar con la supervisión de las comunidades autónomas. 

La gestión medioambiental, que hace 30, 40 o 50 años no se entendía como una necesidad y hoy como un valor, es un elemento imprescindible de cualquier plan y de cualquier construcción. Por lo tanto, digamos que la mentalidad es otra, la tendencia a construir respetando y haciendo construcciones sostenibles y respetando el medio ambiente hoy es algo exigible y además asumido también por los constructores y promotores. 

¿Habrá corrupción si se agiliza el ladrillo? 

Bueno, hasta ahora estas son afirmaciones que luego hay que demostrarlas, porque se afirma de una manera gratuita, pero también se puede negar de la misma manera gratuita mientras no se demuestre esto. Ha habido casos en el pasado. Si estamos hablando de la burbuja, ahí sí que hubo cierta, vamos a decir, ligereza en la gestión de los suelos y sobre todo en entender para muchas administraciones públicas el suelo como un sistema de recaudación inmediato, rápido, etcétera. Eso generó una distorsión en todo el país: entidades financieras, el país en sí, entendieron el negocio inmobiliario como un elemento de recaudación, sobre todo de las entidades locales, y de ahí la aceleración o la calificación en ocasiones de una manera incorrecta de muchos terrenos y de un proceso un tanto desorganizado. 

Esto se ha corregido, los procesos son muy distintos a los de entonces y quizá también por aquellas circunstancias ahora se sobreactúa. Y ahora, ante el temor de esta posibilidad, digamos que lo que se hace es pararlo todo, retenerlo todo y que nadie quiera dar un paso adelante. Es decir, que estamos en una situación de sobre reacción, sobre actuación sobre muchos errores que se cometieron en el pasado y que esto está condicionando, sobre todo a las administraciones públicas que se quieran tomar decisiones, para unas circunstancias que no tienen nada que ver con las de entonces.  

¿Los grandes tenedores ganan tanto dinero? 

Esto hay que verlo cuenta por cuenta, o gran tenedor por gran tenedor, pero aquí también hay que ver la definición de gran tenedor que es, digamos, una bolsa en donde se han introducido muchísimas cosas diferentes. En España, de los menos de tres millones de viviendas que hay para alquiler, (2.480.000, en números redondos), está en manos de propietarios particulares el 93 %. Del total de esas viviendas, 1.100.000 está en manos de personas que tienen más de una vivienda, es decir, tienen la suya propia, una segunda vivienda y alguna más. Ese “alguna más” es en porcentaje el resto, o sea, al 93%. Hay un 0,6 % aproximadamente de personas con más de 10 inmuebles para alquiler; es decir, que el porcentaje sobre el total del parque de alquiler de los grandes tenedores es muy reducido. 

Y en esos grandes tenedores están incluidas también las sociedades: entidades financieras, compañías de seguros, fondos de inversión, básicamente. Esto es un porcentaje muy pequeño si se compara con Europa. En Europa (Alemania o Francia), los grandes tenedores en el sentido de esas sociedades que administran más de 10 inmuebles están en torno al orden del 30%$, 20 % (30% en Alemania, 20 % en Francia), es decir, que ahí el porcentaje de profesionalización; digamos, del alquiler, es mucho más alta. 

Entonces, desde el punto de vista del inversor, estamos hablando de personas que tienen o que han ido acumulando viviendas, que son particulares y que las tienen como complemento a su renta. Hasta ahora esa rentabilidad, si analizamos un periodo 2015-2022, un periodo largo y después de la burbuja, un periodo de cierta estabilidad, esa rentabilidad en el mercado de la vivienda del alquiler ha estado en torno al 10 %. Ahora mismo ha bajado al 6%. En ese mismo periodo, la rentabilidad en bolsa más dividendos fue de un 6-8%. En el caso de los depósitos, el 0,3 %. Y en las letras del tesoro, bonos del Estado, deuda pública en general, 3,3 % en ese periodo, ¿no? 

Es decir, que, para el inversor particular, este gran tenedor que no llega a las 10 viviendas o el gran tenedor que supera las 10 viviendas, estamos hablando de rentabilidades altas en comparación con la deuda pública o con algún otro activo competitivo. Básicamente por el descenso de los tipos, por la necesidad de que la restricción monetaria esto llevara a los tipos a tasas negativas, es una alternativa, y ahí también los Estados tienen su parte de responsabilidad en el alza de los precios. Con tipos negativos, los activos inmobiliarios han sido muy atractivos y han generado una rentabilidad competitivamente muy interesante para el inversor, y esto es lo que ha hecho que grandes tenedores, grandes fondos de inversión, etcétera, también quieran invertir en el mercado español y que también los particulares, los residentes en España, también lo tengan como una inversión alternativa a otro tipo de productos. 

¿Son útiles las SOCIMI, fondos inmobiliarios y otros vehículos de inversión en real estate? 

Sin duda. Sin duda, sin duda. O sea, lo que se necesita... La cifra de vivienda asequible, que a veces es otro de los asuntos que también se comenta de la necesidad de construir, y la necesidad de construir por parte del Estado, no solo de los particulares, pero bueno, la necesidad de vivienda asequible en España está por encima de las 1 800 000 unidades, ¿no? Esto, si subimos un poco más, casi a los dos millones, si esas viviendas son asequibles significará que no dedicas o un particular no debería de dedicar más del 30 % de esfuerzo a comprar vivienda, como dice la Ley de Vivienda, es decir, que el plan es construir vivienda para que el esfuerzo no supere el 30 %. Para eso estamos hablando de un total de unos dos millones de viviendas. Eso, el equivalente en presupuesto necesario para construir, sería lo que ingresa el Estado en un año en impuestos. 

Es decir, que se necesita movilizar una cantidad ingente de recursos que, por supuesto, a esas rentabilidades, rentabilidades muy competitivas con otro tipo de activos, probablemente este tipo de instituciones estarían dispuestos a financiar, y además se profesionalizaría más el mercado también en un momento en que a veces las leyes presionan sobre los particulares y hace que los particulares tengan que subir los precios también como una forma de cubrirse ante ese riesgo regulatorio que penaliza el alquiler de la vivienda, ¿no? Bueno, estos fondos o estas grandes instituciones lo que son capaces de hacer, a diferencia de un particular, es gestionar el riesgo de una manera mucho más equilibrada y por lo tanto estabilizar también el mercado; también darían estabilidad al mercado, sin duda.