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El porcentaje de jóvenes menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. Este dato es muy significativo.
Sin embargo, hay motivos fundados para el optimismo, y la Comunidad de Madrid, va por el camino correcto. La Ley 3/2024, la Ley 2/26 y Ley LIDER representan el primer cambio de paradigma urbanístico, tan necesario como largamente esperado. El reto ahora es conseguir que bajen a tierra y que todos los ayuntamientos las apliquen sin excepciones, porque una ley sin aplicación efectiva no produce vivienda.
El suelo no es un problema en la capital, ya que LandCam, identifica capacidad potencial para cientos de miles de viviendas en los desarrollos actualmente en tramitación de la región. Los cuellos de botella administrativos, la descoordinación entre administraciones y un planeamiento urbanístico que avanza con demasiada lentitud son los verdaderos frenos de la producción. Si todos esos desarrollos entran en simultaneidad, el objetivo de 40.000 viviendas al año deja de ser una aspiración para convertirse en algo alcanzable.
Un marco económico y financiero en el que el retorno de la actividad promotora en España no resiste la comparación con el de otros mercados europeos exige, también, un cambio disruptivo. El desarrollo de suelo ha perdido atractivo financiero, y a eso hay que añadir una carga fiscal que convierte en insostenible el acceso a la primera vivienda. Más del 26% del precio de una vivienda nueva en España son impuestos, tasas y cargas públicas, una anomalía sin equivalente en el contexto europeo que el comprador soporta sin ser consciente de ello. La plusvalía municipal, que en Madrid ha subido un 650% desde 2020, es el ejemplo más claro de una estructura fiscal que penaliza precisamente la actividad que más falta hace. Revertir esta situación no es solo una cuestión de justicia fiscal, sino es una condición necesaria para que la vivienda nueva sea accesible.
El mercado, mientras tanto, no da señales de enfriamiento. El interés inversor crece, con el build to rent y el flex living como segmentos más activos, y el capital internacional mira cada vez más hacia Madrid como destino prioritario para la inversión residencial. Las estimaciones del sector apuntan a que la inversión necesaria en la región para los próximos años es ingente, y aun así quedaría por debajo de lo que la demanda real exige. Una oportunidad que podemos aprovechar o desperdiciar según las decisiones que tomemos ahora.
En sostenibilidad e industrialización, el sector ha dado un giro profundo. Hemos pasado de enfoques normativos a estrategias integradas en el modelo de negocio de las empresas, con promotoras que apuestan por sistemas constructivos industrializados que reducen la huella ambiental. El PERTE de vivienda industrializada refuerza esta dirección, aunque sus efectos tardarán en llegar si el despliegue no es ágil. Un edificio más eficiente no es más caro, es más valioso. Para que eso sea posible, el sector reclama incentivos fiscales tangibles, acceso a financiación verde y un Código Técnico de la Edificación proporcionado, no una regulación que reduzca aún más el peso de la obra nueva sin resolver las emisiones del parque existente.
Madrid tiene el suelo, las herramientas y el marco normativo para dar el salto. El diagnostico ya no es el problema, el problema es la velocidad de ejecución. El reto ahora es acompañar a los ayuntamientos para que los cambios normativos se traduzcan en suelo disponible, en vivienda protegida, y en oferta real para las familias. Lo que falta es que todos los agentes, públicos y privados, prioricen el acceso a la vivienda por encima de cualquier otro interés. El acceso a la vivienda no mejorará mientras la producción no responda a lo que la demanda exige.
