El mercado inmobiliario camina, en líneas generales, por una senda alcista y queda superado el punto de inflexión de los precios. La recuperación en las ventas de viviendas repercute de manera necesaria en el precio del suelo. En las mejores plazas como Madrid, Barcelona y Valencia se detecta un altísimo interés promotor. En este artículo se analiza el ánimo de inversión en el madrileño ámbito de Valdebebas, que constituye un claro ejemplo de la tensión en el valor del suelo urbano.
 

Me gusta aclarar un concepto que no siempre es evidente, al menos, para la población en general. Cuando se dice que la vivienda es cara, muchas veces se achaca al valor de la materia prima, el suelo. Esto no es así, pues la vivienda, dependiendo de su ubicación, se sitúa en un precio que lo fija el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. Desde el mencionado precio, y únicamente en este sentido, se calcula el del suelo.

Si nos referimos al suelo urbano en la totalidad del país, ha experimentado un alza del 3,6 % entre el primer y segundo trimestre del año. La subida interanual alcanza el 6,6 %. La maquinaria inmobiliaria se engrasa y funciona a buen ritmo en las mejores localizaciones. La capital es uno de los epicentros del optimismo del sector y, si nos referimos a obra nueva, se verifica notable actividad en varios distritos de Madrid y en municipios limítrofes. La mejora de los indicadores económicos, un mejor acceso al crédito, una obra nueva más atenta a la calidad y a la diferenciación y la demanda embalsada, son algunos de los motivos que respaldan la correcta evolución inmobiliaria. Se concentran las miradas en el norte de la ciudad, siendo Valdebebas especial objeto de deseo del comprador final de vivienda y por lo tanto de promotores, en numerosas ocasiones con capital de fondos internacionales. La figura de la cooperativa cobra especial importancia en este nuevo ciclo inmobiliario y el ámbito referido no es excepción. Según planeamiento urbanístico tiene una capacidad de 14.000 viviendas, y alcanza un desarrollo que se acerca al 50 %. El precio del suelo, desde enero de 2015 a la actualidad, se ha multiplicado por dos.



Elaboración: Foro Consultores

En el gráfico podemos observar tres variables. La curva que más se aproxima a la horizontal —en la cifra de 2.500 €/m² construido—, es el precio medio unitario de venta de vivienda de obra nueva. Experimenta un comportamiento considerablemente plano, con tendencia al alza en los últimos meses. En la zona inferior se comprueba como el precio de repercusión del suelo —lo que se paga por metro cuadrado de edificabilidad—, pasa de valores iniciales de 700 €/m² techo edificable a un punto que fluctúa en torno a 1.400 €/m². El cálculo que debe hacerse es el de la viabilidad promotora, sabiendo que el beneficio buscado es variable según el tipo de inversor, siendo más elevado en el caso de fondos. Aplicando un método residual estático —cálculo sencillo para una primera aproximación—, introduciendo una rentabilidad razonable, se obtiene la curva reflejada en línea discontinua. Podemos comprobar que durante el 2015 las operaciones gozan de especial viabilidad. Descontada la rentabilidad, todavía queda un gap —en verde— que mengua conforme avanzan los meses.

En el año en curso apreciamos, en cierto modo, rentabilidades comprometidas. ¿Son transacciones que no deberían haber sido hechas? Encontramos razones de peso que sí las justifican. En primer lugar, indicar que la compra del suelo no coincide en tiempo con la venta de los pisos que se construyen en el mismo. Hay un periodo de elaboración del proyecto y comercialización, por lo que un alza de precios puede favorecer el negocio inmobiliario. Si estamos ante una cooperativa, la compra de parcelas es absolutamente viable, pues no tienen margen promotor.

Por otro lado, Valdebebas es una zona dinámica en lo inmobiliario, lo que permite hacer promociones con menor porcentaje de beneficio debido a la mayor seguridad de la inversión. Y un último factor, que va cobrando cada vez más importancia. Los desarrollos urbanísticos del norte de Madrid, ordenados por el vigente Plan General de Ordenación Urbana del año 1997, están próximos al agotamiento. La paralización de la necesaria Operación Chamartín desencadenará un alza de los precios ante la imposibilidad de generar suficiente oferta de obra nueva para satisfacer la demanda. Sirva este ejemplo para reflejar un cambio de tendencia inmobiliaria, que va llegando cada vez a más ámbitos y municipios de nuestra geografía.