¿Cuáles son las principales conclusiones del informe elaborado por JLL y BME?

Alberto Segurado. Las SOCIMIS se han convertido en una serie de vehículos que han transformado el sector inmobiliario desde hace diez años. Hablamos de vehículos que han llegado para quedarse, vehículos que componen un mercado en crecimiento que probablemente vaya determinado por un crecimiento futuro y movimiento de concentración, es un segmento con buenos crecimientos, dividendos y buena salud financiera y cada vez más atractivo para los inversores, institucionales, tanto nacionales como extranjeros.

El análisis del conjunto de SOCIMIS muestra esa transformación del sector desde hace diez años y un dato es que el mercado de SOCIMIS multiplica por cuatro el valor de las promotoras cotizadas en bolsa.

¿Cuál es el papel que han jugado las SOCIMIS en le sector inmobiliario en los últimos años?

Alberto Segurado . La SOCIMI ha sido motor de crecimiento de un sector inmobiliario diezmado por los años de crisis. Aparte de ese crecimiento creemos que es un elemento de estabilización del sector  en la medida en que son sociedades en bolsa, con un grado de transparencia y además ha dado al sector una profesionalidad y transparencia que nunca se había visto antes en los mercados españoles.

Las SOCIMIS no solo han transformado el sector inmobiliario sino también.  Venimos de años de crisis, con un inversor muy ladrillo, cuando se testó la vinculación del sector con la economía. ¿La inclusión de las SOCIMIS ha transformado la economía?

Alberto Segurado -. Tradicionalmente en España el sector inmobiliario ha  tenido mucho peso dentro del PIB. Sí lo ha transformado en el sentido de una mayor  transparencia, eficiencia, profesionalidad y le confiere una estabilidad que antes no tenía. En la medida en que ahora las SOCIMIS suman 55.000 millones de euros en valor de activos, hablamos de valores muy importantes y lo que está por venir pues habrá más SOCIMIS en el mercado en la medida que cada vez son más atractivas para el conjunto de inversores. También ha transformado la economía en la medida en que la  obligación de estas inmobiliarias es el pago de dividendos lo que es un cambio con respecto a la época anterior.

Se ha transformado la economía, el sector inmobiliario pero si hablamos del inmobiliario cotizado, ¿cómo lo han transformado la inclusión de las SOCIMIS?

Jesús González- Nieto. Es distinto. Antes de la crisis teníamos un sector promotor que se dedicaba a comprar suelo, para construir y luego vender y, en poca medida, un sector patrimonialista. Eso se ha dado la  vuelta y eso supone dos cosas: mayor seguridad para el inversor en la medida en que el riesgo de promover es superior al riesgo de alquiler y, en segundo lugar, una oportunidad de invertir en el medio y largo plazo con la mirada puesta en el dividendo. Sobre todo en un contexto de tipos de interés ridículamente bajos en el que todo el mundo está mirando qué hacer con su dinero para tener algo más del 0%. Esta es una buena alternativa. Si unimos eso a la posibilidad de invertir y diversificar una parte de tu patrimonio en un vehículo más líquido que comprar un piso y alquilarlo, cambia completamente la foto con respecto a lo que era el inmobiliario cotizado hace diez años.

Actualmente hay 73 cotizadas en bolsa, salen otras cuatro más. No hay duda de que es uno de lo sector más activos de la bolsa española. ¿Se prevén más salidas este año?

Jesús González- Nieto. Es el sector más activo no sólo este año sino en 2018-2017-… Creo que seguiremos en un ritmo de incorporación muy intenso en próximos trimestre porque el vehículo ha tenido mucho éxito, se ha entendido bien por parte de los grandes inversores. Ahora el reto es que los inversores que no son tan grandes también inviertan.

Con tantas SOCIMIS que hay actualmente con un alto grado de especialización y en un determinado segmento dentro del sector inmobiliario. ¿No sería lógico un movimiento de concentración?

Ya lo está empezando a haber. Por dos vías, las fusiones y adquisiciones entre SOCIMIS cotizadas pero también la adquisición de SOCIMIS por parte de fondos internacionales que ven en la compra de este vehículo una alternativa a comprar el activo. Poco a poco se adivina que la oferta de grandes activos es finita. No estamos como ocurría hace tres años que se podía comprar casi cualquier cosa. Eso  generará una cierta concentración. El número de SOCIMIS y su tamaño no es el más eficiente, tendrán que ir limitándose.

¿Cuál es la posición que tienen las SOCIMIS con respecto a otros REITS, a nivel sector y a nivel bursátil?

Alberto Segurado. Las diferencias son notables. La primera es que el mercado español de SOCIMIS tiene una vigencia de 6-7 años, desde que se modificó la Ley en 2012. Hay un dato que incorporamos en el informe que determina bien las diferencias. En la UE hay 140  vehículos de los que España incorpora la mitad pero solo con el 19-20% del valor. Eso nos lleva a que efectivamente haya un proceso de concentración porque el tamaño medio es inferior al europeo y no nos olvidemos que el sector es de economía de escala y el tamaño hace mucho.

Jesús González- Nieto. Las SOCIMIS que cotizan en bolsa, sobre todo las 2-3 más grandes, son totalmente equiparables en términos de capitalización, tamaño e invertibilidad. Las más pequeñas no tienen comparación porque hay pocas socimis internacionales pequeñas. La problemática es la misma que la que tiene cualquier small cap, es decir, la posibilidad de entrar y salir es más limitada aunque esto tampoco es algo que obsesione a la socimi ni a nosotros porque el inversor de estas compañías es más de largo plazo, invierte para cobrar el dividendo.