Hace unos días, Tecnocasa publicó su muy esperada estadística de precios de pisos[i]. La de Tecnocasa es la mejor estadística de precios de vivienda en España, ya que es la única que recoge los precios a las que las viviendas de segunda mano entre particulares realmente se venden (precios de transacción).

En este  mismo medio he explicado en varias ocasiones la sistemática correcta que permite desgranar los datos publicados y entenderlos en gran detalle. Con el fin de no repetirme, me refiero al último de esta serie de artículos optando en el actual por ir directamente a los datos del estudio de Tecnocasa2. Utilizando los últimos datos, esta es la situación del mercado inmobiliario en las principales ciudades de España (pisos de segunda mano en venta entre particulares):

Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta el momento, son del -57,23% en Hospitalet de Llobregat, -36,04%  en Barcelona, -48,82% en Madrid, 44,29% en Málaga, -43,58% en Sevilla, -56,35% en Valencia y -64,45% en Zaragoza.

 

 

Referencias: 3, 4, 5, 6

Como se observa, la subida más fuerte de los precios de la vivienda desde su precio más bajo hasta el 31 de diciembre de 2017, se ha dado en Barcelona donde han aumentado el 51,05%, aun siendo el 36,04% más bajos aún que los registrados en 2006. Es reseñable, que Barcelona es la única de las ciudades en las que los precios han bajado en los meses de septiembre a diciembre de 2017 y usando los datos de la estadística Fotocasa; la situación política ha tenido un importante impacto en esta dinámica. Soy de la opinión de que, según se estabilice la situación actual y siga siendo un tema no ligado a elementos violentos, los bajos tipos de interés prevalecerán en la dinámica de formación de precios, siendo los mismos tendentes al alza.

Interpretación de los datos

La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés están fomentando que una parte importante de la inversión se dirija hacia el mercado inmobiliario. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 4,2% antes de gastos de transacción  (3,3-3,5% tras todos los gastos de transacción 7, IBI, comunidades y un riesgo de impago que, muy posiblemente ronde del 17%8 con una fuerte tendencia a la baja) son mucho más interesantes que cualquier bono si nos fijamos exclusivamente en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo.

Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés sirven de contención a la bajada de precios de muchos activos y propulsa las subidas en algunos segmentos de mercado: una vez que el mercado de crédito se corrija y las rentabilidades suban, o bien los tipos de interés o la tasa de mora aumente, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España y unos precios de alquiler estructuralmente tendentes a ser más bajos para el conjunto del país, los precios volverán a descender9. La subida de la rentabilidad de otros activos que no sean los pisos, hará que los inversores se interesen por los primeros activos en detrimento de la vivienda. Para que sirva de ejemplo, la rentabilidad del índice Barclays Euro Aggregate Treasury Index el cual refleja el precio de los bonos de Estados europeos, es del 0,70% a fecha de 31/01/2018…¿qué ocurrirá si, en caso de una subida de tipos, la rentabilidad del mismo subiese al 1,25% o al 1,5%?

El cambio de la rentabilidad, la cual es una de las variables más importantes en una inversión, y en una clase de activos tan relevante como la inmobiliaria por ser omnipresente en todas las carteras, llevará a movimientos telúricos de los flujos de capital desde aquellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo resulten todavía mas; o lo que es lo mismo, en un mercado en el cual los inversores han de hacer frente a cada vez mayores riesgos con el fin de obtener la rentabilidad del pasado, se dará una salida de aquellas inversiones más riesgosas en beneficio de las que rinden más (los bonos del Estado que pasan de dar el 0,25% de interés al 1,25% o 1,50%, por ejemplo)ellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo: esa retirada de dinero, con una demanda poblacional tendencialmente a la baja en el conjunto del país, llevará a la reaceleración de las bajadas de precios de la vivienda. La excepción a lo anterior son los mercados con demandas fundamentales fuertes ya sea por demanda turística de nueva generación tipo AirBnB o bien por movimientos migratorios internos como es el caso de Madrid y de Barcelona.

Exactamente igual de lo que sucede al bonista, el propietario de un bien inmueble ve reducido su valor de mercado en caso de que las tasas suban; si se prefiere de otra forma: el propietario de vivienda es un inversor en deuda a largo plazo por cuanto que el comprador se tiene que hipotecar a períodos largos con lo que su comportamiento, y la demanda de inmuebles, es muy sensible a los movimientos de los tipos de interés. Si suben estos últimos, el coste de la deuda, es decir, del pago de los intereses, es más alto con lo que la demanda disminuye. He de recordar en este punto, que el subidón  espectacular del precio de la vivienda desde principios de los años 1970 es paralelo a la bajada de los tipos de interés cuya bajada está muy ligada al aumento de la productividad de la economía mundial; si uno se fija bien, tras las crisis de 1994, y propulsado por el desmoronamiento del socialismo real, las tasas de interés a nivel global tendieron a la baja lo que vino motivado por la entrada al mercado mundial de muchos mas oferentes.

Conclusiones prácticas

  • Ya desde a lo largo de 2016 y para el mercado de segunda mano entre particulares, podemos dar por concluida la fase de corrección de los precios de la vivienda en las ciudades estudiadas…hasta que suban los tipos de interés o bien se corrijan los mercado de crédito algo que no sucederá hasta dentro de tres a cinco añosposiblemente;
  • En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España10. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda a nivel global nacional (un 2-4% para el conjunto de España es razonable a tenor de los datos agregados de Fotocasa para el conjunto del país en 2018, siendo 2018 el segundo año de subidas de media para el conjunto del país desde 2006), pero estos serán nimios en conjunto con más intensidad en ciudades como Barcelona o Madrid y en zonas de costa muy concretas (costa del sol e Ibiza) cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión o de movimientos de emigración interna;
  • Se está dando una concentración de población acelerada en zonas específicas de España tales que Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea en detrimento de la cornisa cantábrica y el interior del país (excepto Madrid) lo que lleve a un aumento de los precios de las primeras zonas mientras que en las segundas, los mismos se estabilizan o bajan…hasta que lleguen los tipos de interés donde las bajadas, faltos de demanda estructural, volverán a producirse;
  • Quien desee invertir en el ladrillo español, a no ser que sea gran conocedor del mercado y que esté dispuesto a dedicarle el tiempo de gestión requerido, puede usar las SOCIMIs o plataformas tipo Housers como el mejor método de ganar exposición al mercado español o bien valores de bolsa ligados al ciclo de construcción residencial

Visión histórica

  • Sigo convencido de que nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo fundamental de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado, en gran medida, por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo estructural y fundamental de bajadas;
  • Durante el ciclo de subidas de 1973 a 2006, las mismas no fueron lineares, sino que sufrieron dos fuertes recesos: no entiendo por qué, ahora que estamos en un superciclo de bajadas, el mismo tendría que tener la misma naturaleza linear de la que careció el de subidas. En ambos superciclos, el de subidas y el de bajadas, fueron elementos tácticos los que revertieron durante cortos períodos, la tendencia fundamental prevalente; para mila actual es claramente de bajada

Borja Mateo es experto inmobiliario, además de autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) wwww.borjamateo.com

1 « XXVI informe sobre el mercado de la vivienda. Segundo semestre 2017 »

2. En « Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Indice Tecnocasa  del 11/12/2017

3. Los precios de la vivienda según los estudios realizados por Tecnocasa, comenzaron a bajar en el segundo semestre de 2006 en Barcelona, Málaga y Hospitalet de Llobregat. En el resto de ciudades, las bajadas empezaron a producirse en el primer semestre de 2007.

4. Fuente https://prensa.tecnocasa.es/wp-content/uploads/2018/02/GRUPO-TECNOCASA-XXVI-Informe-sobre-el-mercado-de-la-vivienda.pdf

5. Fuente http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx Los precios a fecha de 31/12/2017 no publicados aún en la página de Fotocasa son Barcelona 4327 (4362 a finales de septiembre de 2017),  Hospitalet de Llobregat 2358 (2313), Madrid 3134 (3054), Málaga 1911 (1846), Sevilla 1829 (1805), Valencia 1685 (1660) y Zaragoza  1675 (1637). Agradezco a Fotocasa por la amabilidad de facilitarme los datos mientras que renuevan su página de internet.